Posts for Tag : Ersatzwohnraum

Frist für Ersatzwohnraumsuche im Räumungsfall  0

Die Entscheidung über Bewilligung und Länge einer Räumungsfrist liegen im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts.

Soweit der Schuldner sich darauf beruft, dass es diesem nicht möglich sei, bis zur voraussichtlichen Zwangsräumung durch den Gläubiger eine angemessene Ersatzwohnung zu finden, hat der Schuldner grundsätzlich substanziiert darzulegen und gegebenenfalls nachweisen, dass dieser seine Obliegenheiten zur Ersatzwohnraumsuche erfüllt hat.

Eine derartige Obliegenheit gilt für den Schuldner spätestens dann, wenn dieser bei Anwendung objektiver Maßstäbe erkennen kann, dass seine Klageverteidigung im Räumungsverfahren nicht erfolgversprechend sein wird.

Trotz Corona- Pandemie kann davon ausgegangen werden, dass innerhalb eines Zeitraumes von fünf Monaten Ersatzwohnraum gefunden werden kann (IBRRS 2021, 2006; ZPO § 721; OLG Brandenburg, Beschluss vom 01.06.2021 – 3 W 56/21
vorhergehend: LG Potsdam, 08.01.2021 – 4 O 280/19).

Berechnung des Schadensersatzes des Erwerbers bei Verzug mit der Fertigstellung  0

Der Erwerber hat keinen Anspruch auf abstrakte Nutzungsentschädigung, soweit diesem während des Verzugs mit der Fertigstellung der Wohnung ein ungefähr vergleichbarer anderer Wohnraum zur Verfügung steht und ihm die Kosten der Miete ersetzt werden.

Die Vergleichbarkeit der Ersatzwohnung ergibt sich aus einem Vergleich der erworbenen Wohnung mit dem Ersatzwohnraum. Dabei ist im Wesentlichen die Größe des zur Verfügung stehenden Wohnraums maßgeblich.

Für die Berechnung des Nutzungswerts der vorenthaltenen Eigentumswohnung können als Ausgangspunkt entweder die anteiligen Vorhaltekosten oder die ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde gelegt werden.

Soweit der fiktive Mietpreis als Maßstab herangezogen wird, ist dieser von allen auf Gewinnerzielung gerichteten und sonstigen, eine erwerbswirtschaftliche Nutzung betreffenden, Wertfaktoren zu bereinigen. Der Abzug der für die eine erwerbswirtschaftliche Nutzung einer Eigentumswohnung betreffenden Wertfaktoren liegt bei ca. 30% der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wurde der Erwerber während des Verzugs mit der Fertigstellung durch den Bauträger in einem Hotel/einer Ferienwohnung untergebracht, so sind auf den insoweit errechneten Nutzungsausfallschaden die tatsächlich entstandenen und vom Bauträger zu tragenden Kosten der Unterbringung des Erwerbers in voller Höhe anzurechnen.

Folglich hat der Bauträger als Nutzungsausfallschaden lediglich die Differenz zwischen dem Wert des Nutzungsausfalls und den für den in Anspruch genommenen Ersatzwohnraum tatsächlich entstandenen Kosten zu erstatten. Soweit die zum Ersatz des Reparationsinteresses entstandenen Kosten den errechneten Wert des Nutzungsausfalls übersteigen, scheidet der Ersatz eines zusätzlichen Nutzungsausfallschadens aus.

Tatsächlich angefallene Kosten für Hotelzimmer und Ferienwohnung können ausnahmsweise dann nicht zur Begrenzung des Nutzungsausfalls herangezogen werden, wenn Anhaltspunkte ersichtlich sind, dass der Preis für die Ersatzunterkunft nicht dem Marktwert einer Ferienwohnung oder eines Hotelzimmers entspricht.

Bei der verbleibenden subjektiven Beeinträchtigung der Erwerber wegen des fehlenden Komforts einer eigenen Wohnung und „des Lebens aus dem Koffer“ im Hotel oder der Ferienwohnung, handelt es sich um einen immateriellen Schaden, der nicht erstattungsfähig ist.

Nach der zu berücksichtigenden Differenzhypothese sind ersparte Aufwendungen wegen ihres engen Zusammenhangs mit dem entstandenen Nachteil auf einen etwaigen Schadensersatzanspruch nach allgemeiner Meinung grundsätzlich anzurechnen (IBRRS 2020, 1748; BGB §§ 253280 Abs. 1, 2, § 286 Abs. 1; OLG Brandenburg, Urteil vom 27.05.2020 – 4 U 87/19; vorhergehend: LG Potsdam, 13.05.2019 – 11 O 109/17).

Ausreichende Räumungsfrist für Mieter?  0

Beruft sich der Mieter zur Begründung seines Antrags auf Verlängerung der Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO geltend, die ursprünglich gewährte Räumungsfrist habe zur Beschaffung von Ersatzwohnraum nicht genügt, hat das Gericht, ggf. mittels Beweiserhebung, tatsächliche Feststellungen dazu zu treffen, ob die Bemühungen des Mieters zur erfolgreichen Beschaffung von Ersatzwohnraum intensiv genug gewesen sind.

Die Zurückweisung des Verlängerungsantrags wegen nicht hinreichender Bemühungen des Mieters ist nur dann begründet, wenn das Gericht tatsächlich zu dem Schluss kommt, dass dem Mieter bei hinreichend intensiver Suche die Anmietung von Ersatzwohnraum bis zum Ablauf der ursprünglich gewährten Räumungsfrist gelungen wäre (ZPO § 572 Abs. 3, § 721 Abs. 3 Satz 1; LG Berlin, Beschluss vom 23.06.2020 – 67 T 57/20; vorhergehend: AG Spandau, 29.05.2020 – 13 C 241/18).

Keine fristlose Kündigung trotz unpünktlicher Mietzahlung und Urkundenfälschung?  0



Vor dem Hintergrund eines langjährigen Mietverhältnisses ist trotz unpünktlicher Mietzahlungen und der Verwendung einer gefälschten Sterbeurkunde eine fristlose Kündigung möglicherweise unwirksam und allenfalls eine ordentliche Beendigung möglich.

Wendet der Mieter ein, Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen zu können, kommt ihm ggf. eine Beweiserleichterung zugute, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28.04.2015 (GVBl S. 2015, 101) besonders gefährdet ist (IBRRS 2018, 3837; BGB §§ 543573574; LG Berlin, Beschluss vom 13.09.2018 – 67 T 137/18; vorhergehend: AG Berlin-Mitte, 01.08.2018 – 8 C 146/18).