Posts for Tag : Eigentümerversammlung

Kann die WEG Mängelrechte gegenüber dem Bauträger durchsetzen?  0

Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung von Mängelrechten in Bezug auf den Schallschutz betreffend, an sich zieht, soweit der Prozessführung ein denkbarer Erfolg nicht abgesprochen werden kann. Es bleibt offen, ob auf den Maßstab des § 114 ZPO abzustellen ist, oder sogar geringere Anforderungen zu stellen sind.

Es entspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, den primär haftenden Bauträger in Anspruch zu nehmen, sofern insoweit hinreichende Erfolgsaussicht bestehen, bevor die Gemeinschaft mit diesen Kosten belastet wird (IBRRS 2025, 1253; WEG § 8 Abs. 3; LG Dortmund, Urteil vom 04.02.2025 – 1 S 97/24; vorhergehend: AG Bochum, 29.04.2024 – 94 C 2/24).

Wirksamkeit des Sanierungsvertrags, trotz Unwirksamkeit des zu Grunde liegenden WEG- Beschlusses  0

Mittels Mehrheitsbeschluss können die Wohnungseigentümer eine vorsorgliche Genehmigung eines bereits ausgeführten Sanierungsvertrags beschließen, um zu verhindern, dass Gewährleistungsansprüche verjähren, selbst soweit der ursprüngliche Sanierungsbeschluss für ungültig erklärt wurde.

Die Ungültigerklärung eines Beschlusses erstreckt sich lediglich auf die interne Willensbildung der Eigentümergemeinschaft, hat also keinerlei Auswirkungen auf das Außenverhältnis, insbesondere auf bestehende Verträge mit Dritten (WEG §§ 18, 19, 23; ZPO § 167; LG München I, Beschluss vom 30.01.2025 – 36 S 15380/23 WEG; vorhergehend: AG Augsburg, 03.11.2023 – 30 C 159/23 WEG).

Erzwingung der Beschlussumsetzung durch Verwalter  0

Nachdem die GdWE gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltungsbefugnis für das gemeinschaftliche Eigentum hat, kann diese den Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung im Wege der Leistungsklage geltend machen. Soweit für die angestrebte Maßnahme einer Beschlussfassung der Eigentümer notwendig ist, ist allerdings die Beschlussersetzungsklage vorrangig.*)

Wird ein bereits gefasster Beschluss von der Verwaltung nicht umgesetzt, ist jeder Eigentümer berechtigt, gegen die GdWE Leistungsklage auf Beschlussumsetzung zu erheben.*) (IBRRS 2026, 0814; WEG § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2, § 27 Abs. 1 Nr. 2; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.03.2026 – 2-13 S 107/24 (nicht rechtskräftig)).

WEG- Beschluss ist zu unbestimmt, sofern dieser als Grundbeschluss nicht erkennbar ist  0

Ist hinsichtlich eines Beschlusses nicht erkennbar, dass es sich nur um einen Grundbeschluss handeln soll, der noch durch einen späteren Ausführungsbeschluss konkretisiert werden soll, so verstößt dieser gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 WEG (IBRRS 2026, 0528; WEG § 18 Abs. 2; AG Charlottenburg, Urteil vom 06.06.2025 – 73 C 15/25).

Muss Verwalter Vergütung im Falle nicht erbrachter Leistung zurückerstatten?  0

Der Verwaltervertrag beinhaltet auch werkvertragliche Elemente. Diese prägen das Vertragsverhältnis aber nicht schwerpunktmäßig. Daher ist es nicht gerechtfertigt, den Vertrag als Werkvertrag einzuordnen. Vielmehr bilden die dienstvertraglichen Elemente das Wesen des Vertrags, so dass dieser insgesamt dienstvertraglichen Regelungen zu unterstellen ist.

Für den Fall der Nicht- oder Schlechtleistung sieht der Dienstvertrag einen Wegfall oder eine Minderung der vereinbarten Grundvergütung nicht vor.

Beinhaltet der Verwaltervertrag, dass eine Sondervergütung für eine Zusatzleistungen nur anfällt, wenn diese auch tatsächlich erbracht wurde, so ist diese unberechtigte Zahlung nach Bereicherungsrecht zurückzuerstatten (IBRRS 2025, 1565; BGB §§ 195, 204, 326 Abs. 5, § 634 Nr. 3, §§ 638, 675, 812; WEG §§ 19, 26, 44; LG Dortmund, Urteil vom 13.12.2024 – 17 S 147/23).

Streitwertbemessung bei Klage auf Beseitigung einer baulichen Veränderung  0

Ist die Klage eines Miteigentümers auf Beseitigung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums abgewiesen worden, so ist dessen wirtschaftliches Interesse grundsätzlich nach dem Wertverlust, den sein Wohnungseigentum durch die bauliche Veränderung erleidet, zu bemessen (IBRRS 2025, 1841; GKG § 47 Abs. 1; OLG München, Beschluss vom 02.06.2025 – 32 W 643/25 WEG; vorhergehend: LG München I, 30.01.2025 – 36 S 10496/24 WEG).

Die Jahresabrechnung erstellt die Gemeinschaft in der Regele durch den Verwalter  0

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 28 Abs. 1 WEG verpflichtet, abzurechnen und ein Zahlenwerk zu erstellen. Soweit es in § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG heißt, dass die Jahresabrechnung durch den Verwalter aufzustellen ist, meint dies lediglich die Organzuständigkeit. Schuldner der Abrechnungserstellung nach § 28 Abs. 1 WEG ist hingegen die Gemeinschaft (IBRRS 2025, 1572; LG Stuttgart, Urteil vom 31.01.2024 – 10 S 33/22; vorhergehend: AG Böblingen, 03.05.2022 – 23 C 1651/21).

Erforderlichkeit der Ankündigung von Absenkungsbeschlüssen nebst Aufnahme in Beschluss-Sammlung  0

Genauso, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft die prozessuale Möglichkeit haben muss, den Verwalter an den Vorprozess zu binden, muss Letzterer bei Vorliegen eines Interventionsinteresses (§ 66 Abs. 1 ZPO) dem Rechtsstreit beitreten können.*)

Die Einordnung als Sachbeschluss macht es erforderlich, dass ein Absenkungsbeschluss im Falle der Einberufung nach § 23 Abs. 2 WEG anzukündigen ist (vgl. Skauradszun/Harnack, ZMR 2023, 441 ff.) Ferner ist der Absenkungsbeschluss gemäß § 24 Abs. 7 WEG in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen und davon abgesehen isoliert anfechtbar (vgl. BeckOGK/G. Hermann, 01.12.2023, WEG § 23 Rz. 124).*)

Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung „Delegationsversuche“, z. B, dass eine Entscheidung „nach Rücksprache“, „in Abstimmung mit“, oder „im Benehmen mit“ jemandem erfolgen soll, beschlussweise zu regeln.*)

Solange der Verwalter nicht mehrere Konkurrenzangebote eingeholt hat, widerspricht die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von größeren Instandsetzungs- und Sanierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.* (IBRRS 2025, 1372; WoEigG § 9b Abs. 1, § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2, § 23 Abs. 2, § 23 Abs. 3 Satz 2, §24 Abs. 7, §§ 44, 66 Abs. 1; LG München I, Urteil vom 21.03.2024 – 36 S 3331/23 WEG).

Wohnungseigentümer kann gegen Mieter eines anderen Eigentümers auf Unterlassung vorgehen  0

auch nach der WEG-Reform ist der Sondereigentümerunter für Ansprüche aus § 1004 BGB wegen Beeinträchtigung seines Sondereigentums gemäß § 9a Abs. 2 WEG prozessführungsbefugt.

Der Sondereigentümer einer Einheit im Rahmen einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat gegen den Mieter einer anderen Einheit einen Anspruch aus § 1004 BGB auf Unterlassung einer Nutzung, welche den wohnungseigentumsrechtlichen Zweckbestimmungen der gemieteten Einheit aus Teilungserklärung, oder wirksamer Vereinbarung der Eigentümer, widerspricht.

Der Mieter einer Teileigentumseinheit verliert seine Störereigenschaft nicht, sofern dieser die gesamtschuldnerische Haftung für alle vergangenen, gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis übernimmt, weil dieser folglich nicht vollumfänglich aus dem Mietvertrag entlassen ist.

Aus der Änderung der Zweckbestimmung einer Gewerbeeinheit von „Laden“ zu „Eisverkaufsstelle“ ergibt sich keinerlei Veränderung des Zwecks des Anwesens als „Wohnhaus“, sofern seit der Begründung der Gemeinschaft in dem Anwesen eine gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und eine Wohnnutzung in den Obergeschossen vorgesehen war (IBRRS 2024, 0582; BGB § 1004; WEG § 9a Abs. 2; OLG München, Urteil vom 31.01.2024 – 7 U 7576/21).

Auf die Beschluss-Formulierung kommt es stets an  0

Ein Beschluss, wonach die „Bearbeitung des Anschlusses Zinkabdeckung/ WDVS“ beschlossen wird, ist zu unbestimmt, soweit dafür weder auf ein Angebot eines (Fach-)Unternehmens noch auf ein Leistungsverzeichnis Bezug genommen wird. Dies gilt insbesondere, weil in diesem Fall keine technische Beschreibung der Maßnahme vorhanden ist, aus der der Umfang der Arbeiten entnommen werden kann.

Den Bestimmtheitsanforderungen genügt es ebenfalls nicht, bzw. ist es mit den Grenzen, Entscheidungsbefugnisse seitens der Wohnungseigentümer auf den Beirat zu delegieren, nicht vereinbar, soweit der Beschluss die Formulierung enthält, dass die „Auftragsvergabe auf Anhörungen des Verwaltungsbeirates“ erfolgen solle (IBRRS 2024, 0847; BGB § 631; WEG §§ 18, 19; AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 02.02.2024 – 980a C 22/23 WEG).

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