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Nach Auszug aus Mietwohnung Instandsetzungsarbeiten?  0

Der Mieter erwirbt mit Abschluss eines Mietvertrags, vorliegend in Form eines Dauernutzungsvertrags, auf den die Vorschriften der §§ 535 ff. BGB entsprechend anwendbar sind, das Recht, die Mietsache vollumfänglich zu nutzen. Der Mieter ist im Gegenzug verpflichtet, den Mietzins zu leisten.

Aus dem Vertrag, oder der sonstigen Vereinbarung ergibt sich der Umfang des Vertragsgegenstands bzw. des Nutzungsrechts der Parteien.

Soweit hinsichtlich einzelner Punkte eine Vereinbarung fehlt, oder lediglich eine unvollständige Abrede getroffen wurde, ist der Umfang des Gebrauchsrechts durch Auslegung des Vertrags gem. § 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung zu ermitteln (siehe Eisenschmid, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, § 535 Rz. 20 f.; IBRRS 2021, 2635; BGB §§ 157311c535 Abs. 1 Satz 2; AG Neukölln, Urteil vom 01.07.2021 – 6 C 303/19).

Erstattungsfähigkeit der Sachverständigenkosten zur Ermittlung der Schadenshöhe  0

Von dem Architekten kann der Auftraggeber diejenigen Aufwendungen als Schaden ersetzt verlangen, die ein wirtschaftlich denkender Mensch in der Position des Geschädigten für zweckmäßig und notwendig erachten durfte, damit die auf Fehlleistungen des Architekten beruhenden Mängel beseitigt werden können.

Seinem Inhalt nach richtet sich der Anspruch auf Ersatz des zur Mangelbeseitigung „notwendigen“ Geldbetrags.

Die Sachverständigenkosten zur Ermittlung der Schadenshöhe sind dem Grunde nach genauso erstattungsfähig wie die Kosten für die Planung und Überwachung der Mängel- und Schadensbeseitigungsarbeiten, sog. Regiekosten.

Pauschales Bestreiten „allen Vorbringens der Klage“ ist als prozessual unbeachtlich einzustufen (IBRRS 2021, 2570; BGB §§ 249280281633634 Nr. 4; ZPO § 138 Abs. 3; OLG Dresden, Urteil vom 23.07.2020 – 10 U 1863/19; vorhergehend:
LG Görlitz, 17.07.2019 – 1 O 349/18; OLG Dresden, 15.01.2015 – 10 U 618/14;LG Görlitz, 19.03.2014 – GR 1 O 163/12
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 09.06.2021 – VII ZR 122/20 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Zusätzliche Vergütung für Aspestentsorgung  0

Im Wege der Auslegung ist zu ermitteln, welche Leistungen eines Werkunternehmers von einem Pauschalpreis umfasst sein sollen. Im Rahmen der Auslegung sind sämtliche Vertragsunterlagen zu beachten. Auch die Regelungen der VOB/C können zu berücksichtigen sein.

Soweit Schadstoffe im Rahmen von Abrissarbeiten gefunden werden, sich aber nach dem Vertrag keinerlei Verpflichtung des Abrissunternehmers ergibt, diese zu beseitigen, ist der Auftraggeber i. S. d. § 642 Abs. 1 BGB gehalten, an der Beseitigung der Schadstoffe mitzuwirken.

Dies geschieht in der Regel durch Beauftragung des Abrissunternehmers, oder einen dritten Unternehmers, mit der Beseitigung (IBRRS 2021, 2556; BGB §§ 133157241 Abs. 2, §§ 280281311 Abs. 2, § 642 Abs. 1; OLG Schleswig, Urteil vom 12.03.2021 – 1 U 81/20; vorhergehend: LG Itzehoe, 24.08.2020 – 2 O 418/18).

Bei Vorenthaltung der Mietsache erhält der Vermieter Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete  0

Bei Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter hat der Vermieter Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der „Marktmiete“, d. h. derjenigen Miete, die bei Neuvermietung erzielbar ist.

Bei Zweifeln kann die konkrete Höhe der „Marktmiete“ gerichtlicherseits im Wege der Schätzung auf der Grundlage eines Zuschlags von 10 % zu den Werten des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden (§ 546a BGB) ( IBRRS 2021, 1940; BGB § 311 Abs. 1, §§ 362535 Abs. 2, §§ 545546a556d Abs. 1; AG Brandenburg, Urteil vom 16.06.2021 – 31 C 51/20).

Mieterhöhung gemäß § 558 BGB auch bei Mischmietverhältnissen  0

Der Vermieter kann gemäß § 558 BGB auch die Miete von zur Wohn- und gewerblichen Nutzung überlassenen Räumen erhöhen.

Soweit die Parteien einen festen „Teilgewerbezuschlag“ für die gewerbliche Nutzung von Teilflächen, oder Räumen, vereinbart haben, ist dieser bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für die gesamte Mietsache, sondern, zwecks Vermeidung einer unzulässigen doppelten Berücksichtigung der Gewerbefläche, nur derjenigen Vergleichsmiete zuzuschlagen, die auf die im Mietvertrag zur Wohnnutzung zugewiesenen Teilflächen und Räume entfällt, vorliegend Ausgangsmiete in Höhe von 596.- €, nebst Teilgewerbezuschlag in Höhe von 527.- € (IBRRS 2021, 0351; BGB § 558 Abs. 1; MietenWoG Art. 1 § 3 LG Berlin, Beschluss vom 22.10.20 – 67 S 204/20

Der Architekt hat auf Kostensteigerungen hinzuweisen  0

Die Kostenvorgaben des Auftraggebers sind von dem Architekten zu beachten. Auf eine Kostensteigerung im Rahmen der Realisierung des Bauprojekts ist der Auftraggeber rechtzeitig hinzuweisen.

Zur Ermittlung, ob dem Auftraggebers durch eine Hinweispflichtverletzung des Architekten ein Schaden entstanden ist, muss untersucht werden, wie der Auftraggeber stehen würde, wenn die Pflichtverletzung nicht eingetreten wäre. Diese Situation ist dann im zweiten Schritt damit zu vergleichen, wie der Auftraggeber mit Pflichtverletzung steht.

Bei lang andauernden Prozessen ist im Hinblick auf die Durchführung des Vermögensvergleichs eine Betrachtung zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung vorzunehmen.

Unterlässt es der Architekt, in der Leistungsphase 3 eine DIN-gerechte Kostenberechnung und in der Leistungsphase 7 einen Kostenanschlag nach DIN und dementsprechend auch eine taugliche Kostenkontrolle vorzunehmen, ist sein Honorar in der Honorarphase 1 bis 4 um 2 % und in der Honorarphase 5 bis 7 um 1 % zu kürzen (IBRRS 2020, 3065; BGB a.F. §§ 631633634635; HOAI 1996 § 15; OLG München, Urteil vom 20.11.2018 – 28 U 705/15 Bau, vorhergehend: LG München II, 04.02.2015 – 5 O 2054/01).

Mieterhöhungsverlangen anhand sog. Typengutachtens  0

Die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann sich auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beziehen. Insoweit muss das Gutachten nach § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB lediglich gewährleisten, dass dem Mieter verständlich und nachvollziehbar dargelegt wird, warum die begehrte Miete ortsüblich ist. Dabei dürfen die Anforderungen nicht überspannt werden.

 

Ein Mieterhöhungsverlangen kann sich auch auf ein sog. „Typengutachten“ stützen.

 

Nicht unbedingt notwendig ist die Nennung der genauen Adresse der Vergleichswohnungen. Vielmehr kann die Nennung der Anliegerstraße und weiterer ortsspezifischer Merkmale genügen, wenn damit die behauptete Vergleichbarkeit überprüfbar ist.

 

Bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete hat der Sachverständige ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde zu berücksichtigen. Schließlich ist Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete das Mietniveau in der gesamten Gemeinde.

 

Eine annähernde, oder gar vollständige, Identität ist nicht erforderlich. Vielmehr genügt es, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Objekte herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ungefähr vergleichbar sind.

 

Bei der historischen Bedeutung der Siedlung (gebaut auf ehemaligem KZ- Außengelände) handelt es sich nicht um ein erhebliches Wohnwertmerkmal, das sich auf die Miete niederschlägt (IBRRS 2018, 2991; ZMR 2018, 331; BGB § 558 Abs. 1 Satz 1, § 558a Abs. 2 Nr. 3; LG München I, Urteil vom 10.01.2018 – 14 S 7847/17).