Posts for Tag : Bauherr

Baulärm als Mietmangel?  0

In Bezug auf den mietvertraglich vereinbarten Nutzungszweck können Baulärm und Erschütterungen einer benachbarten Baustelle einen Mangel der Mietsache begründen.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter gegen den Bauherren Abwehr- oder Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB hat (Abgrenzung zum Urteil des BGH, IMR 2020, 274) (IBRRS 2020, 3047; BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 536b Satz 3, § 906; KG, Urteil vom 17.09.2020 – 8 U 1006/20; vorhergehend: LG Berlin, 26.02.2020 – 5 O 101/19

Wann haftet der Wohnungseigentümer für mangelhaften Dachausbau?  0

Nimmt ein Eigentümer einen Dachgeschossausbau vor, bei dem der gesamte Dachaufbau abgetragen und neu aufgebaut wird, spricht die allgemeine Lebenserfahrung dafür, dass anschließend auftretende Schäden und Feuchtigkeitseintritte auf Mängeln im Dachbereich beruhen.

Bei einer partiellen Dachöffnung, z. B. über einem bewohnten Gebäude, oder beim Einbau von Dachbalken und Zwischenwänden, ist der Bauherrn angehalten, jede Maßnahme zu ergreifen, die Schäden Dritter sicher ausschließt. Wer aus wirtschaftlichen Gründen im Rahmen des Ausbaus eine geringere Sicherheitsstufe wählt, hat das damit verbundene erhöhte Schadensrisiko zu tragen, bzw. rechtzeitig Versicherungsschutz, zu gewährleisten.

Wird durch die Baumaßnahme die Wohnung eines anderen Eigentümers unbewohnbar, kann dieser den Mietausfall ebenso ersetzt verlangen, wie das nutzlos aufgewendete Wohngeld (IBRRS 2020, 2917; BGB § 280 Abs. 1, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, §§ 812823906 Abs. 2; WEG § 14 Nr. 1, § 43 Nr. 3; AG Charlottenburg, Urteil vom 20.02.2020 – 72 C 66/19).

Fertighaushersteller hat zum Schallschutzniveau zu beraten  0

Bei einem Vertrag über die Herstellung und Lieferung eines Fertighauses handelt es sich um einen Werkvertrag (Anschluss an BGH, NJW 1983, 1489).

Wird der Unternehmer beauftragt, das Fertighaus nach den anerkannten Regeln der Technik zu errichten, schuldet er einen üblichen Qualitäts- und Komfortstandard.

Ist ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, hat sich das einzuhaltende Schalldämm- Maß an dieser Vereinbarung zu orientieren. Aus den Regelwerken der Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994, oder dem Beiblatt 2 zu DIN 4109 können sich insoweit Anhaltspunkte ergeben (Anschluss an BGH, IBR IBR 2007, 473).

Der Fertighaushersteller hat sich im Rahmen der Vertragsverhandlungen mit dem Bauherrn ausführlich mit den schallschutztechnischen Anforderungen an das Bauwerk auseinandersetzen. Soweit er diese nicht tut, liegt ein gravierender Planungsfehler vor (IBRRS 2020, 2844; BGB §§ 631633634637; OLG Saarbrücken, Urteil vom 30.07.2020 – 4 U 11/14; vorhergehend: LG Saarbrücken, 08.01.2014 – 3 O 26/12

Souterrainwohnung hat trocken zu sein  0

Der funktionale Mangelbegriff gilt auch für den Architekten. Dieser schuldet daher diejenigen Planungsleistungen, die erforderlich sind, um den vom Bauherrn angestrebten Erfolg zu erzielen.

Der Architekt hat geeignete Maßnahmen zu planen, um Feuchtigkeit im Souterrain auf das für eine Wohnnutzung hinnehmbare Maß zu beschränken. Die Planung ist mangelhaft, soweit ihm dies nicht gelingt .

Der Architekten wird nicht dadurch entlastet, dass in einem Architektenvertrag nicht alle Grund- oder besonderen Leistungen übertragen worden sind, die zur Erreichung des funktional bestimmten Erfolgs erforderlich sind. Auch in diesem Fall ist der Architekt zur mangelfreien Leistungen verpflichtet.

Es ist Aufgabe des Architekten, die Probleme, die sich aus der Bauaufgabe, den Planungsanforderungen und den Zielvorstellungen ergeben, zu untersuchen, zu analysieren und zu klären. Die sachgerechte Beratung beinhaltet es, dass die Risiken erörtert werden und er dem Bauherrn hinreichend vor Augen führt, welche Folgen mit einer bestimmten Ausführung des Bauvorhabens verbunden sind.

Eine fehlerhafte Planung des Architekten liegt dann vor, soweit ausreichende Hinweise nicht erteilt werden (IBRRS 2020, 2281; BGB § 280 Abs. 1, §§ 633634 OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.05.2019 – 23 U 142/18; vorhergehend: LG Düsseldorf, 03.08.2018 – 13 O 161/13
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 04.12.2019 – VII ZR 118/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Souterrainwohnung hat trocken zu sein  0

Der Architekt schuldet diejenigen Planungsleistungen, die erforderlich sind, um den vom Bauherrn angestrebten Erfolg zu erzielen. Auch für den Architekten gilt der funktionale Mangelbegriff.

Um eine Feuchtigkeit im Souterrain auf das für eine Wohnnutzung hinnehmbare Maß zu beschränken, hat der Architekt geeignete Maßnahmen zu planen. Gelingt dies nicht, ist die Planung mangelhaft.

Sind in einem Architektenvertrag nicht alle Grund- oder besonderen Leistungen übertragen worden, die zur Erreichung des funktional bestimmten Erfolgs erforderlich sind, entlastet dies den Architekten nicht. Auch in einem solchen Fall ist dieser zur mangelfreien Leistungen verpflichtet.

Der Architekt hat die Problemstellungen, die sich aus der Bauaufgabe, den Planungsanforderungen und den Zielvorgaben ergeben, zu untersuchen, zu analysieren und zu klären. Eine sachgerechte Beratung schließt es ein, dass die Risiken erörtert und dem Bauherrn hinreichend vor Augen geführt wird, welche Folgen mit einer bestimmten Ausführung des Bauvorhabens verbunden sind.

Von einer fehlerhaften Planung des Architekten ist auszugehen, soweit ausreichende Hinweise nicht erteilt werden (IBRRS 2020, 2281; BGB § 280 Abs. 1, §§ 633634; OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.05.2019 – 23 U 142/18
vorhergehend: LG Düsseldorf, 03.08.2018 – 13 O 161/13
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 04.12.2019 – VII ZR 118/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Bedenken sind an den Auftraggeber zu richten  0

Der Auftragnehmer haftet auch dann für einen Mangel seiner Leistung, wenn der Mangel aus der Sphäre des Bauherrn stammt, z. B. wenn der Mangel auf den Anweisungen des Bauherrn, oder auf den Vorleistungen eines anderen Unternehmers beruht. Der Auftragnehmer kann sich aber von seiner Verantwortung befreien, soweit dieser den Auftraggeber auf die bestehenden Bedenken hinweist.

Soweit der Auftraggeber einen bauleitenden Architekten eingesetzt hat, kann der Bedenkenhinweis auch gegenüber diesem erfolgen. Das gilt jedoch nicht, wenn Bedenken gegen Anordnungen oder Planungen des Architekten selbst bestehen, oder wenn der Architekt die Bedenkenanmeldung ignoriert.

Der Bedenkenhinweis hat inhaltlich hinreichend bestimmt zu sein. Dem Auftraggeber muss die Tragweite der Nichtbefolgung klar werden. Die nachteiligen Folgen und die sich daraus ergebenden Gefahren der unzureichenden Bauausführung müssen konkret aufgezeigt werden.

Beauftragt der Auftraggeber den Auftragnehmer trotz vorangegangener Auseinandersetzung vorbehaltlos und entgeltlich mit der Beseitigung der streitigen Mängel, kann darin ein Verzicht auf Mängelrechte liegen. Aufgrund der Tragweite eines Verzichts muss die Erklärung aber eindeutig sein (IBRRS 2020, 2133: BGB §§ 633634; VOB/B § 4 Abs. 3, § 13 Abs. 3, 7; OLG Schleswig, Urteil vom 24.05.2019 – 1 U 71/18; vorhergehend: LG Kiel, 02.11.2018 – 14 HKO 120/17;
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 27.05.2020 – VII ZR 126/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Darlegung des Schadens durch den Bauherrn nach Baustellenbrand  0

Macht der Auftraggeber nach einem Gebäudebrand gegen den Auftragnehmer einen Anspruch auf Schadensersatz wegen der Verletzung von Nebenpflichten geltend, hat dieser im Einzelnen hinreichend schlüssig und substantiiert zum Schaden vorzutragen. Dies gilt insbesondere für den ursprünglichen Bautenzustand, die aufgrund des Brands tatsächlich beschädigten oder zerstörten Teile und die zur Wiederherstellung bis zum ursprünglichen Bautenstand erforderlichen Maßnahmen und die dadurch veranlassten Kosten (IBRRS 2020, 1373; BGB § 280 Abs. 1; OLG Celle, Beschluss vom 09.04.2019 – 14 U 157/18; vorhergehend: OLG Celle, Beschluss vom 07.02.2019 – 14 U 157/18; LG Lüneburg, 17.08.2018 – 1 O 64/17; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 11.03.2020 – VII ZR 119/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Planung muss Schutz gegen drückendes Wasser berücksichtigen  0

Die Planung des Architekten hat den nach Sachlage notwendigen Schutz gegen drückendes Wasser zu berücksichtigen. Dabei sind die Grundwasserstände als Grundlage zu nehmen, die selbst bei jahrelanger Beobachtung nur gelegentlich erreicht worden sind.

Die Planung der Abdichtung eines Bauwerks muss bei einwandfreier Ausführung eine fachlich richtige, vollständige und dauerhafte Abdichtung nach sich ziehen.

Maßgeblich ist nicht der aktuelle Grundwasserstand auszurichten. Vielmehr hat sich der Architekt bei seine Planung regelmäßig Kenntnis über die Grundwasserverhältnisse im Allgemeinen zu verschaffen. Dabei ist die Planung des Bauvorhabens nach den höchsten bekannten Grundwasserständen ausrichten. Dies gilt selbst dann, wenn diese seit Jahren nicht mehr erreicht worden sind.

In Gebieten mit hohen Grundwasserständen muss der Architekt daher jedenfalls die Grundwasserstände bei den entsprechenden Behörden erfragen und prüfen, ob Schutzmaßnahmen erforderlich sind.

Eine Unverhältnismäßigkeit liegt nicht vor, wenn der Bauherr nachträglich eine Innenwanne einbauen lässt, damit der Schutz gegen drückendes Wasser gewährleistet ist (IBRRS 2020, 0858; BGB a. F. § 251 Abs. 2, §§ 288633 Abs. 2 Satz 3; EGBGB Art. 229 § 1 Abs. 1 Satz 3; OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.03.2019 – 23 U 102/18; vorhergehend: LG Mönchengladbach, 07.06.2018 – 1 O 12/16; BGH, Beschluss vom 28.04.2005 – VII ZR 221/04; OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.08.2004 – 22 U 135/03
LG Mönchengladbach, 25.09.2003 – 10 O 520/01

Bauherr muss im Verhältnis zum ursprünglich Vereinbarten keinen Mindeststandard akzeptieren  0

Gegenüber einer werkvertraglich begründeten Schadensberechnung ist der Einwand, dass die Aufwendungen zur Mängelbeseitigung unverhältnismäßig seien, zulässig.

Die Aufwendungen für die Beseitigung des Werkmangels sind dann unverhältnismäßig, soweit der auf die Beseitigung des Mangels erzielte Erfolg oder Teilerfolg in keinem vernünftigen Verhältnis zur Höhe des dafür gemachten finanziellen Aufwands steht.

Soweit vertraglich etwas Bestimmtes baulich vereinbart ist, muss sich der Besteller nicht mit dem öffentlich- rechtlich gerade noch Zulässigen zufriedengeben (IBRRS 2020, 0171; BGB § 251 Abs. 2, § 633 Abs. 2 Satz 1; HOAI 2009 § 15 Abs. 1; LG Potsdam, Urteil vom 29.05.2019 – 6 O 332/16).

Klärung der Lage der Versorgungsleitungen durch Architekten  0

Zu den Aufgaben eines Architekten, der zumindest mit Leistungen entsprechend den Leistungsphasen 1 – 4 der HOAI beauftragt ist, gehört die Prüfung der Frage, ob auf dem Baugrundstück ggf. störende Telekommunikationsleitungen vorhanden sind.

Der Bauherr, der die Verlegung solcher Leitungen über das Baugrundstück vor längerer Zeit gestattet hat, ist schon im Eigeninteresse gehalten, dies aktenmäßig zu dokumentieren und im Falle einer späteren Bebauung den Baubeteiligten bekanntzugeben. Ein diesbezügliches Versäumnis kann die Haftung des Architekten ggf. wegen weit überwiegenden Mitverschuldens ausschließen.

Die Mitverschuldensfrage darf ein Grundurteil nicht ausklammern, soweit sich der Haftungsgrund und das Mitverschulden nicht sinnvoll getrennt beurteilen lassen, oder wenn ein völliger Haftungsausschluss wegen überwiegenden Mitverschuldens ernsthaft in Betracht kommt (IBRRS 2019, 3105; BGB §§ 242254 Abs. 1, § 633 Abs. 1, 2, § 634 Nr. 4; HOAI 2009 § 34;
OLG Frankfurt, Urteil vom 30.09.2019 – 29 U 93/18