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Wohnungseigentümer kann gegen Mieter eines anderen Eigentümers auf Unterlassung vorgehen  0

auch nach der WEG-Reform ist der Sondereigentümerunter für Ansprüche aus § 1004 BGB wegen Beeinträchtigung seines Sondereigentums gemäß § 9a Abs. 2 WEG prozessführungsbefugt.

Der Sondereigentümer einer Einheit im Rahmen einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat gegen den Mieter einer anderen Einheit einen Anspruch aus § 1004 BGB auf Unterlassung einer Nutzung, welche den wohnungseigentumsrechtlichen Zweckbestimmungen der gemieteten Einheit aus Teilungserklärung, oder wirksamer Vereinbarung der Eigentümer, widerspricht.

Der Mieter einer Teileigentumseinheit verliert seine Störereigenschaft nicht, sofern dieser die gesamtschuldnerische Haftung für alle vergangenen, gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis übernimmt, weil dieser folglich nicht vollumfänglich aus dem Mietvertrag entlassen ist.

Aus der Änderung der Zweckbestimmung einer Gewerbeeinheit von „Laden“ zu „Eisverkaufsstelle“ ergibt sich keinerlei Veränderung des Zwecks des Anwesens als „Wohnhaus“, sofern seit der Begründung der Gemeinschaft in dem Anwesen eine gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und eine Wohnnutzung in den Obergeschossen vorgesehen war (IBRRS 2024, 0582; BGB § 1004; WEG § 9a Abs. 2; OLG München, Urteil vom 31.01.2024 – 7 U 7576/21).

Neugestaltung bei Mangelbeseitigung durch Bauherrn zulässig  0

Hat der Architekt sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet dieser als Werkerfolg eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Daran fehlt es, wenn, entgegen der Baugenehmigung, die Verwendung von Materialien im Leistungsverzeichnis geplant wird und diese Materialien verbaut werden.

Soweit der Architekt entsprechend der Leistungsphase 9 des § 33 HOAI 2009 (auch) mit der Objektbetreuung beauftragt wird, muss dieser innerhalb des fünfjährigen Zeitraums nach der Abnahme bemerken, dass das verwendete Bodenbelags- und Dämmmaterial nicht der erteilten Baugenehmigung entsprach.

Im Rahmen der Mangelbeseitigung ist der Bauherr nicht verpflichtet, die ursprüngliche Planung beizubehalten, um Schadenersatz in Höhe der Mangelbeseitigungskosten geltend machen zu können. Statt dessen kann dieser den Arbeiten eine abweichende Planung zugrunde legen, z. B. in Form einer neuen Gestaltung des Bauwerks, sofern dadurch die Mängel beseitigt werden. Sofern eine fiktive Schadensberechnung nicht vorliegt, ist die Höhe des Schadenersatzes auf den Betrag beschränkt, der bei der Mangelbeseitigung nach der alten Planung entstanden wäre.

Die Pflichten des Architekten beinhalten es, den Bauherrn im Rahmen der jeweils übernommenen Aufgabengebiets bei der Untersuchung und Behebung von Baumängeln zu unterstützen. Als Sachwalter des Bauherrn schuldet dieser die unverzügliche und umfassende Aufklärung der Ursachen sichtbar gewordener Baumängel, außerdem die sachkundige Unterrichtung des Bauherrn über das Ergebnis der Untersuchung, sowie der sich daraus ergebenden Rechtslage. Dies gilt auch für den Fall, dass die Mängel ihre Ursache in Planungs- oder Aufsichtsfehlern des Architekten haben.

Bei schuldhafter Verletzung der Untersuchungs- und Beratungspflicht, ist der Architekt dem Bauherrn im Wege der sog. Sekundärhaftung zum Schadensersatz verpflichtet. Dieser Schadensersatzanspruch geht dahin, dass die Verjährung der gegen ihn gerichteten werkvertraglichen Ansprüche als nicht eingetreten gilt.

Dabei spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass der Bauherr innerhalb der Verjährungsfrist verjährungshindernde Maßnahmen gegen den Architekten ergriffen hätte, wenn dieser nicht nur seine Untersuchungs- und Beratungspflicht erfüllt hätte, sondern den Bauherrn auch über eine etwaige eigene Haftung informiert hätte (IBRRS 2024, 2634; BGB § 280 Abs. 1, §§ 633634 Nr. 4; HOAI § 2009 § 33; OLG Schleswig, Urteil vom 12.04.2024 – 1 U 66/22; vorhergehend: LG Lübeck, 27.06.2022 – 2 O 100/20).

Die Abrechnung erfolgt am Schluss  0

Die Behauptung des Auftragnehmers, dieser habe nach Ablauf der zur Mängelbeseitigung gesetzten Frist und nach Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens einige Mängel ohne Zustimmung des Auftraggebers beseitigt, ist im Rahmen einer Vorschussklage auf die Mängelbeseitigungskosten rechtlich nicht erheblich. Ob und inwieweit Nachbesserungsarbeiten des Auftragnehmers erfolgreich waren, ist erst bei Abrechnung des Vorschusses zu prüfen.

Gegenüber dem Bauträger, dessen Verpflichtung zur Eigentumsumschreibung vertraglich durch die Zahlung des vollen Kaufpreises bedingt ist, steht dem Erwerber einer Eigentumswohnung auch für den Fall, dass nur noch ein geringfügiger Teil des Kaufpreises offen ist und Mängel vorliegen, regelmäßig kein Anspruch auf Eigentumsverschaffung gemäß § 242, bzw. § 320 Abs. 2 BGB zu, soweit Letzterer die Möglichkeit hat, mit eigenen Forderungen in den Kaufpreis übersteigender Höhe aufzurechnen und damit die Eintragungsvoraussetzungen herbeizuführen.

Von dem Bauträger kann der Erwerber nicht verlangen, eine aus Sicht des Erwerbers unter Überschreitung der Miteigentumsordnung, im Zuge der Errichtung angebrachte Abluftanlage an der Außenfassade zu entfernen, wenn deren Errichtung nicht zur vertraglichen Leistungen des Bauträgers ihm gegenüber zur Herstellung des Gemeinschaftseigentums und seines Sondereigentums gehört, sondern durch den begünstigten Sondereigentümer veranlasst wurde (IBRRS 2024, 2139; OLG Köln, Urteil vom 19.06.2024 – 11 U 73/23; BGB a.F. §§ 633634 Nr. 2, § 637 Abs. 1, 3; BGB § 242280 Abs. 1, 2, §§ 286320 Abs. 2; vorhergehend:
LG Köln, 22.12.2022 – 8 O 172/20
).

Hobbyraum  0

Hobbyräume und Vorratskeller dürfen nicht als Wohnung vermietet werden.

 

Laut BGH macht auch ein jahrelanger Verstoß die entsprechende Wohnnutzung nicht zulässig. Daher dürfen andere Eigentümer des Hauses anlässlich einer Neuvermietung verlangen, dass die zweckfremde Nutzung beendet wird (BGH v. 08.05.15, V ZR 178/14).

 

Im konkreten Fall ging es um die Souterrainräume eines Hauses im Raum Wiesbaden.

 

In der zu der Anlage gehörenden Teilungserklärung sind die Räume jedenfalls als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“ ausgewiesen. Der betreffende Eigentümer wohnte im Erdgeschoss.