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Auftraggeber muss bei Gefahr im Verzug keine Mängelbeseitigungsfrist setzen  0

Soweit eine Gefahrensituation besteht, ist eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung dann entbehrlich, wenn der Auftragnehmer trotz offensichtlicher Eilbedürftigkeit den Mangel nicht behebt, obwohl dieser hierzu in der Lage wäre.

Zu den nach der Beseitigung des Mangels erstattungsfähigen Aufwendungen gehören alle mit der Mangelbehebung im Zusammenhang stehenden Arbeiten und Maßnahmen. Diese beschränken sich nicht auf die Kosten in Höhe des Verkehrswerts der mangelfreien Leistung.

Eine sog. Ohne- Rechnung- Abrede in Bezug auf andere als die vertragsgegenständlichen Leistungen hat nicht zur Folge, dass der Auftraggeber keinerlei Mängelansprüche geltend machen kann.

Hat der Auftragnehmer seine Leistung mangelhaft erbracht, handelt dieser treuwidrig, soweit er sich zur Abwehr von Mängelansprüchen des Auftraggebers darauf beruft, die Gesetzeswidrigkeit der „Ohne-Rechnung-Abrede“ führe zur Gesamtnichtigkeit des Bauvertrags (BGB §§ 633, 634 Nr. 2, 4, § 637 Abs. 1, 2; SchwarzArbG § 1 Abs. 2 Nr. 2; Anschluss an BGH, IBR 2008, 431; OLG Naumburg, Urteil vom 30.08.2018 – 2 U 1/18
vorhergehend: LG Magdeburg, 12.12.2017 – 11 O 226/17
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 20.11.2019 – VII ZR 198/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Aufgaben des Verwalters bei Sanierungsbeschluss  0

Aufgrund der vorrangigen Pflicht der Wohnungseigentümer, die nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG erforderlichen Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung zu beschließen, bestehen die Verwalterpflichten primär darin, Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf festzustellen und die Willensbildung der Eigentümer durch Beschluss zu unterstützen, indem die Beschlussfassung vorbereitet und durchgeführt wird.

 

Dabei beschränken sich die Informationspflichten des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern nicht darauf, den von ihm festgestellten Bedarf für eine Baumaßnahme darzustellen. Vielmehr sind von diesem auch Möglichkeiten aufzuzeigen, wie dieser Bedarf zu erfüllen ist. In diesem Zusammenhang sind die Eigentümer über die gesetzlichen Anforderungen an die Maßnahme, sowie über die Voraussetzungen der Beschlussfassung aufzuklären. Weiter ist auch eine Kostenprognose zu erstellen.

 

Vor einem Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten sind seitens des Verwalters mehrere Vergleichsangebote einzuholen, wobei dies in der Regel mindestens drei sind. Dabei müssen die Angebote vergleichbar sein, d. h. die angebotenen Leistungen dürfen nicht voneinander abweichen.

 

Ein Anfechtungsrecht steht auch demjenigen Wohnungseigentümer zu, der für einen Beschluss gestimmt hat.

 

Als dringend im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG sind solche Fälle einzustufen, die aufgrund ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht gestatten. Maßgeblich ist, ob die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde.

 

Aufgrund der primären Zuständigkeit der Wohnungseigentümer für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung muss der Verwalter auch in eilbedürftigen Fällen möglichst einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen, ggfs. unter Verkürzung der Ladungsfrist.

Aufgrund des Geschäftsbesorgungsvertrags mit den Eigentümern schuldet der gewerblicher Verwalter eine Leistung, die den kaufmännischen, rechtlich- organisatorischen und technischen Aufgabenbereich der Hausverwaltung umfassend abdeckt. Dabei hat der Verwalter seine Kenntnisse im Wege der Fortbildung zu aktualisieren (IBRRS 2018, 3498; BGB §§ 276, 280; WEG §§ 10, 14 Nr. 4, §§ 21, 27 Abs. 1 Nr. 2; LG Berlin, Urteil vom 02.02.2018 – 85 S 98/16 WEG; vorhergehend: AG Charlottenburg, 24.11.2016 – 72 C 39/16).