Posts for Tag : Beschluss

Änderung der Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen durch Wohnungseigentümer   0

Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten, oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, eine Kostenverteilung beschließen, die von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel, oder von einer Vereinbarung abweicht. Dies gilt auch dann, wenn sich dadurch der Kreis der Kostenschuldner in der Weise verändert, dass Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit, oder erstmals mit Kosten belastet werden.

Soweit die Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung für einzelne Kosten, oder bestimmte Kostenarten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen, können diese jeden Maßstab wählen, der im Interesse der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und vor allem nicht eine ungerechtfertigte Benachteiligung Einzelner nach sich zieht.

Soweit Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, welche nach dem vormals geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen gewesen wären, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, soweit die beschlossene Kostenverteilung dem Gebrauch, oder der Möglichkeit des Gebrauchs entspricht (IBRRS 2024, 0930; WEG § 16 Abs. 2 Satz 2; BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23; vorhergehend: LG Lüneburg, 21.03.2023 – 9 S 56/22; AG Hannover, Urteil vom 20.09.2022 – 482 C 5657/21).

Auf die Beschluss-Formulierung kommt es stets an  0

Ein Beschluss, wonach die „Bearbeitung des Anschlusses Zinkabdeckung/ WDVS“ beschlossen wird, ist zu unbestimmt, soweit dafür weder auf ein Angebot eines (Fach-)Unternehmens noch auf ein Leistungsverzeichnis Bezug genommen wird. Dies gilt insbesondere, weil in diesem Fall keine technische Beschreibung der Maßnahme vorhanden ist, aus der der Umfang der Arbeiten entnommen werden kann.

Den Bestimmtheitsanforderungen genügt es ebenfalls nicht, bzw. ist es mit den Grenzen, Entscheidungsbefugnisse seitens der Wohnungseigentümer auf den Beirat zu delegieren, nicht vereinbar, soweit der Beschluss die Formulierung enthält, dass die „Auftragsvergabe auf Anhörungen des Verwaltungsbeirates“ erfolgen solle (IBRRS 2024, 0847; BGB § 631; WEG §§ 1819; AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 02.02.2024 – 980a C 22/23 WEG).

Bei Änderung eines Kostenverteilerschlüssels muss dieser im Beschluss genannt werden  0

Zwar lässt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die generelle Änderung von einzelnen Verteilerschlüsseln zu. Allerdings müssen diese zwecks Einhaltung des Transparenzgebots enumerativ in dem jeweiligen Beschluss aufgeführt sein.

Ein Beschluss, wonach es heißt „Der Verteilerschlüssel soll zukünftig nach Wohneinheiten geändert werden.“  ist zu unbestimmt, da nicht erkennbar ist, welcher Verteilerschlüssel geändert werden soll, insbesondere wenn die Teilungserklärung mehrere Verteilerschlüssel vorsieht.

Dementsprechend ist eine nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und deswegen nichtig (IBRRS 2023, 1060; WEG § 16 Abs. 2, § 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 1, § 44; AG Hamburg, Urteil vom 12.12.2022 – 11 C 106/22).

Ordnungsgemäßer Beschluss in Bezug auf Heizungsanlage?  0

Bezüglich der Einschätzung der Ordnungsmäßigkeit/Nützlichkeit ist auf den Maßstab des vernünftigen, wirtschaftlich denkenden, sowie sinnvollen Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers abzustellen (IBRRS 2022, 2413; WEG § 18 Abs. 2 Nr. 1, § 24; BayObLG NJW-RR 2003, 663 (664); OLG Düsseldorf NZM 1999, 766; AG Essen, Urteil vom 17.02.2022 – 196 C 123/21).

Keine vollständige Nichtigkeit eines Beschluss über Wirtschaftsplan  0

Wurde nach der WEG- Reform 2020 mittels Beschluss weiterhin „der Wirtschaftsplan“ beschlossen, ist mangels Beschlusskompetenz jedenfalls nicht insgesamt von einer Nichtigkeit auszugehen. Daher besteht für Vorschusszahlungen weiterhin eine Zahlungspflicht (IBRRS 2022, 1503; WEG § 28; LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 20.04.2022 – 2-13 T 15/22; vorhergehend: AG Idstein, 27.12.2021 – 3 C 249/21).

Lediglich der Verband kann das Halten in der Feuerwehrzufahrt verbieten  0

Wird der Zugang zum Sondereigentum durch andere Wohnungseigentümer oder Dritte durch Hindernisse im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums beeinträchtigt, oder erschwert, können Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche gemäß § 9a Abs. 2 WEG allein durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Dies gilt auch für den Fall, dass Hindernisse brandschutzrechtlich unzulässig sind, wie z. B. das Halten in der Feuerwehrzufahrt.

Sofern ein Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, entgegen bauordnungsrechtlichen Vorschriften, eine Duldung des regelmäßigen Haltens von Lieferfahrzeugen in der auf dem Grundstück der Wohnungseigentümer befindlichen Feuerwehrzufahrt erlaubt, ist dieser nichtig ( IBRRS 2022, 1177; BGB § 1004; HBauO § 5 Abs. 2; WEG § 9a Abs. 2, § 23 Abs. 4 Satz 1; BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 106/21; vorhergehend: OLG Frankfurt, 26.05.2021 – 19 U 8/21; LG Wiesbaden, 10.12.2020 – 2 O 239/19).

Kann die Sanierung der Tiefgarage von deren Eigentümern allein beschlossen werden?  0

Aus der Auslegung der Gemeinschaftsordnung, kann sich ergeben, dass für Sanierungsmaßnahmen an der Zufahrt zur Tiefgarage, lediglich die Eigentümer der Tiefgarage abstimmungsberechtigt und zur Kostentragung verpflichtet sind, so wie die vorab sachverständig beratenen Eigentümer diese beschlossen haben (IBRRS 2021, 3307, WEG § 10, AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 12.03.2021 – 980b C 34/20 WEG).

Antrag auf Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrags als Familiensache  0

Der Antrag auf Zustimmung des getrennt lebenden Ehepartners zur Kündigung des gemeinsam geschlossenen Wohnraummietvertrages stellt eine Familienstreitsache i. S. d. § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG dar.

Als Verfahrenswert gilt in der Regel die Jahresnettomiete (IBRRS 2021, 0988; FamFG § 42 Abs. 1, § 112 Nr. 3, § 200 Abs. 1, § 266 Abs. 1 Nr. 3, § 269 Abs. 2; FamGKG §§ 41, 48 Abs. 1, § 59; GKG § 41; OLG Bremen, Beschluss vom 12.11.2020 – 4 WF 67/20; vorhergehend: AG Bremen, 16.05.2020 – 66 F 135/20).

Trotz fehlender Abnahme hat Bauträger Baumängel zu beseitigen  0

Die von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel ist unwirksam, wenn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter erfolgen kann. Außerdem ist die Klausel auch dann unwirksam, wenn die Abnahme durch einen Sachverständigen durchgeführt wird, der unmittelbar durch den Bauträger, oder eine in dessen Lager stehende Person benannt, bzw. beauftragt wird.

Bei unwirksam vereinbarter förmlicher Abnahme ist es dem Bauträger verwehrt, sich auf eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu berufen.

Soweit der Bauträger mit einer unwirksamen Abnahmeklausel den Eindruck erweckt, dass das Erfüllungsstadium aufgrund erfolgter Abnahme des Gemeinschaftseigentums beendet sei, hat als Verwender den Nachteil zu tragen, trotz fehlender Abnahme mit Mängelansprüchen konfrontiert zu sein (IBRRS 2021, 0332; BGB §§ 305307633634 Nr. 2, §§ 634a637 Abs. 1, 3, § 640;
OLG Brandenburg, Beschluss vom 17.04.2018 – 12 U 197/16
vorhergehend: OLG Brandenburg, Beschluss vom 06.02.2018 – 12 U 197/16; LG Potsdam, 05.07.2016 – 4 O 28/16
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 02.12.2020 – VII ZR 113/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Balkon nicht zwingend Sondereigentum  0

Soweit die Teilungserklärung Balkone lediglich bei der Bezeichnung der jeweiligen Miteigentumsanteile erwähnt, nicht jedoch beim „Gegenstand des Sondereigentums“, so sind diese, obwohl sondereigentumsfähig, nicht zum Sondereigentum erklärt worden. Der Balkon ist kein „bildlicher Bestandteil“ der Eigentumswohnung. Gemäß § 94 BGB steht der Balkon nicht zwingend im Sondereigentum der damit verbundenen Einheit.

Soweit in der Gemeinschaftsordnung keine eindeutig abweichende Tragung der Instandsetzungskosten geregelt ist, sind die Kosten der Balkoninstandsetzung von allen Sondereigentümern zu tragen. Insoweit ist auch Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gegeben. Insoweit wird gerade nicht erstmals eine Sondereigentumseinheit mit Kosten belastet.

Ein Sonderumlagen- Beschluss, welcher als Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ wiedergibt, ist nicht wegen Unbestimmtheit nichtig, soweit anhand der Teilungserklärung der jeweilige Quotient unschwer zu errechnen ist (LG Itzehoe, Beschluss vom 06.05.2020 – 11 S 46/19; vorhergehend: LG Itzehoe, 13.03.2020 – 11 S 46/19; AG Norderstedt, 18.06.2019 – 44 C 256/18; IBRRS 2020, 2689; WEG §§ 1016 Abs. 2, 4, § 2843).