Posts for Tag : Erwerber

Bereits die geringfügige Abweichung vom Bausoll kann einen wesentlichen Mangel darstellen  0

Ein Sachmangel liegt bei einer Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit vor. Zur Annahme eines Mangels genügt die objektiv abweichende Beschaffenheit.

Unangemessen und unwirksam ist eine sog. Bagatellklausel in einem Bauträgervertrag, wonach „Abweichungen von der Baubeschreibung (…) keinen Mangel darstellen, soweit sie (…) geringfügig und für die Vertragsparteien zweckmäßig sind“, da dies den Erwerber einseitig benachteiligt.

Ist die Nutzung eines bestimmten Materials vertraglich ausdrücklich zugesichert und fehlt es an einer wirksamen Abweichungsklausel, stellt die Verwendung eines abweichenden Materials, das in seinen Verwendungseigenschaften gleich- oder sogar höherwertig als das versprochene Material ist, einen wesentlichen Mangel dar.

Zur Abnahme ist der Erwerber nur und erst dann verpflichtet, wenn das Werk abnahmereif, d. h. im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei ist. Hinsichtlich der Abnahmereife trägt der Bauträger die Darlegungs- und Beweislast (BGB §§ 307308 Nr. 4, §§ 633634635640; LG Lübeck, Urteil vom 23.07.2024 – 2 O 13/24; vorhergehend: LG Lübeck, 22.07.2016 – 6 O 29/15).

Vereinbarung der werkvertraglichen Gewährleistung beim Kauf einer Wohnung?  0

Im Rahmen des Kaufvertrags für eine Eigentumswohnung können die Parteien wegen der Sanierungsarbeiten am Gebäude individualvertraglich rechtwirksam die Anwendung der werkvertragsrechtlichen Gewährleistungsregelungen wegen Sachmängeln vereinbaren.

Die Höhe des Mängelbeseitigungsvorschusses bemisst sich aus Sicht des vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und sachkundig beratenen, Bestellers, der für die Mängelbeseitigung voraussichtlich erforderlichen Aufwendungen.

Dabei sind die Aufwendungen notwendig, die mit Sicherheit der Herstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen. Bei verschiedenen Mängelbeseitigungsmöglichkeiten, die zu unterschiedlichen Kosten führen, ist die günstigste Methode, welche den vertraglich geschuldeten Erfolg vollständig herbeiführt, zu wählen.

Die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum unterfallen nicht der Ausübungsbefugnis des § 9a Abs. 2 WEG. Derartige Rechte kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes weiterhin durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen (Anschluss an BGH, IBR 2023, 76); IBRRS 2024, 0077; BGB §§ 398633634 Nr. 2, 637 Abs. 3; WEG § 9a Abs. 2, § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2; OLG Brandenburg, Urteil vom 13.12.2023 – 4 U 22/23; vorhergehend: LG Potsdam, 22.12.2022 – 13 O 164/21).

Erwerber kann Bauträgervertrag kündigen, sofern Weiterarbeit an unberechtigte Forderung geknüpft  0

Gegenüber dem vertragstreuen Bauträger kann der Bauträgervertrag zwar nicht (frei) gekündigt werden, da dieser eine einheitliche Abwicklung des aus werk- und kaufvertraglichen Elementen bestehenden Vertrags vorsieht.

Anders verhält es sich allerdings, soweit der Bauträger dem Erwerber einen wichtigen Grund zur Kündigung der Bauleistung liefert. In einem solchen Fall kann es erforderlich sein, dem Erwerber sowohl das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund einzuräumen, aber dennoch den Anspruch auf Grundstücksübereignung bzw. Überlassung des Miteigentumsanteils daran zu belassen.

Der Erwerber hat dann die Möglichkeit, die Übereignung zu verlangen und zwar unter Anrechnung der für das Grundstück und der das bis dahin geleisteten Zahlungen für das erstellte Bauwerk zu verlangen.

Ein die Kündigung des Bauträgervertrags rechtfertigender Grund liegt vor, soweit von der Warte des Erwerbers aus die Umstände den Schluss zulassen, dass der Bauträger seinen Leistungspflichten nicht nachkommen wird.

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann der Erwerber darauf stützen, dass der Bauträger die Fortsetzung seiner Arbeit ernsthaft und endgültig von der Zahlung einer weiteren Vergütung abhängig macht, obwohl er auf diese eindeutig keinen Anspruch hat (IBRRS 2021, 1852; BGB a.F. § 649; BGB §§ 314433633634 Nr. 2, § 637 Abs. 1, 3; OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.11.2019 – 21 U 4/19; vorhergehend: LG Wuppertal, 10.01.2019 – 7 O 264/12; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.10.2020 – VII ZR 296/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Auslegung der Teilungserklärung  0

Wegen deren Bedeutung für künftige Erwerber von Wohnungseigentum sind für die Auslegung der Teilungserklärung die für Grundbucheintragungen anzuwendenden Grundsätze maßgeblich.

Dementsprechend ist auf Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzustellen, inwieweit es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Eintragung liegende Umstände sind nur heranzuziehen, soweit solche nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines Vorbereitungsbeschluss ist grundsätzlich zu verneinen. Ausnahmsweise ist das Rechtsschutzbedürfnis dann zu bejahen, soweit der geltend gemachte Anspruch offenkundig nicht besteht IBRRS 2021, 1810; WEG § 16 Abs. 2 Satz 2; LG Köln, Urteil vom 22.04.2021 – 29 S 143/20

Allgemeiner Mängelverdacht gestattet keinen Geldeinbehalt  0

Im Rahmen des Bauträgervertrages ist es aus Sich des Erwerbers zulässig, die Bezahlung einer fälligen Abschlagsforderung wegen bis dahin aufgetretener Baumängel in angemessenem Verhältnis zum voraussichtlichen Beseitigungsaufwand zu verweigern.

Ein derartiges mangelbedingtes Leistungsverweigerungsrecht besteht auch dann, wenn die Abschlagsforderungen gemäß vertraglichem Zahlungsplan nach Baufortschritt fällig werden. Dasselbe gilt bei einem Bauträgervertrag für die nach Maßgabe der Makler- und Bauträgerverordnung vereinbarten Raten.

Allerdings ist ein allgemeiner „Mängelverdacht“ zur Begründung eines Mängel- oder Zurückbehaltungsrechts nicht ausreichend (IBRRS 2021, 1533; BGB §§ 320323894; MaBV § 3; OLG Schleswig, Urteil vom 27.04.2018 – 1 U 90/15; vorhergehend: LG Flensburg, 24.07.2015 – 3 O 210/14; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 27.01.2021 – VII ZR 125/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Mieter hat Anspruch auf Weitergabe der Mietkaution an Erwerber  0

Wird die Mietsache vom Eigentümer an einen Dritten veräußert und hat der Mieter zuvor eine Barkaution geleistet, kann seitens des Mieters grundsätzlich die Weiterleitung der Kaution von dem früheren Vermieter an den Erwerber verlangt werden.

Trotz Wegfall des § 572 BGB a.F. und Inkrafttreten von § 566a Satz 2 BGB besteht nach wie vor ein berechtigtes Interesse des Mieters, den Anspruch auf Weiterleitung der Kaution gegen den vormaligen Vermieter im eigenen Namen geltend machen zu können (IBRRS 2021, 1368; BGB §§ 551556a Satz 2; LG Duisburg, Urteil vom 12.04.2021 – 13 S 106/20; vorhergehend: AG Oberhausen, 23.09.2020 – 35 C 1879/19).

Verstoß gegen die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik  0

Für die Frage, ob der Erwerber einer neu zu errichtenden Eigentumswohnung davon ausgehen kann, dass in der Diele, im Abstellraum und im Flur eine gesondert geregelte Fußbodenheizung vorhanden ist, kann die Baubeschreibung maßgeblich sein.

Ein Verstoß gegen die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) stellt zugleich einen Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik dar.

Soweit die Funktionsfähigkeit des Werks spürbar beeinträchtigt ist, kann die Nachbesserung nicht wegen hoher Kosten verweigert werden (IBRRS 2021, 1121; BGB §§ 133157280633634 Nr. 2, 4, § 635 Abs. 3, § 637 Abs. 1, 3;
OLG Stuttgart, Urteil vom 30.04.2020 – 13 U 261/18; vorhergehend:
LG Stuttgart, 23.11.2018 – 15 O 172/17; nachfolgend:
BGH, Beschluss vom 16.12.2020 – VII ZR 77/20 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Dachabdeckung hat wasserdicht und nicht lediglich regensicher zu sein  0

Eine Dachabdeckung aus Metallplatten nebst der Anschlüsse an andere Bauteile hat wasserdicht und nicht lediglich regensicher zu sein. Anderenfalls ist diese als mangelhaft zu betrachten.

Eine Abtretungsvereinbarung zwischen Verkäufer und Erwerber eines Gebäudes, nach der alle Gewährleistungsansprüche an den Erwerber abgetreten sind, ist hinreichend bestimmt.

Der Käufer braucht das Angebot des Verkäufers auf Abtretung „aller Gewährleistungsansprüche“ nicht ausdrücklich anzunehmen (IBRRS 2021, 0945;
BGB §§ 151398633 Abs. 1, 2, § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 1, 3; OLG Rostock, Beschluss vom 16.09.2019 – 4 U 32/19;
vorhergehend: OLG Rostock, Beschluss vom 03.07.2019 – 4 U 32/19; LG Rostock, 22.01.2019 – 2 O 383/18; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 27.05.2020 – VII ZR 278/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Zur Eignung der Dusche zum duschen und der Badewanne baden  0

Die Leistungsvereinbarung der Parteien eines Werkvertrags ist überlagert und konkretisiert durch die Herstellungspflicht des Unternehmers, ein nach den Vertragsumständen zweckentsprechendes, funktionstaugliches Werk zu erbringen. Wenn eine Funktion nach dem Vertrag vorausgesetzt ist, dann muss der Unternehmer die Funktion herbeiführen. Das ist Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung und damit der geschuldete Erfolg. Ist das Werk vom Unternehmer nicht zweckentsprechend und funktionstauglich hergestellt, ist es mangelhaft.

Kommt es bei der Warmwasserzufuhr, insbesondere beim Duschen oder in der Badewanne zu plötzlichen Temperaturschwankungen von 5°C, stellt dies einen Mangel dar.

Eine im Bauträgervertrag vorformulierte Vertragsbestimmung, wonach der Erwerber einer Wohnung die letzte Rate des Erwerbspreises vor Übergabe des Kaufgegenstands auf ein Notaranderkonto zu zahlen hat, ist gem. § 309 Nr. 2 a BGB unwirksam ( IBRRS 2020, 2252; BGB § 633 Abs. 1; IBRRS 2020, 2252; OLG Hamburg, Urteil vom 16.07.2020 – 8 U 61/19).

Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV  0

Die in den Erwerbervertrag eines Bauträger gestellte Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV erfolgt, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist damit unwirksam.

Wird eine förmliche Abnahme vereinbart und fehlen unter dem „Prüfbericht zur Baustellenbegehung“ die Unterschriften des Auftraggeber-, sowie des Auftragnehmervertreters, handelt es sich bei dem Dokument lediglich um einen Entwurf.

Die zwar vereinbarte, aber fehlende, förmliche Abnahme schließt die Möglichkeit der konkludenten Abnahme grundsätzlich aus. Eine Ausnahme gilt nu dann, soweit die Parteien einvernehmlich auf eine zunächst vereinbarte förmliche Abnahme verzichtet haben. Dies ist allerdings vom Auftragnehmer bzw. Bauträger darzulegen und zu beweisen (IBRRS 2020, 2604; BGB § 307 Abs. 2 Nr. 1, § 637 Abs. 3, § 640; WEG § 5 Abs. 2; OLG Frankfurt, Urteil vom 02.10.2018 – 29 U 163/17; vorhergehend: LG Frankfurt/Main, 25.08.2017 – 20 O 159/16; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 17.06.2020 – VII ZR 239/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).