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Gestaltung des Erhöhungsverlangen bei umfangreicher Modernisierung  0

Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens setzt mindestens voraus, dass dargelegt wird, ob und in welchem Umfang Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsarbeiten erfolgt sind und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mieter verteilen. Insoweit hat der Vermieter eine spezifizierte Berechnung vorzunehmen und dem Mieter die einzelnen Kostenpositionen nachvollziehbar darzulegen.

Anhand der Erläuterungen des Vermieters muss der Mieter den Anlass der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen können. Dabei hat die Erklärung dergestalt zu erfolgen, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrags dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist.

Sofern der Vermieter mehrere Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat, muss dieser die Gesamtkosten zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen.

Handelt es sich um eine umfangreiche Modernisierung, die bereits in einzelnen Positionen Beträge im sechsstelligen Bereich ausweist, so müssen diese umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen unter Zuordnung einzelner Betragspositionen weiter untergliedert werden, um die notwendige Transparenz für den Mieter zu gewährleisten. Dies kann in erster Linie durch die Aufschlüsselung nach einzelnen Gewerken geschehen, gegebenenfalls auch durch die weitere Darlegung einzelner Rechnungspositionen.

In dem jeweiligen Erhöhungsschreiben müssen die notwendigen Angaben für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich enthalten sein und können nicht im Prozess nachgeschoben werden. Vielmehr muss ein neues Erhöhungsverlangen geltend gemacht werden.

Soweit die Zahlung einer geforderten erhöhten Miete durch den Mieter für die konkludente Vereinbarung eines erhöhten Mietzinses genügen kann, bedingt dies, dass die Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtet sein muss, wovon in der Regel bei unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangen, auch nicht im Wege der Umdeutung, auszugehen ist (IBRRS 2021, 3694; BGB §§ 558559b Abs. 1 Satz 2; EGBGB Art. 229 § 49; LG Bremen, Urteil vom 06.10.2021 – 1 S 111/20; vorhergehend: AG Bremen, 29.05.2020 – 9 C 512/19).

Einseitige Mieterhöhung des Vermieters  0

Soweit der Vermieter in einem begründungslosen Mieterhöhungsverlangen zum Ausdruck bringt, im Wege des einseitigen Gestaltungsrechts zur Erhöhung der Miete berechtigt zu sein, ist eine Umdeutung dieser Erklärung in einen Antrag auf einvernehmliche Vertragsänderung nicht möglich.

Bei Zahlung der Erhöhungsbeträge durch den Mieters liegt mangels Vorliegens eines Angebots keine konkludente Zustimmung vor. Folglich kann der Mieter die zu Unrecht geleisteten Beträge gemäß § 812 BGB kondizieren.

Der Mieter, der auf die Wirksamkeit des nichtigen Erhöhungsverlangens vertraut, kennt die einen Rückforderungsanspruch gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB begründenden Umstände erst ab dem Zeitpunkt, ab dem dieser über die Rechtsgrundlosigkeit aufgeklärt wurde.

In derartigen Fällen gilt die 10-jährige Verjährungsfrist des § 199 Abs. 4 BGB (IBRRS 2021, 2558; BGB §§ 133145 ff., 199557 ff., 812; LG München I, Urteil vom 03.02.2021 – 14 S 11480/20).

Keine Mieterhöhung ohne Zugang des Erhöhungsverlangens  0

Soweit dem Mieter kein wirksames Erhöhungsverlangen zugegangen ist, ist die Klage auf Zustimmung zu der vom Mieter begehrten Mieterhöhung unzulässig.

Nach dem Wortlaut des § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB beschränkt sich das Nachhol- bzw. Mängelbehebungsrecht des Vermieters ausdrücklich auf die Einhaltung der in § 558a BGB genannten Formalien.

Mangelt es an der Abgabe der Erklärung, ist ein Nachholen oder eine Mängelbehebung im Prozess nicht möglich ( IBRRS 2019, 2343, BGB § 558 Abs. 1, §§ 558a, § 558b
LG Berlin, Urteil vom 20.06.1019 – 65 S 39/19
vorhergehend: AG Neukölln, 01.01.2018 – 17 C 45/18

Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen  0

Dem Erhöhungsverlangen muss ein qualifizierter Mietspiegel nicht beigefügt werden, soweit dieser allgemein zugänglich ist.

Bei Bezugnahme in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung auf einen qualifizierten Mietspiegel ist außerdem lediglich die Angabe des für die Wohnung nach Ansicht des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich. Damit soll dem Mieter eine Überprüfung ermöglicht werden, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt.

 

Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des nach Auffassung des Vermieters für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um den Mieter auch auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen. Nicht erforderlich ist es, auch die konkrete Spanne zu benennen.

 

Ein Mieterhöhungsbegehren ist jedenfalls nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat (§§ 558 a558 b BGB; LG Berlin, Urteil vom 15.09.2017 – 63 S 55/1, vorhergehend: AG Schöneberg, 31.01.2017 – 8 C 55/16.

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Das Erhöhungsverlangen ist dem Mieter zu erklären und zu begründen. Hat eine Gemeinde keinen Mietspiegel, kann eine Mieterhöhung nur dann auf den Mietspiegel einer anderen Gemeinde gestützt werden, wenn die Gemeinden vergleichbar sind. 

 

Wird in einem Sachverständigengutachten jede Gemeinde hinsichtlich der Kriterien ausführlich beschrieben und ergibt sich daraus, dass zwischen zwei Gemeinden (hier: Stuttgart und Gerlingen) keine Vergleichbarkeit vorliegt, kann der Mietspiegel dieser Gemeinde nicht als Begründung für die Mieterhöhung herangezogen werden (IBRRS 2017, 2821; BGB § 558a BGB, ; AG Ludwigsburg, Urteil vom 13.02.2017 – 7 C 3061/15).