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Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann treuwidrig sein  0

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung ist bereits bei Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB gegeben. Die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen müssen nicht noch zusätzlich erfüllt sein.

Im Einzelfall kann dennoch die Berufung auf die fristlose Kündigung treuwidrig sein. Diesbezüglich ist zu prüfen, ob der Ausgleich der Mietrückstände unmittelbar nach Zugang des Kündigungsschreibens bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung ausnahmsweise als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lässt.

Dies ist in der Regel dann zu bejahen, soweit der Mieter unmittelbar nach Erhalt der ersten Kündigung zeitnah die Rückführung der Mietrückstände vornimmt, wenn außerdem in der Vergangenheit keine Zahlungsrückstände existiert haben und keinerlei Anhaltspunkte dafür bestehen, dass es künftig nochmals zu Zahlungsrückständen kommen könnte, der Mieter außerdem in der Vergangenheit keine sonstigen mietvertraglichen Pflichten verletzt hat, noch Anhaltspunkte für künftige Fehlverhaltensweisen vorliegen, die das Vertrauen des Vermieters in eine vertrauensvolle Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten.
4. Im Gewerberaummietrecht gelten diese Grundsätze ebenfalls (IBRRS 2023, 0203; BGB §§ 242543 Abs. 1, 2 Satz 2; OLG Brandenburg, Urteil vom 29.11.2022 – 3 U 93/21; vorhergehend:LG Frankfurt/Oder, 03.09.2021 – 11 O 23/19).

Persönliche Haftung des Erben für Räumungsanspruch nach Kündigung des Mietverhältnisses des Erblassers  0

Unterlässt der nach § 564 Satz 1, § 1922 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Erbe dieses nach § 564 Satz 2 BGB außerordentlich zu kündigen, führt dies nicht dazu, dass nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdende Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden, beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden, für die der Erbe, auch persönlich, haftet.

Eine persönliche Haftung tritt jedoch etwa dann ein, wenn der Erbe trotz wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner fälligen Pflicht gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt (IBRRS 2019, 3221; BGB §§ 5641922 Abs. 1, § 1967; BGH, Urteil vom 25.09.2019 – VIII ZR 138/18; vorhergehend: LG Düsseldorf, 04.04.2018 – 23 S 35/17; AG Neuss, 18.05.2017 – 78 C 3609/16).

Entfernungspflicht des Mieters bezüglich vorgenommener Einbauten.  0

Die Erbengemeinschaft als solche ist nicht rechts- und somit nicht parteifähig im Sinne des § 50 ZPO.

Dem Vermieter steht es frei, den Erben des Mieters, oder die Rechtsnachfolger des Mieters, alternativ bzw. kumulativ in Anspruch zu nehmen.

Der Mieter ist bei Vertragsende grundsätzlich gehalten, das Mietobjekt, von der durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzung abgesehen (§ 538 BGB), in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand. Weitergehende Veränderungen, zum Beispiel Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen, hat der Mieter zu beseitigen.

Die Rückbaupflicht besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Vermieter während der Vertragslaufzeit seine Zustimmung zu den Änderungen gegeben hatte. Mit einer solchen Zustimmung ist auch ohne besonderen Vorbehalt grundsätzlich nicht das Einverständnis verbunden, eine Änderung auf Dauer, nämlich über das Vertragsende hinaus, hinzunehmen.

Anders verhält sich dies allerdings bei auf Dauer angelegten, rechtmäßigen, nicht auf die speziellen Bedürfnisse bzw. den Geschmack des Mieters abgestellten, Baumaßnahmen, die nur mit erheblichem Kostenaufwand beseitigt werden können und deren Entfernung das Mietobjekt in einen schlechteren Zustand zurückversetzen würde.

In derartigen Fällen kann erwartet werden, dass der Vermieter bei Erteilung der Erlaubnis keinen sogenannten Entfernungsvorbehalt macht, so dass in der Zustimmung ausnahmsweise auch ein Verzicht auf den Rückbau gesehen werden kann.

Ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassenen Rückbaus ist auch neben der titulierten Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 2 BGB grundsätzlich zulässig.

Der Erbe übernimmt eine etwaige Rückbauverpflichtung des Erblassers, sowie im Falle der Nichterfüllung eine sich hieraus ergebende Schadensersatzpflicht (IBRRS 2019, 1159;
BGB § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1, § 281 Abs. 2, § 546 Abs. 1, §§ 563b1967 Abs. 1; LG Bochum, Urteil vom 22.02.2019 – 10 S 26/18; vorhergehend: AG Witten, 04.09.2018 – 2 C 706/17).