Posts for Tag : Eigentümer

Für Planungsmängel haften Objekt- und Fachplaner gesamtschuldnerisch  0

Ein Besteller hat bei Bauwerkmängeln, wie vorliegend einer unterdimensionierten Durchschreiterinne in einem öffentlichen Schwimmbad, welche dieser beseitigen lassen möchte, neben einem Anspruch gegen den Bauunternehmer auf Vorschuss für die Mangelbeseitigungskosten, außerdem gegen den Ingenieur einen Schadensersatzanspruch, dessen Planungs- und/oder Überwachungsfehler sich in dem Bauwerk realisiert haben. Dieser Anspruch ist auf Zahlung eines zweckgebundenen und abzurechnenden Betrages für die Mangelbeseitigung gerichtet.

Die Planung der Konstruktion und Dimensionierung einer umlaufenden, zur Aufnahme und zum Abtransport des Schwallwassers eines Schwimmbeckens in einem Freibad dienenden Rinne, der sog. Durchschreiterinne, obliegt sowohl dem Objektplaner des Freibads, als auch dem Planer der Technischen Ausrüstung. Folglich haften beide Planer bei Planungsmängeln als Gesamtschuldner (BGB §§ 280, 421, § 634 Nr. 4, § 636; ZPO § 68; OLG Naumburg, Urteil vom 29.04.2025 – 2 U 40/24; vorhergehend: LG Halle, 12.04.2024 – 5 O 295/15).

Unzulässigkeit der Beschlussersetzungsklage gegen die übrigen Eigentümer  0

Sofern die Beschlussersetzungsklage entgegen § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet wird, ist auf Beklagtenseite ein gewillkürter Parteiwechsel vorzunehmen. Andernfalls ist die Klage als unzulässig abzuweisen.

Sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter hat, führt der Ausschluss des oder der klagenden Wohnungseigentümer in einem Beschlussklageverfahren von der nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG angeordneten Gesamtvertretung dazu, dass die Gemeinschaft im Rahmen des Rechtsstreits durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird. Sofern ledig ein Wohnungseigentümer übrig bleibt, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt dieser den Verband im Prozess allein (IBRRS 2022, 2582; WEG § 44 Abs. 2 Satz 1, § 9b Abs. 1 Satz 2, § 44 Abs. 1; BGH, Urteil vom 08.07.2022 – V ZR 202/21; vorhergehend: LG Landau, 17.09.2021 – 5 S 18/21; AG Ludwigshafen, 14.04.2021 – 2p C 189/20).

Kann die Sanierung der Tiefgarage von deren Eigentümern allein beschlossen werden?  0

Aus der Auslegung der Gemeinschaftsordnung, kann sich ergeben, dass für Sanierungsmaßnahmen an der Zufahrt zur Tiefgarage, lediglich die Eigentümer der Tiefgarage abstimmungsberechtigt und zur Kostentragung verpflichtet sind, so wie die vorab sachverständig beratenen Eigentümer diese beschlossen haben (IBRRS 2021, 3307, WEG § 10, AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 12.03.2021 – 980b C 34/20 WEG).

Kündigungsrecht des Ersteigerers bricht vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung  0

Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen Kündigungsbeschränkungen, wie z. B. der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, die zwischen dem Mieter und dem früheren Eigentümer vereinbart worden sind, nicht entgegen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt (IBRRS 2021, 3102; BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573d; ZVG § 57a; BGH, Urteil vom 15.09.2021 – VIII ZR 76/20; vorhergehend: LG München I, Urteil vom 28.02.2020 – 14 S 12060/19; AG München, 02.08.2019 – 461 C 1123/19).

Kein Einlass zur Eigentümerversammlung ohne Anmeldung?  0

Mit seinem Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung kann der Verwalter empfehlen, nicht persönlich zu erscheinen, sondern eine Vollmacht zu erteilen. Eine solche Empfehlung stellt aber keine verbindliche Ausladung der Eigentümer dar. Dieser muss daher nicht nachgekommen werden.

Gegen eine Anmeldepflicht bestehen keinerlei Bedenken. Diese hat den Zweck, frühzeitig zu erkennen, wie viele Eigentümer an der Versammlung teilnehmen werden und um einschätzen zu können, ob die geltenden öffentlich- rechtlichen Vorgaben aufgrund der COVID-19 Pandemie im Versammlungszeitraum eingehalten werden können.

Allerdings liegt ein rechtserheblicher Mangel vor, soweit mit dem Einladungsschreiben angekündigt wird, dass Personen, die unangemeldet erscheinen, nicht zur Versammlung zugelassen werden (IBRRS 2021, 2692; BGB § 180 Abs. 1; WEG § 48 Abs. 5; AG Marburg, Urteil vom 04.05.2021 – 9 C 750/20).

Schadensersatz bei Schäden durch Sickerwasser des Nachbargrundstücks?  0

Soweit Sickerwasser des Nachbargrundstücks dazu geführt hat, das bis zur Grenze errichtete Hausanwesen in seiner Substanz zu schädigen, können Schadensersatz- und Ausgleichsansprüche des Eigentümers dennoch an einer konkreten Zuweisung einzelner Schäden in den Verantwortungsbereich des Nachbarn scheitern.

Davon abgesehen können solche Schadensersatz- und Ausgleichsansprüche deswegen ausgeschlossen sein, weil sich insoweit vornehmlich das vom Eigentümer geschaffene Risiko der Grenzbebauung verwirklicht hat. Dies führt dazu, dass die Schäden bei wertender Betrachtung nicht von dem Nachbarn zu verantworten sind (IBRRS 2021, 1405; BGB §§ 823, 906, 1004 Abs. 1; OLG Saarbrücken, Urteil vom 26.03.2021 – 5 U 20/20; vorhergehend: LG Saarbrücken, 04.02.2020 – 4 O 175/16).

Namentliche Nennung von Wohngeldschuldnern im Rahmen des Einladungsschreibens zur WEG- Versammlung zulässig  0

Der Verwalter kann die Zuordnung eines Beitragsrückstands zum betreffenden Eigentümer in Form einer Saldoauflistung vornehmen und diese dem Einladungsschreiben beifügen.

Um das Risiko einer gerichtlichen Inanspruchnahme eines säumigen Zahlers abschätzen zu können, ist es erforderlich, dass nicht nur dessen Rückstand, sondern auch die Person des Schuldners im Vorfeld bekannt gemacht wird.

Maßgeblich ist, dass der Verwalter sich einerseits lediglich an einen überschaubaren und andererseits an den für die Entscheidungsfindung zuständigen Personenkreis wendet (IBRRS 2021, 0795; DS-VGO Art. 4, 6; LG Oldenburg, Urteil vom 22.12.2020 – 5 S 50/20; vorhergehend: AG Brake, 19.12.2019 – 3 C 153/19).

Haftung des Vermieters als Eigentümer, bei Schadensverursachung durch dessen Mieter beim Nachbarn  0

Der vermietende Eigentümer bzw. Teileigentümer haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät herrührt, aber einzig und allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist.

Lediglich wenn offensichtlich ist, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein könnte, kann der Schaden bei wertender Betrachtung auch dem Eigentümer zuzurechnen sein (IBRRS 2021, 0434; BGB § 906 Abs. 2 Satz 2, § 1004 Abs. 1; BGH, Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19;
vorhergehend: LG Gera, 03.07.2019 – 5 S 295/16; AG Nordhausen, 08.08.2016 – 26 C 694/13).

Wann haftet der Wohnungseigentümer für mangelhaften Dachausbau?  0

Nimmt ein Eigentümer einen Dachgeschossausbau vor, bei dem der gesamte Dachaufbau abgetragen und neu aufgebaut wird, spricht die allgemeine Lebenserfahrung dafür, dass anschließend auftretende Schäden und Feuchtigkeitseintritte auf Mängeln im Dachbereich beruhen.

Bei einer partiellen Dachöffnung, z. B. über einem bewohnten Gebäude, oder beim Einbau von Dachbalken und Zwischenwänden, ist der Bauherrn angehalten, jede Maßnahme zu ergreifen, die Schäden Dritter sicher ausschließt. Wer aus wirtschaftlichen Gründen im Rahmen des Ausbaus eine geringere Sicherheitsstufe wählt, hat das damit verbundene erhöhte Schadensrisiko zu tragen, bzw. rechtzeitig Versicherungsschutz, zu gewährleisten.

Wird durch die Baumaßnahme die Wohnung eines anderen Eigentümers unbewohnbar, kann dieser den Mietausfall ebenso ersetzt verlangen, wie das nutzlos aufgewendete Wohngeld (IBRRS 2020, 2917; BGB § 280 Abs. 1, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, §§ 812, 823, 906 Abs. 2; WEG § 14 Nr. 1, § 43 Nr. 3; AG Charlottenburg, Urteil vom 20.02.2020 – 72 C 66/19).

Keine Eigentümerversammlung an religiösen Festtagen  0

Bei der Terminierung einer Eigentümerversammlung ist grundsätzlich zu beachten, dass es sich bei der Teilnahmemöglichkeit der Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung um ein zentrales Mitgliedschaftsrecht handelt, das aufgrund einer „unzeitigen“ Terminbestimmung nicht verkürzt oder vereitelt werden darf.

Zumindest bei kleineren Wohnanlagen ist der Wohnungseigentumsverwalter im Rahmen seines pflichtgemäßen Ermessens verpflichtet, jedem Mitglied in zumutbarer Weise eine Versammlungsteilnahme zu ermöglichen.

Eine Anberaumung von Eigentümerversammlungen innerhalb typischer Ferienzeiten entspricht nur ausnahmsweise ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies auch nur dann, wenn sichergestellt ist, dass die Wohnungseigentümer daran teilnehmen, oder sich zumutbarer Weise vertreten lassen können, soweit es sich um Angelegenheiten besonderer Dringlichkeit handelt, oder sofern die Zusammensetzung der konkreten Wohnungseigentümergemeinschaft dem nicht entgegensteht.

Die Abhaltung einer Eigentümerversammlung am Heiligen Abend wäre genauso zur „Unzeit“, wie diese am Sederabend, dem jüdischen Pessachfest, abzuhalten, jedenfalls soweit ein Miteigentümer sich darauf beruft, einen solchen Feiertag aufgrund seines Glaubens feiern zu wollen.

Soweit ein Eigentümer aufgrund einer Ladung zur Unzeit nicht an der Versammlung teilnehmen kann, ist regelmäßig davon auszugehen, dass sich dieser Beschlussmangel das Abstimmungsergebnis beeinflusst hat.

Etwas anderes gilt nur, wenn die entsprechenden Beschlüsse auf einer weiteren Versammlung bestätigt werden und der betreffende Miteigentümer diesmal anwesend war.

Die Bestellung eines Verwalters ist vom Verwaltervertrag weitgehend unberührt. Lediglich die wesentlichen Kriterien, wie Laufzeit und Vergütung, müssen in der Versammlung, in der die Bestellung erfolgt, grundsätzlich bestimmt werden.

Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine in Teilentgelte aufgespaltene Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung der gesetzlich geschuldeten, oder im Einzelfall vereinbarten, Aufgaben, bezüglich vorgesehener Grundvergütung und gesonderter Vergütung.

Für die Weiterbestellung des Verwalters ist die Einholung neuer Angebote nicht erforderlich. Etwas anderes ergibt sich lediglich dann, wenn sich der Beurteilungssachverhalt verändert hat ( GG Art. 4; WEG §§ 10, 24, 26; LG München I, Urteil vom 20.02.2020 – 36 S 16296/18 WEG vorhergehend: AG München, 18.10.2018 – 483 C 9323/17).

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