Posts for Tag : Eigentümerversammlung

Muss Verwalter Vergütung im Falle nicht erbrachter Leistung zurückerstatten?  0

Der Verwaltervertrag beinhaltet auch werkvertragliche Elemente. Diese prägen das Vertragsverhältnis aber nicht schwerpunktmäßig. Daher ist es nicht gerechtfertigt, den Vertrag als Werkvertrag einzuordnen. Vielmehr bilden die dienstvertraglichen Elemente das Wesen des Vertrags, so dass dieser insgesamt dienstvertraglichen Regelungen zu unterstellen ist.

Für den Fall der Nicht- oder Schlechtleistung sieht der Dienstvertrag einen Wegfall oder eine Minderung der vereinbarten Grundvergütung nicht vor.

Beinhaltet der Verwaltervertrag, dass eine Sondervergütung für eine Zusatzleistungen nur anfällt, wenn diese auch tatsächlich erbracht wurde, so ist diese unberechtigte Zahlung nach Bereicherungsrecht zurückzuerstatten (IBRRS 2025, 1565; BGB §§ 195, 204, 326 Abs. 5, § 634 Nr. 3, §§ 638, 675, 812; WEG §§ 19, 26, 44; LG Dortmund, Urteil vom 13.12.2024 – 17 S 147/23).

Streitwertbemessung bei Klage auf Beseitigung einer baulichen Veränderung  0

Ist die Klage eines Miteigentümers auf Beseitigung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums abgewiesen worden, so ist dessen wirtschaftliches Interesse grundsätzlich nach dem Wertverlust, den sein Wohnungseigentum durch die bauliche Veränderung erleidet, zu bemessen (IBRRS 2025, 1841; GKG § 47 Abs. 1; OLG München, Beschluss vom 02.06.2025 – 32 W 643/25 WEG; vorhergehend: LG München I, 30.01.2025 – 36 S 10496/24 WEG).

Die Jahresabrechnung erstellt die Gemeinschaft in der Regele durch den Verwalter  0

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 28 Abs. 1 WEG verpflichtet, abzurechnen und ein Zahlenwerk zu erstellen. Soweit es in § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG heißt, dass die Jahresabrechnung durch den Verwalter aufzustellen ist, meint dies lediglich die Organzuständigkeit. Schuldner der Abrechnungserstellung nach § 28 Abs. 1 WEG ist hingegen die Gemeinschaft (IBRRS 2025, 1572; LG Stuttgart, Urteil vom 31.01.2024 – 10 S 33/22; vorhergehend: AG Böblingen, 03.05.2022 – 23 C 1651/21).

Erforderlichkeit der Ankündigung von Absenkungsbeschlüssen nebst Aufnahme in Beschluss-Sammlung  0

Genauso, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft die prozessuale Möglichkeit haben muss, den Verwalter an den Vorprozess zu binden, muss Letzterer bei Vorliegen eines Interventionsinteresses (§ 66 Abs. 1 ZPO) dem Rechtsstreit beitreten können.*)

Die Einordnung als Sachbeschluss macht es erforderlich, dass ein Absenkungsbeschluss im Falle der Einberufung nach § 23 Abs. 2 WEG anzukündigen ist (vgl. Skauradszun/Harnack, ZMR 2023, 441 ff.) Ferner ist der Absenkungsbeschluss gemäß § 24 Abs. 7 WEG in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen und davon abgesehen isoliert anfechtbar (vgl. BeckOGK/G. Hermann, 01.12.2023, WEG § 23 Rz. 124).*)

Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung „Delegationsversuche“, z. B, dass eine Entscheidung „nach Rücksprache“, „in Abstimmung mit“, oder „im Benehmen mit“ jemandem erfolgen soll, beschlussweise zu regeln.*)

Solange der Verwalter nicht mehrere Konkurrenzangebote eingeholt hat, widerspricht die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von größeren Instandsetzungs- und Sanierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.* (IBRRS 2025, 1372; WoEigG § 9b Abs. 1, § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2, § 23 Abs. 2, § 23 Abs. 3 Satz 2, §24 Abs. 7, §§ 44, 66 Abs. 1; LG München I, Urteil vom 21.03.2024 – 36 S 3331/23 WEG).

Wohnungseigentümer kann gegen Mieter eines anderen Eigentümers auf Unterlassung vorgehen  0

auch nach der WEG-Reform ist der Sondereigentümerunter für Ansprüche aus § 1004 BGB wegen Beeinträchtigung seines Sondereigentums gemäß § 9a Abs. 2 WEG prozessführungsbefugt.

Der Sondereigentümer einer Einheit im Rahmen einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat gegen den Mieter einer anderen Einheit einen Anspruch aus § 1004 BGB auf Unterlassung einer Nutzung, welche den wohnungseigentumsrechtlichen Zweckbestimmungen der gemieteten Einheit aus Teilungserklärung, oder wirksamer Vereinbarung der Eigentümer, widerspricht.

Der Mieter einer Teileigentumseinheit verliert seine Störereigenschaft nicht, sofern dieser die gesamtschuldnerische Haftung für alle vergangenen, gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis übernimmt, weil dieser folglich nicht vollumfänglich aus dem Mietvertrag entlassen ist.

Aus der Änderung der Zweckbestimmung einer Gewerbeeinheit von „Laden“ zu „Eisverkaufsstelle“ ergibt sich keinerlei Veränderung des Zwecks des Anwesens als „Wohnhaus“, sofern seit der Begründung der Gemeinschaft in dem Anwesen eine gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und eine Wohnnutzung in den Obergeschossen vorgesehen war (IBRRS 2024, 0582; BGB § 1004; WEG § 9a Abs. 2; OLG München, Urteil vom 31.01.2024 – 7 U 7576/21).

Auf die Beschluss-Formulierung kommt es stets an  0

Ein Beschluss, wonach die „Bearbeitung des Anschlusses Zinkabdeckung/ WDVS“ beschlossen wird, ist zu unbestimmt, soweit dafür weder auf ein Angebot eines (Fach-)Unternehmens noch auf ein Leistungsverzeichnis Bezug genommen wird. Dies gilt insbesondere, weil in diesem Fall keine technische Beschreibung der Maßnahme vorhanden ist, aus der der Umfang der Arbeiten entnommen werden kann.

Den Bestimmtheitsanforderungen genügt es ebenfalls nicht, bzw. ist es mit den Grenzen, Entscheidungsbefugnisse seitens der Wohnungseigentümer auf den Beirat zu delegieren, nicht vereinbar, soweit der Beschluss die Formulierung enthält, dass die „Auftragsvergabe auf Anhörungen des Verwaltungsbeirates“ erfolgen solle (IBRRS 2024, 0847; BGB § 631; WEG §§ 18, 19; AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 02.02.2024 – 980a C 22/23 WEG).

Speicher darf nicht ohne Weiteres zur Wohnung ausgebaut werden  0

Soweit die beabsichtigte Wohnnutzung eines Speichers gegen die Zweckbestimmung verstößt und die Maßnahme deshalb unzulässig ist, entspricht ein Beschluss bezüglich eines Speicherausbaus zur Wohnfläche nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Ist der Speicher laut Teilungserklärung als Teileigentum ausgewiesen, besteht keinerlei Beschlusskompetenz zur Genehmigung von Umbaumaßnahmen für die Wohnnutzung (ZMR 2023, 930; WEG § 20; AG München, Urteil vom 28.06.2023 – 1292 C 9285/22 WEG).

Verwirkung der Gewährleistungsrechte trotz unwirksamer Abnahmeklausel?  0

Liegt aufgrund einer unwirksamen, die Erwerber unangemessen benachteiligenden, Vereinbarung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentumsanlage keinerlei wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums vor, muss jeweils im Einzelfall geprüft werden, ob die Mängelrechte verwirkt sind.

Insoweit sind sowohl die Gegebenheiten auf Seiten des Bauträgers, als auch die Gegebenheiten auf Seiten der Erwerber gegenüberzustellen und im Rahmen einer Gesamtabwägung zu bewerten.

Dabei kann auf Seiten der Erwerber auch berücksichtigt werden, ob seit Bekanntwerden der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der Abnahmeklauseln bereits ein gehöriger Zeitraum vergangen ist, ohne dass die durch eine professionelle Hausverwaltung vertretenen Erwerber ihre Ansprüche geltend gemacht hätten (IBRRS 2023, 1968; AGB-Gesetz § 1 Abs. 1; BGB a.F. § 634 Abs. 1 Satz 2; BGB § 638 Abs. 1 Satz 2; LG München I, Urteil vom 13.07.2023 – 2 O 1924/22 (nicht rechtskräftig).

Bei Änderung eines Kostenverteilerschlüssels muss dieser im Beschluss genannt werden  0

Zwar lässt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die generelle Änderung von einzelnen Verteilerschlüsseln zu. Allerdings müssen diese zwecks Einhaltung des Transparenzgebots enumerativ in dem jeweiligen Beschluss aufgeführt sein.

Ein Beschluss, wonach es heißt „Der Verteilerschlüssel soll zukünftig nach Wohneinheiten geändert werden.“  ist zu unbestimmt, da nicht erkennbar ist, welcher Verteilerschlüssel geändert werden soll, insbesondere wenn die Teilungserklärung mehrere Verteilerschlüssel vorsieht.

Dementsprechend ist eine nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und deswegen nichtig (IBRRS 2023, 1060; WEG § 16 Abs. 2, § 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 1, § 44; AG Hamburg, Urteil vom 12.12.2022 – 11 C 106/22).

Keine kurzfristige Ergänzung der Tagesordnung, auch nicht mittels einstweiliger Verfügung  0

Beantragt ein Wohnungseigentümer weniger als drei Wochen vor der angesetzten Eigentümerversammlung bei Gericht, der Eigentümergemeinschaft aufzugeben, in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung bereits Monate vorher dem Verwalter mitgeteilte Tagesordnungspunkte, unter anderem auch die Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags, aufzunehmen, mangelt es bereits an den Voraussetzungen des Verfügungsanspruchs, da die Ladungsfrist von drei Wochen nicht mehr eingehalten werden kann (IBRRS 2023, 0650; WEG §§ 18, 23, 24, 26; ZPO §§ 935, 940; AG Schwerin, Urteil vom 07.10.2022 – 14 C 299/22).

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