Posts for Tag : Eigenbedarfskündigung

Gegen Eigenbedarfskündigung schützen Alter und tiefe Verwurzelung  0

Soweit sich der Mieter in einem hohen Lebensalter befindet, kann die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses den Mieter in seiner durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde verletzen.

Dies setzt voraus, dass der Mieter tief am Ort der Mietsache verwurzelt ist und für diesen keine konkret realisierbare Chance mehr besteht, seine private Existenz aufgrund einer autonomen Entscheidung an einem anderen Ort unter Erhalt der an seinem bisherigen Wohnort vorhandenen Wurzeln erneut und auf Dauer wieder aufzubauen.

Soweit die Kündigungsfolgen den Mieter in seiner Menschenwürde verletzen, kann die Interessenabwägung gemäß § 574 Abs. 1 BGB allenfalls dann zu Gunsten des Vermieters ausfallen, wenn dessen Erlangungsinteresse besonders dringlich ist. Jedenfalls reicht die Benachteiligung des gewöhnlichen Komforts, sowie wirtschaftlicher Nachteile dafür nicht aus (IBRRS 2021, 2064; BGB § 546 Abs. 1, § 566 Abs. 1, § 574 Abs. 1, § 985; GG Art. 1 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 25.05.2021 – 67 S 345/18; vorhergehend: BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19;
LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019 – 67 S 345/18
AG Berlin-Mitte, 26.10.2018 – 20 C 221/16).

Im Rahmen der Eigenbedarfskündigung sind die Vorstellungen der Bedarfsperson maßgeblich  0

Bei der Frage, ob es sich bei einer Eigenbedarfskündigung um eine unzulässige Vorratskündigung handelt, kommt es, falls der Vermieter den Eigenbedarf nicht für sich selbst, sondern für eine der sonstigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personen geltend macht, auf die Sichtweise der Bedarfsperson und nicht auf die des Vermieters an, wobei letztere mit der der Bedarfsperson identisch sein dürfte (IBRRS 2021, 1463; BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, §§ 574, 574a Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 13.04.2021 – 67 S 10/21
vorhergehend: AG Berlin-Mitte, 11.11.2020 – 9 C 143/20).

Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung wegen geplanter Wohnungszusammenlegung  0

Hat der Vermieter bei Ausspruch der Kündigung den statischen Nachweis für den Wanddurchbruch noch nicht geführt und auch noch keine Zustim­mung der Eigentümerversammlung, oder eine gegebenenfalls einzu­holende Baugenehmigung, eingeholt, so steht dies der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht entgegen (IBRRS 2021, 0871; BGB § 280 Abs. 1, § 286 Abs. 1, § 546 Abs. 1, § 573 Abs. 3 Satz 1, § 573c Abs. 1, § 574; AG Hamburg, Urteil vom 08.09.2020 – 25a C 286/19).

Hohes Alter verhindert nicht stets Eigenbedarfskündigung  0

Allein das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte i. S. d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Rz. 30, IMRRS 2019, 0719).

Die Unterstellung, das hohe Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, liegt eine unzulässige Einstufung der gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuwägenden Interessen zu Grunde (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Rz. 36 f., IMRRS 2019, 0719).

Eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache ist alleine durch eine langjährige Mietdauer nicht automatisch gegeben. Vielmehr hängt dies vor allem von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters, wie z. B. durch die Pflege sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc., ab ( IBRRS 2021, 0861; BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a; im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Rz. 30, IMRRS 2019, 0719) (IBRRS 2021, 0861; BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19; vorhergehend: LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019 – 67 S 345/18; AG Berlin-Mitte, 26.10.2018 – 20 C 221/16).

Platz für ein Au-pair- Mädchen rechtfertigt Eigenbedarfskündigung  0

Die Unterbringung eines Au- pair- Mädchens in der nahegelegenen Wohnung kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigen, wenn der Vermieter das Au- pair- Mädchen in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die von seinem bewohnten Eigenheim fußläufig erreichbar ist.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, das Au- pair- Mädchen zwingend in seinem Haus unterzubringen, wenn er über weiteren Wohnraum in fußläufiger Entfernung verfügt und nachvollziehbare Gründe vorträgt, weshalb nur eine auswärtige Unterbringung möglich sei.

Der Vermieter muss auch keinen Wohnraum anmieten, um eine Kündigung des Mieters zu vermeiden.

Es ist nicht notwendig, dass das Bedürfnis für die Hilfskraft bereits bei Ausspruch der Kündigung besteht. Vielmehr genügt es, dass aufgrund äußerer Umstände mit einiger Sicherheit zu rechnen ist, dass der Vermieter die Dienste in naher Zukunft für seine Lebensführung benötigt.

Die Raumaufteilung innerhalb der eigenen Wohnung ist allein Sache des Vermieters. Diese unterliegt lediglich insoweit einer Missbrauchskontrolle, ob der zur Verfügung stehende Wohnraum und die angegebene Nutzung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, so dass der Verdacht besteht, die volle Ausnutzung des Wohnraumes werde lediglich vorgespiegelt, um die Kündigung zu ermöglichen (IBRRS 2021, 0716; BGB § 546 Abs. 1, §§ 573, 574a Abs. 2; AG München, Urteil vom 12.01.2021 – 473 C 11647/20).

In Zeiten von Corona ist nach einer Eigenbedarfskündigung eine großzügige Räumungsfrist zu gewähren  0

Anlässlich der Corona- Pandemie ist nach wie vor eine äußerst fragile öffentliche Gesundheitsstruktur gegeben, die das öffentliche Leben und zwischenmenschliche Kontakte erschwert, die beim Suchen einer Wohnung allerdings unerlässlich sind. Dies ist bei der Bestimmung einer Räumungsfrist zu berücksichtigen (IBRRS 2021, 0136; BGB § 574; ZPO § 91 Abs. 1,§ 721 Abs. 6 Nr. 1; LG München II, Beschluss vom 29.09.2020 – 12 T 3267/20; vorhergehend: AG Ebersberg, 25.06.2020 – 9 C 121/20).

Coronalage erfordert Gewährung einer großzügigen Räumungsfrist nach Eigenbedarfskündigung  0

Aufgrund der Corona- Pandemie besteht nach wie vor eine äußerst fragile öffentliche Gesundheitsstruktur. Diese erschwert das öffentliche Leben und reale zwischenmenschliche Kontakte, welche beim Suchen einer Wohnung unerlässlich sind, erheblich. Bei der Bestimmung einer Räumungsfrist ist dies zu berücksichtigen (IBRRS 2021, 0136; BGB § 574; ZPO § 91 Abs. 1,§ 721 Abs. 6 Nr. 1;
LG München II, Beschluss vom 29.09.2020 – 12 T 3267/20
vorhergehend: AG Ebersberg, 25.06.2020 – 9 C 121/20).

Welche Alternativwohnungen muss der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung anbieten?  0

Der Vermieter hat grundsätzlich die Pflicht, dem Mieter zur Vermietung frei stehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnungen im selben Haus, oder in gleichen Wohnanlage anzubieten. Dabei hat der Vermieter nicht darüber zu entscheiden, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht sein könnte.

Der Vermieter hat daher auch eine Wohnung anzubieten, die lediglich halb so groß ist, wie die ursprüngliche Mietwohnung.

Die Anbietpflicht setzt allerdings nicht voraus, dass eine Alternativwohnung zu denselben Konditionen wie die bisherige Wohnung angeboten wird (BGB § 241 Abs. 2, § 546a Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2; LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 – 64 S 197/18
vorhergehend: AG Charlottenburg, 16.08.2018 – 205 C 307/17

Detaillierte Begründung für Eigenbedarfskündigung für Zweitwohnungsnutzung erforderlich  0


Soweit der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt, um diese künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund, zu Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung beinhalten.

Die bloße Mitteilung, die Wohnung „für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung“ nutzen zu wollen, genügt nicht (IBRRS 2020, 0570; BGB § 573 Abs. 3 Satz 1; LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2020 – 67 S 249/19).

Eigenbedarfskündigung ggf. auch bei Nutzung als Zweitwohnung  0

Der Begriff des „Benötigens“ i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist höchstrichterlich dahin geklärt, dass damit ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters vorausgesetzt werden, die Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen.

 

Auch eine beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung kann eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Die Kriterien aus Leitsatz 1 sind auch für die Beantwortung der Frage entscheidend, ob der Wunsch des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst als Zweitwohnung zu nutzen, eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt.

 

Hat der Vermieter die ernsthafte Absicht, sich regelmäßig mehrfach im Jahr aus beruflichen Gründen für längere oder kürzere Zeiten vor Ort aufzuhalten und hierfür nicht mehr – wie in der Vergangenheit – auf eine Unterkunft im Hotel oder bei privaten Bekannten zurückzugreifen, sondern einen privaten Wohnbereich vorzuhalten, an dem er sich zu diesen Zeiten – auch gemeinsam mit dem Ehepartner- aufhalten hat, rechtfertigt dies eine Eigenbedarfskündigung (IBRRS 2017, 3702; BGB § 546 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2; BGH, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17).

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