Posts for Tag : Bausubstanz

Wasserversorger hat auf unzureichende Kellerabdichtung hinzuweisen  0

Bei der Verlegung der Hausanschlüsse hat das Wasserversorgungsunternehmen auf die berechtigten Interessen des Anschlussnehmers Rücksicht zu nehmen. Dementsprechend ist bei der Auswahl des Verfahrens zur Herstellung des Anschlusses diejenige Ausführungsart zu wählen, die bei vergleichbarem Aufwand eine möglichst geringe Einwirkung auf die Substanz des Gebäudes des Anschlussnehmers hat.

Insoweit sind die Arbeiten von dem Wasserversorgungsunternehmen nach den anerkannten Regeln der Technik zu planen und auszuführen. Dabei ist die im jeweiligen Fall gebotene Sorgfalt anzuwenden, damit Schäden am Eigentum der Anschlussnehmer vermieden werden können.

Kann und muss das Wasserversorgungsunternehmen erkennen, dass der vorhandene Zustand der Bausubstanz eines Gebäudes nicht geeignet ist, um den Hausanschluss in einer den anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Weise zu verlegen, hat dieses den Gebäudeeigentümer darauf hinzuweisen und das weitere Vorgehen mit diesem abzustimmen (IBRRS 2025, 2785; BGB § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 823 Abs. 1; OLG Schleswig, Urteil vom 25.10.2025 – 10 U 32/25; vorhergehend: LG Kiel, 17.05.2024 – 9 O 88/23).

Haftung der beteiligten Planer nach Bauwerksschäden aufgrund Hangrutsch  0

Haben im Rahmen der Sanierung eines Einfamilienhauses in bewaldeter Hanglage, der Objektplaner, der Tragwerksplaner, sowie der mit der Baugrunduntersuchung beauftragte Planer jeweils fahrlässig eine Pflichtverletzung begangen, welche mitursächlich für die Objektbeschädigung nach einem Hangabrutsch war, muss bei subjektiver Klagehäufung in Bezug auf jedes Vertrags- und Prozessrechtsverhältnis gesondert beurteilt werden, ob dem Bauherren ein Mitverschulden Dritter zuzurechnen ist.
– Im Verhältnis zwischen Bauherr und Objektplaner sind dem Bauherrn die Pflichtverletzungen des Statikers und des Baugrundgutachters nicht zuzurechnen, da diese keine Erfüllungsgehilfen des Bauherrn gegenüber dessen Objektplaner sind.
– Im Verhältnis zwischen Bauherr und Statiker, bzw. Baugrundgutachter, hat sich der Bauherr grundsätzlich das Verschulden des Objektplaners zurechnen zu lassen, was mittels entsprechender Haftungsquote zu berücksichtigen ist.*)

Bei der Schadensermittlung hat sich der Bauherr die Kosten der endgültigen Hangsicherung als Sowieso-Kosten anrechnen zu lassen, die fiktiv bei rechtzeitiger und korrekter Beratung über die Notwendigkeit einer dauerhaften Sicherung der Hangböschung im Rahmen des Bauvorhabens angefallen wären (IBRRS 2025, 1242; BGB §§ 249, 254, 280, 281, 283, 421, 634 Nr. 4, 636; ZPO § 287; OLG Naumburg, Urteil vom 10.03.2022 – 2 U 35/21; vorhergehend: LG Halle, 16.02.2021 – 4 O 113/17; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 20.11.2024 – VII ZR 65/22).

Dachbegrünung als Teil der Wohnfläche  0

Ergibt sich aus dem Bauträgervertrag, dass sich die Größe der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) richtet und die Flächen nicht überdachter Dachterrassen zu 25 % anzurechnen sind, dann ist auch die Grundfläche der im Bereich einer Dachterrasse anzulegenden Grünfläche zu 25 % in die Wohnflächenberechnung einzustellen.

Nachdem Grünflächen ähnliche Nutzungsmöglichkeiten, wie ein mit Betonplatten versehener Terrassenbereich, erlauben. sind diese unter Berücksichtigung ihrer funktionalen Ausrichtung als Dachgarten gem. § 4 Nr. 4 WoFIV einzustufen (IBRRS 2023, 3598; WoFlV § 4 Nr. 4; OLG Karlsruhe, Urteil vom 05.12.2023 – 19 U 150/22; vorhergehend: LG Karlsruhe, 25.10.2022 – 4 O 66/21).

Mängelhaftung nach Werkvertragsrecht bei Erwerb einer „kernsanierten“ Immobilie  0

Selbst wenn kein typischer Bauträgervertrag vorliegt, sind Mängelansprüche im Zusammenhang mit dem Erwerb einer als „kernsaniert“ bezeichneten Immobilie nach den Vorschriften des Werkvertragsrechts zu beurteilen.

Ein verständiger Erwerber kann im Zusammenhang mit dem Erwerb einer „kernsanierten“ Immobilie die Vorstellung verbinden, keine erheblichen Investitionen mehr vornehmen zu müssen, um diese in Benutzung zu nehmen.

Dier Zusicherung als „kernsaniert“ stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend dar, dass die Sanierungsarbeiten als Mindeststandard den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Insoweit gilt auch dann nichts anderes, wenn ein privater Veräußerer die Arbeiten in Eigenregie vorgenommen hat.

Ein Haftungsausschluss kann für zugesicherte Eigenschaften nicht wirksam vereinbart werden (IBRRS 2024, 0004; BGB § 280 Abs. 1, §§ 633, 634 Nr. 4, § 635 Abs. 1; OLG München, Urteil vom 15.02.2022 – 28 U 2563/13 Bau; vorhergehend: LG München II, 19.04.2013 – 13 O 4204/12; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 14.12.2022 – VII ZR 56/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Mangelbeseitigung unverhältnismäßig, soweit Funktionalität nicht spürbar beeinträchtigt  0

Soweit der Auftraggeber wegen eines Baumangels Schadensersatz in Höhe der Mängelbeseitigungskosten fordert, kann der Auftragnehmer einwenden, die Aufwendungen zur Mängelbeseitigung seien unverhältnismäßig.

Insoweit gelten die Aufwendungen für die Mangelbeseitigung dann als unverhältnismäßig, soweit der in Richtung auf die Beseitigung des Mangels erzielbare Erfolg bei Abwägung aller Umstände in keinerlei vernünftigem Verhältnis zur Höhe des dafür geltend gemachten Geldaufwands steht.

Die Unverhältnismäßigkeit ist in der Regel dann anzunehmen, wenn dem objektiv geringen Interesse des Auftraggebers an einer vollständig ordnungsgemäßen Vertragsleistung ein durchaus erheblicher und vergleichsweise unangemessener Aufwand gegenübersteht.

Der Mängelbeseitigungsaufwand ist in der Regel dann nicht unverhältnismäßig, wenn der Auftraggeber ein objektiv berechtigtes Interesse an der ordnungsgemäßen Vertragserfüllung hat. Dies ist vor allem dann anzunehmen, wenn die Funktionsfähigkeit der Leistung offensichtlich beeinträchtigt ist.

Die Parteien können eine Schiedsgutachtenvereinbarung dahingehend vereinbaren, dass ein Sachverständiger das (Nicht-)Vorhandensein der vom Auftraggeber gerügten Mängel für die Parteien verbindlich festzustellen und gegebenenfalls die Mängelbeseitigungskosten zu ermitteln hat.

Soll der Schiedsgutachter auf Grund seiner besonderen Sachkunde lediglich das Vorhandensein von Mängeln feststellen, ist das Schiedsgutachten nur dann unverbindlich, wenn es offenbar unrichtig ist.

Offenbar unrichtig ist das Schiedsgutachten erst dann, wenn es den Grundsatz von Treu und Glauben in grober Weise verletzt und sich dessen Unrichtigkeit dem Blick eines sachkundigen und unbefangenen Beurteilers unmittelbar aufdrängen muss. Daran sind strenge Anforderungen zu stellen (BGB §§ 249, 251 Abs. 2 Satz 1, §§ 315, 317, 319, 633, 634, 635 Abs. 3; VOB/B § 13 Abs. 7; OLG Hamburg, Urteil vom 25.11.2020 – 8 U 18/20; vorhergehend: LG Hamburg, 25.11.2005 – 310 O 230/99).

Gewährleistung nach Werkvertragsrecht bei neuem Dach der Wohnanalage  0

Werkvertragsrecht findet regelmäßig Anwendung, sofern eine Wohnungseigentumsanlage neu errichtet und eine Wohnung erst nach vollständiger Fertigstellung veräußert wird.

Dasselbe gilt für Sanierungsmaßnahmen. Soweit die Sanierung sich nicht ausschließlich auf das Sondereigentum erstreckt und einen erheblichen Umfang einnimmt, gilt für die Sanierungsmaßnahme, als auch die sog. Altsubstanz das Werkvertragsrecht umfassend (IBRRS 2022, 1969; BGB §§ 633, 634 Abs. 1 Nr. 2, 637 Abs. 3; OLG München, Beschluss vom 22.04.2020 – 28 U 6408/19 Bau; vorhergehend:
OLG München, Beschluss vom 16.03.2020 – 28 U 6408/19 Bau
LG München I, 17.10.2019 – 11 O 16697/17; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 09.02.2022 – VII ZR 76/20 (Vergleich)

Zur Verjährungsfrist wegen Mängeln eines Gutachtens über Bausubstanz  0

Soweit ein Architekt oder Ingenieur mit einer feststellenden Bestandsaufnahme eines aus Grund und aufstehender Altbebauung bestehenden Grundstücks beauftragt wird, um dem Auftraggeber eine Entscheidungsgrundlage für den Grundstückserwerb zu schaffen, stellt das Gutachten keinerlei Werk dar, dessen Erfolg die Erbringung von Planungs- und Überwachungsleistungen für ein Bauwerk beinhaltet.

Ansprüche wegen Mängeln eines solchen Gutachtens verjähren bereits in zwei Jahren ab Abnahme und nicht erst in fünf Jahren (IBRRS 2021, 0818; BGB §§ 633, 634a Abs. 1 Nr. 2; OLG Frankfurt, Urteil vom 28.02.2020 – 24 U 36/19; vorhergehend: LG Darmstadt, 22.11.2018 – 9 O 37/13; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 04.11.2020 – VII ZR 54/20 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Aufzugsbauer haftet für unzureichenden Schallschutz bei ungeeignetem Fahrstuhlschacht  0

Übernimmt der Auftragnehmer über die Errichtung einer Fahrstuhlanlage hinaus die fachliche Beratung und Unterstützung bei der Planung der Aufzugsanlage, hat dieser zu prüfen, ob die einschlägigen Schallschutzbestimmungen beim Betrieb des Fahrstuhls in den an den Fahrstuhlschacht grenzenden Räumen eingehalten sind.

Die Leistung des Auftragnehmers ist mangelhaft, soweit die einzuhaltenden Schallschutzwerte überschritten werden. Dies gilt auch dann, wenn der bauseits errichtete Fahrstuhlschacht ungeeignet ist.

Der Auftragnehmer kann sich von seiner Haftung für einen Mangel aufgrund einer ungeeigneten Vorleistung befreien, soweit dieser seine Prüf- und Hinweispflichten erfüllt hat, was vorliegend verneint wurde.

Soweit die Mängelursächlichkeit in der vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Bausubstanz liegt, ist eine Aufforderung zur Mangelbeseitigung wirkungslos, wenn der Auftraggeber nicht diejenigen Mitwirkungshandlungen selbst vorgenommen, oder jedenfalls angeboten hat, die eine funktionierende Ausführung der Leistung ermöglichen ( BGB § 275 Abs. 1, §§ 633, 634, 641 Abs. 3; VOB/B § 4 Abs. 3, § 13 Abs. 3; IBRRS 2021, 0428; OLG Oldenburg, Urteil vom 19.02.2019 – 13 U 69/17; vorhergehend: LG Aurich, 11.07.2017 – 1 O 859/15
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 04.11.2020 – VII ZR 63/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)