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Fehlende Brandschutzdokumentation der Unterdecken als (Bau-)Mangel  0

Sofern Generalunternehmer als Auftragnehmer mit der schlüsselfertigen Errichtung eines Einkaufszentrums beauftragt wird und der in der Baugenehmigung geforderte Brandschutz sämtlicher Unterdecken nicht hinreichend durch entsprechende, zur Konstruktion des Dachstuhls passende Prüfzeugnisse dokumentiert wird, ist dessen Leistung als mangelhaft zu bewerten, da der Betrieb und die Nutzung des Einkaufszentrums aufgrund der fehlenden Dokumentation gefährdet wird.

Die Verjährungsfrist für Ansprüche des Auftraggebers wegen eines Baumangels beträgt grundsätzlich fünf Jahre ab Abnahme, sofern nicht etwas anderes wirksam vereinbart wurde. Etwas anderes könnte sich daraus ergeben, dass ein Mangel durch den Auftragnehmer arglistig verschwiegen wurde.

Das arglistige Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels durch den Auftragnehmer ist dann zu bejahen, sofern diesem dieser bei der Abnahme bekannt war und er diesen dennoch nicht offenbart. Dabei reicht es für die Kenntnis des Mangels aus, dass der Auftragnehmer die für den Mangel ursächliche, vertragswidrige Ausführung der Leistung erkannt hat und ihm bewusst ist, dass diese für die Entscheidung des Auftraggebers über die Abnahme erheblich ist.

Ein solches Bewusstsein fehlt allerdings, sofern ein Mangel nicht als solcher wahrgenommen wird. Eine bloß fahrlässige Unkenntnis, selbst die grob fahrlässige Unkenntnis, reicht nicht aus.

Für Mangel, die im Rahmen einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind, besteht grundsätzlich keine Offenbarungspflicht. Diesbezüglich kann der Auftraggeber eine Aufklärung nicht erwarten, weil Letzterer einen solchen Mangel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst feststellen kann.

Das arglistige Verschweigen eines von ihm beauftragten Nachunternehmers braucht sich der Auftragnehmer allerdings nicht zuzurechnen lassen. Denkbar wäre jedoch ein der Arglist gleichstehendes Organisationsverschulden des Auftragnehmers.

Die Beweislast für das Vorliegen eines arglistigen Verschweigens, bzw. der Verletzung der Organisationspflicht trägt hingegen Auftraggeber (IBRRS 2025, 1998; BGB §§ 280, 633, 634 Nr. 4, § 636; VOB/B § 13 Abs. 5, 7; OLG Naumburg, Urteil vom 07.06.2023 – 2 U 24/22; vorhergehend: LG Magdeburg, 25.01.2022 – 31 O 90/20; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.05.2025 – VII ZR 142/23 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)).

Bereits die geringfügige Abweichung vom Bausoll kann einen wesentlichen Mangel darstellen  0

Ein Sachmangel liegt bei einer Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit vor. Zur Annahme eines Mangels genügt die objektiv abweichende Beschaffenheit.

Unangemessen und unwirksam ist eine sog. Bagatellklausel in einem Bauträgervertrag, wonach „Abweichungen von der Baubeschreibung (…) keinen Mangel darstellen, soweit sie (…) geringfügig und für die Vertragsparteien zweckmäßig sind“, da dies den Erwerber einseitig benachteiligt.

Ist die Nutzung eines bestimmten Materials vertraglich ausdrücklich zugesichert und fehlt es an einer wirksamen Abweichungsklausel, stellt die Verwendung eines abweichenden Materials, das in seinen Verwendungseigenschaften gleich- oder sogar höherwertig als das versprochene Material ist, einen wesentlichen Mangel dar.

Zur Abnahme ist der Erwerber nur und erst dann verpflichtet, wenn das Werk abnahmereif, d. h. im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei ist. Hinsichtlich der Abnahmereife trägt der Bauträger die Darlegungs- und Beweislast (BGB §§ 307, 308 Nr. 4, §§ 633, 634, 635, 640; LG Lübeck, Urteil vom 23.07.2024 – 2 O 13/24; vorhergehend: LG Lübeck, 22.07.2016 – 6 O 29/15).

Baustromklausel mit Abrechnungsoption zulässig  0

Eine sog. Baustromklausel, nach welcher der Auftraggeber von der Schlussrechnung des Auftragnehmers 0,3 % der Schlussrechnungssumme in Abzug bringen kann, benachteiligt den Auftragnehmer jedenfalls dann nicht unangemessen, soweit diese Klausel die Möglichkeit einer Abrechnung nach tatsächlichem Verbrauch enthält (Abgrenzung zu OLG Hamburg, IBR 2017, 183).

Die Leistung des Auftragnehmers ist auch dann mangelhaft, soweit diese die vereinbarte Funktion nur deswegen nicht erfüllt, weil die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellte Vorunternehmerleistung mangelhaft ist.

Der Verantwortlichkeit für den Mangel kann sich der Auftragnehmer bei ungenügender Vorunternehmerleistung nur bei ausreichender Prüfung des Vorgewerks und einem darauf folgendem Bedenkenhinweis gegenüber dem Auftraggeber entziehen.

Übernimmt der Auftragnehmer die Ausführung in Kenntnis, dass eine Planung nicht zur Verfügung steht, kann dieser sich, ohne entsprechenden Bedenkenhinweis, nicht auf ein Mitverschulden des Auftraggebers berufen. Dem Auftraggeber kann ein Verschulden des Vorunternehmers in der Regel nicht zugerechnet werden, da der Vorunternehmer, anders als der Architekt bei der Planung, regelmäßig nicht Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers im Verhältnis zum Nachfolgeauftragnehmer ist.

Zur Mangelbeseitigung gehört es, die Gewerke, die zwingenderweise bei der Nachbesserung zerstört werden, wiederherzustellen (IBRRS 2023, 0660; BGB §§ 254, 276, 278, 307, 633, 634; VOB/B § 4 Abs. 3, 7, § 8 Abs. 3, § 13 Abs. 1, 3;
OLG Hamm, Urteil vom 22.09.2022 – 24 U 65/21; vorhergehend:
LG Münster, 24.03.2021 – 210 O 81/18).