Posts for Tag : Bauträger

Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter  0

Abnahmeklauseln, durch die dem Verwalter gestattet wird, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, sind regelmäßig unwirksam. Setzt der Beschluss der Gemeinschaft, die unwirksame Abnahmeklausel lediglich fort, teilt dieser deren rechtliches Schicksal.

Sofern die Eigentümergemeinschaft den Bauträger unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auffordert und nach fruchtlosem Fristablauf Schadensersatz verlangt, während hingegen der Bauträger die Mängelbeseitigung verweigert und sich auf Verjährung beruft, entsteht ein Abrechnungsverhältnis.

Teil des Gemeinschaftseigentums sind auch Balkonkragplatten  (IBRRS 2025, 1509; BGB §§ 214, 307, 633, 634 Nr. 2, §§ 637, 640; ZPO § 522 Abs. 2; OLG München, Beschluss vom 19.12.2023 – 28 U 3253/23 Bau; vorhergehend: LG München I, 11.07.2023 – 2 O 14258/13; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 15.01.2025 – VII ZR 13/24 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Wohnungseigentümergemeinschaft haftet, sofern Bauträger Schaden beim Nachbarn verursacht  0

Nach wertender Betrachtung ist derjenige Mittelbarer Handlungsstörer, der die Beeinträchtigung eines Dritten, vorliegend des Nachbarn, durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willensbetätigung verursacht, folglich in zurechenbar den störenden Zustand herbeigeführt hat. Die Veranlassung, die Gefahrenbeherrschung, oder die Vorteilsziehung sind dabei z. B. die wesentlichen Zurechnungskriterien (BGH, IMR 2015, 158).

Dementsprechend haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft auch ohne Beschlussfassung nach Besitzübergabe und teilweiser Eigentumsumschreibung an die Erwerber gegenüber dem Nachbarn verschuldensunabhängig für den bauträgerseits bei Nachbesserungsarbeiten verursachten Schaden. Insoweit ist keinerlei Kenntnis des Verwalters von den Maßnahmen erforderlich (IBRRS 2021, 1516; BGB § 906 Abs. 2 Satz 2; OLG Köln, Urteil vom 21.04.2021 – 16 U 124/20).

Trotz fehlender Abnahme hat Bauträger Baumängel zu beseitigen  0

Die von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel ist unwirksam, wenn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter erfolgen kann. Außerdem ist die Klausel auch dann unwirksam, wenn die Abnahme durch einen Sachverständigen durchgeführt wird, der unmittelbar durch den Bauträger, oder eine in dessen Lager stehende Person benannt, bzw. beauftragt wird.

Bei unwirksam vereinbarter förmlicher Abnahme ist es dem Bauträger verwehrt, sich auf eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu berufen.

Soweit der Bauträger mit einer unwirksamen Abnahmeklausel den Eindruck erweckt, dass das Erfüllungsstadium aufgrund erfolgter Abnahme des Gemeinschaftseigentums beendet sei, hat als Verwender den Nachteil zu tragen, trotz fehlender Abnahme mit Mängelansprüchen konfrontiert zu sein (IBRRS 2021, 0332; BGB §§ 305, 307, 633, 634 Nr. 2, §§ 634a, 637 Abs. 1, 3, § 640;
OLG Brandenburg, Beschluss vom 17.04.2018 – 12 U 197/16
vorhergehend: OLG Brandenburg, Beschluss vom 06.02.2018 – 12 U 197/16; LG Potsdam, 05.07.2016 – 4 O 28/16
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 02.12.2020 – VII ZR 113/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Werklohnanspruch nicht fällig, solange Abnahmemängel nicht beseitigt  0

Solange Abnahmemängel nicht beseitigt worden sind, ist der Werklohnanspruch des Bauträgers gegen einen Erwerber nicht fällig. Das gilt auch dann, wenn es sich um Mängel am Gemeinschaftseigentum handelt.

Ein über den Mindestanforderungen liegender Schallschutz wird zum Vertragsinhalt, soweit die Parteien eines Bauträgervertrags den im heutigen Wohnungsbau üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, sowie die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik vereinbart haben. Dabei muss eine gegenüber dem Mindeststandard spürbare, deutlich wahrnehmbare, Erhöhung erreicht werden (IBRRS 2020, 3294; BGB § 305c Abs. 2, §§ 633, 634, 640; OLG München, Urteil vom 05.11.2019 – 9 U 3774/18 Bau; vorhergehend: LG München I, 05.10.2018 – 11 O 16422/14; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 02.07.2020 – VII ZR 282/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen).

Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV  0

Die in den Erwerbervertrag eines Bauträger gestellte Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV erfolgt, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist damit unwirksam.

Wird eine förmliche Abnahme vereinbart und fehlen unter dem „Prüfbericht zur Baustellenbegehung“ die Unterschriften des Auftraggeber-, sowie des Auftragnehmervertreters, handelt es sich bei dem Dokument lediglich um einen Entwurf.

Die zwar vereinbarte, aber fehlende, förmliche Abnahme schließt die Möglichkeit der konkludenten Abnahme grundsätzlich aus. Eine Ausnahme gilt nu dann, soweit die Parteien einvernehmlich auf eine zunächst vereinbarte förmliche Abnahme verzichtet haben. Dies ist allerdings vom Auftragnehmer bzw. Bauträger darzulegen und zu beweisen (IBRRS 2020, 2604; BGB § 307 Abs. 2 Nr. 1, § 637 Abs. 3, § 640; WEG § 5 Abs. 2; OLG Frankfurt, Urteil vom 02.10.2018 – 29 U 163/17; vorhergehend: LG Frankfurt/Main, 25.08.2017 – 20 O 159/16; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 17.06.2020 – VII ZR 239/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Auf eine besondere Wartungsbedürftigkeit hat der Bauträger rechtzeitig hinzuweisen  0

Soweit noch wesentliche Restleistungen ausstehen, oder wesentliche Mängel vorliegen, sind die Fertigstellungsrate i. H. v. 3,5 % und der vereinbarte Sicherheitseinbehalt für die rechtzeitige Herstellung des Werks nicht zur Zahlung fällig,

Soweit der Bauträger eine wartungsintensive Sonderkonstruktion herstellt, ändert die Übergabe einer Wartungs- und Pflegeanleitung nach Vertragsschluss nichts an der durch den Wartungsaufwand begründeten Mangelhaftigkeit der Leistung (IBRRS 2020, 2275; BGB a.F. § 632a Abs. 3; BGB §§ 133, 157, 633; MaBV § 3 Abs. 2; OLG München, Beschluss vom 11.03.2020 – 28 U 4568/19 Bau; vorhergehend: OLG München, Beschluss vom 08.01.2020 – 28 U 4568/19 Bau; LG München I, 18.07.2019 – 8 O 6678/16).

Maßgeblich ist der Vertragsinhalt  0

Hinsichtlich der für ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden spricht die Vermutung für deren Vollständigkeit und Richtigkeit (BGH, IBR 2002, 574).

Soweit eine Vertragspartei sich darauf beruft, dass entgegen dieser Vermutung in dem Vertrag nicht alle zwischen den Parteien getroffenen Abreden beurkundet seien, folglich eine Formunwirksamkeit des Vertrags behauptet, ist diese insoweit darlegungs- und beweisbelastet.

Soweit der Bauträger behauptet, dieser habe sich mit dem Erwerber vor Vertragsschluss auf den Entfall einer Leistung verständigt, muss er darlegen und zu beweisen, zu welchem Zeitpunkt und unter welchen Umständen, zwischen welchen Personen mit welchem konkreten Inhalt eine diesbezügliche Einigung getroffen worden sein soll (IBRRS 2020, 1501; BGB §§ 125, 311b Abs. 1; LG Koblenz, Beschluss vom 12.06.2019 – 2 U 1212/18; vorhergehend: OLG Koblenz, Beschluss vom 23.04.2019 – 2 U 1212/18; LG Koblenz, 21.09.2018 – 8 O 48/18; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 26.02.2020 – VII ZR 138/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Vereinbarung über entgangene Mieteinnahmen schließt Rücktritt vom Bauträgervertrag nicht aus  0

Schließen die Parteien eines Bauträgervertrags aufgrund einer Verzögerung eine Vereinbarung, nach welcher der Bauträger dem Erwerber die entgangenen Mieteinnahmen erstattet, wird dadurch weder auf das Recht zum Rücktritt verzichtet, noch die Fälligkeit des Fertigstellungstermins hinausgeschoben.

Das Risiko der gleichzeitigen Veräußerung sämtlicher Einheiten eines noch zu sanierenden Gebäudes liegt ausschließlich beim Bauträger. Das gilt selbst dann, wenn der Bauträgervertrag geschlossen wurde, um dem Erwerber die Inanspruchnahme von Steuervergünstigungen zu ermöglichen (IBRRS 2020, 0781; BGB §§ 280, 281 Abs. 1, §§ 284, 323, 325, 346; EStG § 7i; OLG Dresden, Urteil vom 06.04.2018 – 22 U 1166/17; vorhergehend:
LG Leipzig, 18.07.2017 – 03 O 2780/15; nachfolgend:
BGH, Beschluss vom 09.10.2019 – VII ZR 107/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Rückforderung der Fertigstellungsrate wegen Vorliegens wesentlicher Mängel  0

Eine „vollständige Fertigstellung“ ist begrifflich noch nicht erreicht, soweit Mängel vorliegen, die auch die Abnahme verhindern würden.

Für die Frage der „vollständigen Fertigstellung“, als auch der „Abnahme“ kommt es einheitlich auf das Vorliegen von Abnahme bzw. Abnahmereife an.

Liegen wesentliche Mängel vor, die sowohl eine Abnahme gem. § 641 BGB als auch eine „vollständige Fertigstellung“ i.S.v. § 3 Abs. 2 MaBV behindern, steht dem Erwerber nach § 817 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Fertigstellungsrate in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises zu.

Die MaBV verbietet dem Bauträger als Gewerbetreibenden die Entgegennahme von Zahlungen, sofern nicht die in §§ 3, 4, 7 MaBV genannten Bedingungen eingehalten werden.

Nach Sinn und Zweck der MaBV dürfen Zahlungen des Erwerbers erst dann erfolgen, wenn der dazugehörige Bauabschnitt fertig gestellt ist.

Eine Regelung im Bauträgervertrag, die den Erwerbern die Möglichkeit der freiwilligen Abschlagszahlung vor Fälligkeit der betreffenden Rate eröffnet, ist aufgrund des Verstoßes gegen § 3 Abs. 2, § 7 MaBV i.V.m. § 12 MaBV gem. § 134 BGB nichtig.

Die AGB- Klausel des Bauträgers, wonach der Erwerber zur vollständigen Zahlung vor der „vollständigen Fertigstellung“ verpflichtet sein soll, verstößt auch gegen AGB-Recht und ist daher unwirksam.

Im Falle eines Verstosses gegen § 632a Abs. 3 BGB a.F. (§ 650m Abs. 2 Satz 1 BGB n.F.) erfordert es der Schutz des Erwerbers, durch eine unwirksame AGB- Klausel, sowie bei einem Verstoß gegen § 3 Abs. 2, § 7 MaBV, dass dieser bei vorzeitiger Zahlung des vollen Kaufpreises den Teil des Kaufpreises zurückerhält, der ihm gesetzlich zugestanden hätte, der ihm durch die unwirksame Klausel genommen wurde, und den dieser benötigt, um den zur vollständigen Fertigstellung der Bauleistung erforderlichen Druck bei Vorliegen von Mängeln zu erzeugen.

Entgegen § 632a Abs. 3 BGB a.F. geleistete Abschlagszahlungen können nicht zurückgefordert werden. Auf welche Weise die Sicherheitsleistung geschieht, obliegt allein der Auswahl des Bauträgers (IBRRS 2019, 3172; BGB a.F. § 632a Abs. 3; BGB §§ 134, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 309 Nr. 2, 3, §§ 320, 640, 641, 650m Abs. 2 Satz 1, §§ 812, 813, 817 Satz 1, § 818 Abs. 2, § 823 Abs. 2; MaBV § 3 Abs. 2, §§ 4, 7, 12

Bei § 632a Abs. 3 BGB a.F. handelt es sich um ein Schutzgesetz
OLG Schleswig, Urteil vom 02.10.2019 – 12 U 10/1 (nicht rechtskräftig).

Soweit der Mängelbeseitigungsaufwand über fünf Prozent liegt, kann der Erwerber zurücktreten  0

Ist die Baubeschreibung zu ungenau, schuldet der Bauträger eine fachgerechte Ausführung der Arbeiten, da dieser als Werkunternehmer bei Vertragsschluss stillschweigend die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik verspricht. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Parteien einen hiervon abweichenden niedrigeren Standard wirksam vereinbart haben.

Um festzustellen, ob ein Mangel unerheblich ist, mit der Folge, dass der Erwerber nicht vom Vertrag zurücktreten kann, erfordert eine umfassende Interessenabwägung, unter Berücksichtigung der Bedeutung des Mangels und seines Beseitigungsaufwands. Nur mit an den Mangelbeseitigungskosten orientierten festen Prozentsätzen kann nicht gearbeitet werden.

Im Falle der Behebbarkeit der Mängel, kommt es für deren Erheblichkeit nicht auf das Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung, sondern auf die Kosten der Mängelbeseitigung an. Werden für die Abgrenzung der
Reparaturkosten im Verhältnis zum Kaufpreis Prozentsätze herangezogen, beträgt die Erheblichkeitsschwelle fünf Prozent des Mängelbeseitigungsaufwands (IBRRS 2019, 1151;
BeurkG § 13a Abs. 1; BGB §§ 125, 133, 157, 1 Satz 1, § 323 Abs. 5 Satz 2, §§ 633, 634; OLG Dresden, Urteil vom 12.05.2016 – 8 U 438/15
vorhergehend: LG Leipzig, 15.01.2016 – 7 O 1885/11; OLG Dresden, 15.01.2016 – 8 U 438/15; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 07.11.2018 – VII ZR 143/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen).

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