Posts for Tag : Beendigung

Konkludente Fortsetzung des Mietverhältnisses, sowohl mit und ohne § 545 BGB, möglich  0

Der Ausschluss von § 545 BGB ist sowohl individualvertraglich, als auch formularvertraglich zulässig.

Unabhängig vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 545 BGB ist es möglich, dass die Parteien nach Beendigung eines Mietverhältnisses konkludent ein neues Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit auf Basis des beendeten Mietverhältnisses schließen. Dies, soweit sich im Einzelfall feststellen lässt, dass dies dem übereinstimmenden Parteiwillen, bzw. deren Interesse, entspricht.

Eine derartige konkludente Einigung wird in der Rechtsprechung regelmäßig dann angenommen, wenn das Mietverhältnis nach dessen Beendigung für einen längeren Zeitraum fortgesetzt wird, d. h. dem Mieter die Räume einerseits widerspruchslos überlassen wurden, zum anderen die Miete vermieterseits angenommen wurde, als auch die Annahme eines fortbestehenden Vertragsverhältnisses der Interessenlage der Parteien entspricht.

Die bloße Leistung eines der Miete entsprechenden Entgeltes reicht dafür allerdings nicht aus, weil der bisherige Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses diesen Betrag ohnehin gemäß § 546a Abs. 1 BGB als Nutzungsentschädigung schuldet, soweit dieser das Mietobjekt entgegen § 546 Abs. 1 BGB nicht zurückgibt (IBRRS 2022, 2718; BGB §§ 545, 546, 546a;OLG Dresden, Urteil vom 10.08.2022 – 5 U 743/22; vorhergehend: LG Leipzig, 06.04.2022 – 4 O 1978/21).

Kein Nachtrag für höhere Lohn- und Materialkosten bei Verzug des Vorunternehmers  0

Abschlagszahlungen haben immer nur vorläufigen Charakter. Der Ausgleich einer Abschlagsrechnung rechtfertigt nicht die Vermutung eines Anerkenntnisses der darin enthaltenen Positionen, vor allem nicht bezüglich der Höhe der geschuldeten Vergütung.

Das Unterlassen eines Leistungsabrufs stellt keinerlei leistungsändernde Anordnung des Auftraggebers, sondern bestenfalls eine vertragswidrige Behinderung der Ausführung dar.

Auch der Hinweis des Auftraggebers gegenüber dem Auftragnehmer, es würden veränderte (Bau-)Umstände vorliegen, beinhaltet keine vertragsändernde Anordnung .

Bei dem Recht des Auftraggebers zum Abruf der Vertragsleistung handelt es sich um eine echte Nebenpflicht, die den Auftraggeber zur Mitwirkung verpflichtet. Soweit der Auftraggeber die Verzögerung des Abrufs zu vertreten hat, hat der Auftragnehmer die Möglichkeit Schadensersatz geltend zu machen.

Der Vorunternehmer ist kein Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers im Verhältnis zum Nachfolgeunternehmer. Der Auftraggeber muss sich deshalb eine schuldhafte Leistungsverzögerung des Vorunternehmers nicht zurechnen lassen.

Der Entschädigungsanspruch gemäß § 642 BGB beinhaltet keinerlei Mehrkosten, wie gestiegene Lohn- und Materialkosten, die zwar aufgrund des Annahmeverzugs des Bestellers, infolge des Unterlassens einer diesem obliegenden Mitwirkungshandlung, allerdings erst nach dessen Beendigung anfallen und zwar im Rahmen der Ausführung der verschobenen Werkleistung (Anschluss an BGH, IBR 2017, 664) (IBRRS 2022, 1197; BGB §§ 157, 242, 276, 278, 313, 642; VOB/B § 1 Abs. 3, § 2 Abs. 5, § 16; OLG Hamburg, Urteil vom 27.11.2020 – 8 U 7/20; vorhergehend: LG Hamburg, 06.01.2020 – 317a O 12/18; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 27.10.2021 – VII ZR 11/21 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Gegen Eigenbedarfskündigung schützen Alter und tiefe Verwurzelung  0

Soweit sich der Mieter in einem hohen Lebensalter befindet, kann die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses den Mieter in seiner durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde verletzen.

Dies setzt voraus, dass der Mieter tief am Ort der Mietsache verwurzelt ist und für diesen keine konkret realisierbare Chance mehr besteht, seine private Existenz aufgrund einer autonomen Entscheidung an einem anderen Ort unter Erhalt der an seinem bisherigen Wohnort vorhandenen Wurzeln erneut und auf Dauer wieder aufzubauen.

Soweit die Kündigungsfolgen den Mieter in seiner Menschenwürde verletzen, kann die Interessenabwägung gemäß § 574 Abs. 1 BGB allenfalls dann zu Gunsten des Vermieters ausfallen, wenn dessen Erlangungsinteresse besonders dringlich ist. Jedenfalls reicht die Benachteiligung des gewöhnlichen Komforts, sowie wirtschaftlicher Nachteile dafür nicht aus (IBRRS 2021, 2064; BGB § 546 Abs. 1, § 566 Abs. 1, § 574 Abs. 1, § 985; GG Art. 1 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 25.05.2021 – 67 S 345/18; vorhergehend: BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19;
LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019 – 67 S 345/18
AG Berlin-Mitte, 26.10.2018 – 20 C 221/16).

Bei Protesten gegen den Verkauf eines Mietobjekts rechtfertigen diese keinerlei Kündigung  0

Ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, bestimmt sich nach dem Zweck , welchen der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet, oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. Maßgeblich ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet.

Eine juristische Person, wie z. B. ein bürgerlich- rechtlicher Verein, kann keinen eigenen Wohnbedarf haben.

Die Parteien eines Gewerberaummietvertrags können, auch konkludent, vereinbaren, dass auf den Mietvertrag das Wohnraummietrecht Anwendung finden soll.

Dies ist zu bejahen, wenn der Vertrag die Überschrift „Wohnraummietvertrag“ trägt, in der Beschreibung des Mietgegenstands vertraglich die Vermietung einer 13- Zimmerwohnung zu Wohnzwecken vorsieht und der Vertrag sich ausschließlich auf das Wohnungsmietrecht und die Nutzung der Räume als Wohnung bezieht.

Zudem ist zu berücksichtigen, wenn die Parteien das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis behandeln. Dies kann sich etwa darin zeigen, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu Mieterhöhungen unter Bezugnahme auf den Cottbuser Mietspiegel verlangt und sich dabei ausdrücklich auf Vorschriften aus dem Wohnraummietrecht (§ 558 BGB) bezieht.

Das Recht zur fristlosen Kündigung kann für eine Mietvertragspartei gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrages wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses, selbst bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zumutbar ist.

Es stellt eine freie Meinungsäußerung dar, wenn der Mieter die Öffentlichkeit auf die Erhaltenswürdigkeit des Wohnprojektes aufmerksam machen möchte. Der Grundrechtsschutz umfasst auch die Art und Weise einer Meinungsäußerung.

Allerdings muss sich der Mieter in diesem Zusammenhang Handlungen Dritter nicht ohne Weiteres zurechnen lassen. Vielmehr ist eine Feststellung erforderlich, dass den Mieter ein Verschulden trifft. Eine bloße „Stimmungsmache“ genügt für die Zurechnung von Handlungen Dritter jedenfalls nicht (IBRRS 2021, 0110: BGB § 543 Abs. 1, § 546 Abs. 1, § 566 Abs. 1, § 569 Abs. 4, § 578 Abs. 1, 2; GG Art. 5 Abs. 2, Art. 19 Abs. 3; LG Cottbus, Urteil vom 25.09.2020 – 1 O 264/19).

Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung, sofern der Untermieter nicht auszieht  0

Erhält der Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist, so kann der Eigentümer von diesem gemäß den Vorschriften des Eigentümer- Besitzer- Verhältnisses Schadensersatz, jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung, für die gesamte Wohnung verlangen (IBRRS 2021, 0048; BGB § 571 Abs. 2, § 990 Abs. 2; ZPO § 721, § 794a; BGH, Urteil vom 11.12.2020 – V ZR 26/20; vorhergehend:
LG Berlin, 20.08.2019 – 63 S 51/17; AG Schöneberg, 05.01.2017 – 105 C 317/16