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Verwirkung der Gewährleistungsrechte trotz unwirksamer Abnahmeklausel?  0

Liegt aufgrund einer unwirksamen, die Erwerber unangemessen benachteiligenden, Vereinbarung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentumsanlage keinerlei wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums vor, muss jeweils im Einzelfall geprüft werden, ob die Mängelrechte verwirkt sind.

Insoweit sind sowohl die Gegebenheiten auf Seiten des Bauträgers, als auch die Gegebenheiten auf Seiten der Erwerber gegenüberzustellen und im Rahmen einer Gesamtabwägung zu bewerten.

Dabei kann auf Seiten der Erwerber auch berücksichtigt werden, ob seit Bekanntwerden der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der Abnahmeklauseln bereits ein gehöriger Zeitraum vergangen ist, ohne dass die durch eine professionelle Hausverwaltung vertretenen Erwerber ihre Ansprüche geltend gemacht hätten (IBRRS 2023, 1968; AGB-Gesetz § 1 Abs. 1; BGB a.F. § 634 Abs. 1 Satz 2; BGB § 638 Abs. 1 Satz 2; LG München I, Urteil vom 13.07.2023 – 2 O 1924/22 (nicht rechtskräftig).

Aufklärungspflicht des Architekten bei Planungs- und Überwachungsfehlern  0

Im Rahmen seiner Betreuungsaufgabe obliegt dem umfassend beauftragten Architekten zunächst die Wahrung der Rechte des Auftraggebers gegenüber den Bauunternehmern, aber auch die objektive Klärung der Mängelursachen. Letzteres auch dann, wenn zu diesen eigene Planungs- oder Aufsichtsfehler gehören.

Der Architekt ist verpflichtet, für die Mängelfreiheit des Bauwerks zu sorgen und dem Auftraggeber auch nach der Fertigstellung des Bauwerks bei der Untersuchung und Behebung des Baumangels sowie bei der Durchsetzung der Ansprüche gegen die anderen Bau- und Planungsbeteiligten zur Seite zu stehen, soweit dieser die Objektüberwachung und die Objektbetreuung übernommen hat

Liegt eine Vertragsverletzung in der pflichtwidrigen Unterlassung jeglicher Untersuchung und Beratung, mit der der Architekt möglicherweise die Verjährung der gegen ihn selbst bestehenden Ansprüche herbeiführt, so kann dies einen weiteren Schadensersatzanspruch dahingehend begründen, dass die Verjährung der gegen diesen gerichteten Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche als nicht eingetreten gilt.

Schadensersatzansprüche des Auftraggebers wegen einer Verletzung der Untersuchungs- und Beratungspflicht durch den Architekten verjähren nach drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem die Auftraggeber Kenntnis von der Person des Schuldners und den den Anspruch begründenden Umständen erlangt hat, oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Ein Beweissicherungsantrag unterbricht nicht allgemein die Verjährung für Gewährleistungsansprüche aus dem betreffenden Architektenvertrag, sondern tritt lediglich für Ansprüche aus denjenigen Mängeln ein, auf die sich die Beweissicherung erstreckt.

Ein selbständiges Beweisverfahren gilt ungeachtet des Inhalts und der Qualität des Gutachtens jedenfalls als dann beendet, soweit der Gutachter sich zu den gestellten Beweisfragen geäußert hat und innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach der mündlichen Anhörung keinerlei Anträge einer Partei zur Ergänzung des Gutachtens gestellt werden.

Selbst soweit ein selbständiges Beweisverfahren insgesamt erst z. B. nach zwei Jahren beendet ist, ist es denkbar, dass die Hemmung der Verjährung bezüglich der Ansprüche wegen einzelner Mängel schon vorher beendet ist, z. B. wenn das Beweisverfahren abgetrennt und vorher beendet wurde, z. B. weil ein gesondertes Gutachten zu diesen Mängeln eingeholt wurde, welchem niemand widersprochen hatte (IBRRS 2021, 0328; BGB §§ 195199 Abs. 1, § 204 Abs. 2; BGB a.F. §§ 209633635639; HOAI 1991 § 15 Abs. 2; ZPO § 485; OLG Brandenburg, Beschluss vom 16.06.2020 – 12 U 77/19; vorhergehend: OLG Brandenburg, Beschluss vom 02.04.2020 – 12 U 77/19; LG Frankfurt/Oder, 24.04.2019 – 16 O 11/18; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 02.12.2020 – VII ZR 109/20; (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Aufklärungspflicht und Arglist bei Hauskauf  0

Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt grundsätzlich nicht arglistig, selbst wenn der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit, oder selbst auf Leichtfertigkeit, beruhen. Im Gegensatz dazu ist nicht gutgläubig, wer ohne tatsächliche Grundlagen „ins Blaue hinein“ unrichtige Angaben macht.

 

Eine allgemeine, im Präsens formulierte Frage nach Rissen begründet bereits objektiv keine Offenbarungspflicht bezüglich bei einem Erdbeben vor 25 Jahren entstandenen, allerdings sach- und fachgerecht verschlossenen, Rissen.

 

Lediglich auf die ausdrückliche Frage des Käufers, ob vor längerer Zeit Schäden existierten, müsste der Verkäufer die Risse erwähnen.

 

Ein beseitigter Schaden, der in einem Zeitraum von 25 Jahren nicht, jedenfalls nicht merklich erneut aufgetreten ist, muss einem Verkäufer nicht als ein theoretisch immer noch, oder wieder, vorhandener Mangel präsent sein.

 

Bei einer Fachfirma kann der Auftraggeber grundsätzlich von einer sach- und fachgerechte Ausführung der Arbeiten ausgehen.

 

Beauftragt der Käufer von sich aus einen Sachverständigen, der in allen Räumen Messungen an den Kelleraußenwänden und der Bodenplatte vornimmt, besteht für den Verkäufer keine Veranlassung, auf hierbei feststellbare Mängel hinzuweisen.

Ab dem Gefahrübergang besteht grundsätzlich ein Anwendungsvorrang der §§ 434 ff. BGB, der einen Rückgriff auf die Grundsätze über das Verschulden bei Vertragsschluss nur im Falle vorsätzlicher Falschangaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache gestattet (IBRRS 2018, 3167; BGB §§ 123241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 434437444812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1; OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.03.2018 – 9 U 38/17; vorhergehend: LG Wuppertal, 13.01.2017 – 6 O 26/15).