Posts for Tag : Bauträgervertrag

Verjährung der Mängelansprüche bei unwirksamer Abnahme des Gemeinschaftseigentums?  0

Enthält ein Bauträgervertrag eine Klausel, die den Fristbeginn für einen Widerspruch des Erwerbers gegen die beabsichtigte Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Vertreter, an das Absenden eines Informationsschreibens des Vertreters anknüpft, so hält dies einer Inhaltskontrolle nicht Stand.*)

Verhandelt eine WEG, oder erhebt diese Klage, im Hinblick auf Mängel am Gemeinschaftseigentum, so wird die Verjährung der Mängelrechte dadurch gehemmt, sobald die WEG berechtigt ist, diese Ansprüche für die Erwerber geltend zu machen.*)

Ob Erfüllungsansprüche, oder Nacherfüllungsansprüche, bestehen, sowie die Prüfung deren Verjährung, sind Fragen der Rechtsanwendung auf den der Entscheidung zugrunde zu legenden, also festgestellten bzw. unstreitigen Lebenssachverhalt und sind damit Aufgabe des Gerichts. Insoweit können weder die Parteien das Gericht, noch das Gericht sich selbst, auf die Prüfung einzelner Anspruchsnormen unter Außerachtlassung anderer, auf den Sachverhalt anwendbarer Normen beschränken.*)

Sofern in Bezug auf einen Bauträgervertrag eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums vorliegt, die wegen Verstoßes gegen Rechtsnormen unwirksam ist, verjähren Mängelansprüche der Erwerber spätestens mit Ablauf von 15 Jahren nach Fertigstellung, bzw. dem letztem Erwerb (IBRRS 2025, 1441; BGB §§ 195, 199, 203, 204, 307, 308 Nr. 6, §§ 634a, 640; noch offen gelassen im Urteil des Senats vom 2. April 2024, Az. 10 U 13/23 = IBR 2024, 301; aA OLG Stuttgart, IBR 2024, 460).*) OLG Stuttgart, Urteil vom 13.05.2025 – 10 U 4/25; vorhergehend: LG Stuttgart, 29.11.2024 – 55 O 114/24).

Entlastung vom Verzugsvorwurf durch bauablaufbezogene Darstellung  0

Als Allgemeine Geschäftsbedingung begegnet eine Vertragsstrafenklausel dann keinen Bedenken, wenn diese einen angemessenen Tagessatz vorsieht (hier 0,01% des Kaufpreises pro Werktag) und insgesamt auf 5% der Kaufpreissumme gedeckelt ist.*)

Möchte derjenige, der zu einer Bauleistung verpflichtet, sich von der Nichteinhaltung eines Termins entlasten (§ 286 Abs. 4 BGB), hat dieser konkret darzulegen, wie sich die Umstände, auf welche er sich beruft, auf den Ablauf des Bauvorhabens ausgewirkt haben, sog. bauablaufbezogene Darstellung.*)

Der Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe erlischt durch eienen Rücktritt grundsätzlich nicht.*)

Soweit der Besteller aufgrund eines ihm in einem Bauträgervertrag vertraglich eingeräumten Rücktrittsrechts wegen nicht termingerechter Fertigstellung eines abnahmereifen Bauwerks von dem Vertrag zurücktritt, erlischt dadurch der Anspruch auf Zahlung einer vereinbarten und bereits verwirkten Vertragsstrafe wegen des Verzugs des Unternehmers mit der Fertigstellung nicht, außer die Parteien haben etwas anderes vereinbart.*)

Soweit die erstinstanzlich obsiegende Partei ihren Feststellungsantrag im Berufungsrechtszug zum Teil auf Zahlung umstellt, so kann dies eine Anschlussberufung darstellen, die nicht den für die Klageänderung im Berufungsverfahren gemäß § 533 ZPO vorgegebenen besonderen Voraussetzungen unterliegt (BGB §§ 286, 305, 325, 339, 341, 436; ZPO § 533; KG, Urteil vom 25.06.2024 – 21 U 98/23; vorhergehend: LG Berlin, 24.08.2023 – 12 O 177/21; nachfolgend: BGH, Urteil vom 22.05.2025 – VII ZR 129/24).

Bereits die geringfügige Abweichung vom Bausoll kann einen wesentlichen Mangel darstellen  0

Ein Sachmangel liegt bei einer Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit vor. Zur Annahme eines Mangels genügt die objektiv abweichende Beschaffenheit.

Unangemessen und unwirksam ist eine sog. Bagatellklausel in einem Bauträgervertrag, wonach „Abweichungen von der Baubeschreibung (…) keinen Mangel darstellen, soweit sie (…) geringfügig und für die Vertragsparteien zweckmäßig sind“, da dies den Erwerber einseitig benachteiligt.

Ist die Nutzung eines bestimmten Materials vertraglich ausdrücklich zugesichert und fehlt es an einer wirksamen Abweichungsklausel, stellt die Verwendung eines abweichenden Materials, das in seinen Verwendungseigenschaften gleich- oder sogar höherwertig als das versprochene Material ist, einen wesentlichen Mangel dar.

Zur Abnahme ist der Erwerber nur und erst dann verpflichtet, wenn das Werk abnahmereif, d. h. im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei ist. Hinsichtlich der Abnahmereife trägt der Bauträger die Darlegungs- und Beweislast (BGB §§ 307, 308 Nr. 4, §§ 633, 634, 635, 640; LG Lübeck, Urteil vom 23.07.2024 – 2 O 13/24; vorhergehend: LG Lübeck, 22.07.2016 – 6 O 29/15).

Bei wesentlichen Mängeln keine fiktive Abnahme  0

Nimmt der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist ab, obwohl er dazu verpflichtet ist, steht dies der Abnahme gleich. Ist die Bauleistung fertig gestellt und sind allenfalls unwesentliche Mängel vorhanden, ist der Besteller zur Abnahme verpflichtet.

Ob der Mangel wesentlich ist und damit zur Verweigerung der Abnahme berechtigt, hängt von Art und Umfang des Mangels und dessen Auswirkungen ab. Dies kann nur unter Berücksichtigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls beurteilt werden. Gegebenenfalls können sogar bloße optische Beeinträchtigungen das Maß des Zumutbaren überschreiten.

Wird eine mittig gelegene, 280 m² große Innenhoffläche mit einer wassergebundenen Decke anstelle einer Rasenfläche gestaltet, handelt es sich insoweit um einen wesentlichen Mangel (BGB a.F. § 640 Abs. 1 Satz 3; BGB §§ 633, 634; OLG Köln, Beschluss vom 02.11.2021 – 7 U 173/20; vorhergehend: OLG Köln, Beschluss vom 17.09.2021 – 7 U 173/20; LG Köln, 20.11.2020 – 18 O 281/19).

Der Keller eines Neubaus hat trocken zu sein  0

Die Trockenheit des Kellers gehört bei einem Neubau zur konkludent vereinbarten Beschaffenheit. Bei im Keller eindringender Feuchtigkeit handelt es sich um einen Mangel, soweit diese auf einer baulichen Ursache im Bereich der WU- Kellerkonstruktion zurückzuführen ist.

Das Gericht kann sich im Rahmen der freien Beweiswürdigung nach § 286 ZPO auch dann eine positive Überzeugung von der Ursache eines Mangelsymptoms bilden, soweit gemäß den Auswertungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen zwar denkbare, aber unwahrscheinliche, alternative Ursachen für das Mangelsymptom existieren.

Ist die Leistungsklage auf Mangelbeseitigung gerichtet, genügt die Feststellung des zu beseitigenden Mangels als solchem in Form der Undichtigkeit der Kellerkonstruktion. Bei einem derartigen Klageziel bedarf es keinerlei Feststellungen zum exakten Ausmaß des der Art nach festgestellten Mangels, wie z. B. an welchen Stellen die undichte Kellerkonstruktion im Einzelnen von Wasser durchdrungen wird (IBRRS 2024, 2105; BGB §§ 633, 634 Nr. 1, § 635 Abs. 1; ZPO §§ 286, 402; OLG Nürnberg, Urteil vom 21.03.2024 – 13 U 695/23; vorhergehend: LG Weiden, 28.02.2023 – 14 O 54/22).

Mängelhaftung nach Werkvertragsrecht bei Erwerb einer „kernsanierten“ Immobilie  0

Selbst wenn kein typischer Bauträgervertrag vorliegt, sind Mängelansprüche im Zusammenhang mit dem Erwerb einer als „kernsaniert“ bezeichneten Immobilie nach den Vorschriften des Werkvertragsrechts zu beurteilen.

Ein verständiger Erwerber kann im Zusammenhang mit dem Erwerb einer „kernsanierten“ Immobilie die Vorstellung verbinden, keine erheblichen Investitionen mehr vornehmen zu müssen, um diese in Benutzung zu nehmen.

Dier Zusicherung als „kernsaniert“ stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend dar, dass die Sanierungsarbeiten als Mindeststandard den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Insoweit gilt auch dann nichts anderes, wenn ein privater Veräußerer die Arbeiten in Eigenregie vorgenommen hat.

Ein Haftungsausschluss kann für zugesicherte Eigenschaften nicht wirksam vereinbart werden (IBRRS 2024, 0004; BGB § 280 Abs. 1, §§ 633, 634 Nr. 4, § 635 Abs. 1; OLG München, Urteil vom 15.02.2022 – 28 U 2563/13 Bau; vorhergehend: LG München II, 19.04.2013 – 13 O 4204/12; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 14.12.2022 – VII ZR 56/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Durch Nutzung kann auf die förmliche Abnahme verzichtet werden  0

Einer konkludenten Abnahme steht die Vereinbarung einer förmlichen Abnahme in einem Bauträgervertrag nicht entgegen.

Erfolgt entgegen der getroffenen Vereinbarung keine förmliche Abnahme der Leistung des Bauträgers, können die Vertragsparteien konkludent auf die ursprünglich vereinbarte förmliche Abnahme verzichten.

Soweit längere Zeit nach der Benutzung des Bauwerks keine der Parteien auf die förmliche Abnahme zurückkommt, kann ein konkludenter Verzicht auf die förmliche Abnahme unterstellt werden.

Nach mehreren Jahren kann sich der Erwerber jedenfalls üblicherweise nicht mehr auf die fehlende förmliche Abnahme berufen ( BGB §§ 633, 634a Abs. 1 Nr. 2, § 640; OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.05.2019 – 15 U 57/18; vorhergehend: LG Heidelberg, Urteil vom 28.02.2018 – 4 O 118/17; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.04.2021 – VII ZR 130/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Erwerber kann Bauträgervertrag kündigen, sofern Weiterarbeit an unberechtigte Forderung geknüpft  0

Gegenüber dem vertragstreuen Bauträger kann der Bauträgervertrag zwar nicht (frei) gekündigt werden, da dieser eine einheitliche Abwicklung des aus werk- und kaufvertraglichen Elementen bestehenden Vertrags vorsieht.

Anders verhält es sich allerdings, soweit der Bauträger dem Erwerber einen wichtigen Grund zur Kündigung der Bauleistung liefert. In einem solchen Fall kann es erforderlich sein, dem Erwerber sowohl das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund einzuräumen, aber dennoch den Anspruch auf Grundstücksübereignung bzw. Überlassung des Miteigentumsanteils daran zu belassen.

Der Erwerber hat dann die Möglichkeit, die Übereignung zu verlangen und zwar unter Anrechnung der für das Grundstück und der das bis dahin geleisteten Zahlungen für das erstellte Bauwerk zu verlangen.

Ein die Kündigung des Bauträgervertrags rechtfertigender Grund liegt vor, soweit von der Warte des Erwerbers aus die Umstände den Schluss zulassen, dass der Bauträger seinen Leistungspflichten nicht nachkommen wird.

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann der Erwerber darauf stützen, dass der Bauträger die Fortsetzung seiner Arbeit ernsthaft und endgültig von der Zahlung einer weiteren Vergütung abhängig macht, obwohl er auf diese eindeutig keinen Anspruch hat (IBRRS 2021, 1852; BGB a.F. § 649; BGB §§ 314, 433, 633, 634 Nr. 2, § 637 Abs. 1, 3; OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.11.2019 – 21 U 4/19; vorhergehend: LG Wuppertal, 10.01.2019 – 7 O 264/12; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.10.2020 – VII ZR 296/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Allgemeiner Mängelverdacht gestattet keinen Geldeinbehalt  0

Im Rahmen des Bauträgervertrages ist es aus Sich des Erwerbers zulässig, die Bezahlung einer fälligen Abschlagsforderung wegen bis dahin aufgetretener Baumängel in angemessenem Verhältnis zum voraussichtlichen Beseitigungsaufwand zu verweigern.

Ein derartiges mangelbedingtes Leistungsverweigerungsrecht besteht auch dann, wenn die Abschlagsforderungen gemäß vertraglichem Zahlungsplan nach Baufortschritt fällig werden. Dasselbe gilt bei einem Bauträgervertrag für die nach Maßgabe der Makler- und Bauträgerverordnung vereinbarten Raten.

Allerdings ist ein allgemeiner „Mängelverdacht“ zur Begründung eines Mängel- oder Zurückbehaltungsrechts nicht ausreichend (IBRRS 2021, 1533; BGB §§ 320, 323, 894; MaBV § 3; OLG Schleswig, Urteil vom 27.04.2018 – 1 U 90/15; vorhergehend: LG Flensburg, 24.07.2015 – 3 O 210/14; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 27.01.2021 – VII ZR 125/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Zur Eignung der Dusche zum duschen und der Badewanne baden  0

Die Leistungsvereinbarung der Parteien eines Werkvertrags ist überlagert und konkretisiert durch die Herstellungspflicht des Unternehmers, ein nach den Vertragsumständen zweckentsprechendes, funktionstaugliches Werk zu erbringen. Wenn eine Funktion nach dem Vertrag vorausgesetzt ist, dann muss der Unternehmer die Funktion herbeiführen. Das ist Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung und damit der geschuldete Erfolg. Ist das Werk vom Unternehmer nicht zweckentsprechend und funktionstauglich hergestellt, ist es mangelhaft.

Kommt es bei der Warmwasserzufuhr, insbesondere beim Duschen oder in der Badewanne zu plötzlichen Temperaturschwankungen von 5°C, stellt dies einen Mangel dar.

Eine im Bauträgervertrag vorformulierte Vertragsbestimmung, wonach der Erwerber einer Wohnung die letzte Rate des Erwerbspreises vor Übergabe des Kaufgegenstands auf ein Notaranderkonto zu zahlen hat, ist gem. § 309 Nr. 2 a BGB unwirksam ( IBRRS 2020, 2252; BGB § 633 Abs. 1; IBRRS 2020, 2252; OLG Hamburg, Urteil vom 16.07.2020 – 8 U 61/19).

<< older entries