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Aufrechnung von Schadensersatzansprüchen gegen Kautionsrückzahlungsanspruch  0

Für Ansprüche, die wirtschaftlich an die Stelle des in § 548 Abs. 2 BGB genannten Erfüllungsanspruchs treten, gilt ebenfalls die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB.

Der Vermieter muss dem Mieter zunächst erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben, bevor der Vermieter die Dübellöcher selbst beseitigen kann.

Der Aufrechenbarkeit der gegenseitigen Ansprüche in Form des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Mieters und der Schadensersatzansprüche des Vermieters steht nicht entgegen, dass die Fälligkeit des Anspruchs des Rückzahlungszahlungsanspruchs des Mieters erst nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist des Vermieters eintritt. Schließlich verlangt § 387 BGB für das Vorliegen einer Aufrechnungslage lediglich, dass der Aufrechnende die ihm obliegenden Leistungen bewirken kann, seine Leistung also erfüllbar ist. Hingegen ist die Fälligkeit der Leistung des Aufrechnenden, also das Recht des Gläubigers, diese Leistung zu verlangen, keine Voraussetzung für Entstehung der Aufrechnungslage.

Der Aufrechnungslage steht nicht entgegen, dass der Vermieter seine Schadensersatzforderung nicht innerhalb der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB gegenüber dem Mieter zum Ausdruck gebracht hat. Dies führt nicht dazu, dass sich die gegenseitigen Ansprüche der Parteien nicht aufrechenbar i. S. d. § 215 BGB gegenüber gestanden hätten (entgegen LG Berlin, IMR 2024, 96, und KG, IMR Werkstatt-Beitrag; LG Lübeck, Urteil vom 28.03.2024 – 14 S 117/22 (nicht rechtskräftig), (IBRRS 2024, 1230; BGB § 281 Abs. 1, 2, §§ 387, 389, 548 Abs. 2, §§ 812, 823 Abs. 2; vorhergehend: AG Schwarzenbek, 03.11.2022 – 43 C 255/21).

Pflicht zur Übernahme der Instandhaltungskosten der Sondereigentümer für Fenster und anderes  0

Werden dem Wohnungseigentümer per Beschluss die Kosten der Erhaltung und Erneuerung der „zu seiner Sondereigentumseinheit zählenden Fenster, Balkontüren, Rollläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren“ auferlegt, so hält sich dieser nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEGim Rahmen des weiten Ermessen der Wohnungseigentümer (IBRRS 2023, 1802; WEG § 16; LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 31.05.2023 – 2-13 S 91/22).

Verwertung der Mietkaution setzt fällige und durchsetzbare Gegenansprüche voraus  0

Die Ersatzpflicht für Substanzschäden an der Mietsache tritt ohne Fristsetzung sein. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dem Grunde nach und somit für die übermäßige Abnutzung.

Die einseitige Vorgabe einer Endrenovierungspflicht ist unwirksam. Bei notwendigen Schönheitsreparaturen ist zwischen Abnutzung und Schaden zu unterscheiden.

Der Vermieter kann auch mit solchen Ansprüchen aufrechnen, die sich bereits im Mietverhältnis wechselseitig und nach Ablauf als fällige Gegenansprüche aufrechenbar gegenüberstanden (IBRRS 2020, 0175; BGB § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1, § 551 Abs. 3, § 556 Abs. 3, § 812 Abs. 1 Satz 1; ZPO § 264 Nr. 2; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.08.2019 – 25 C 247/17).

Einbehalt der Mietkaution nur bei Schäden zulässig, die dem Mieter anzulasten sind.  0

Ein Vermieter darf sich nur damm beim Kautionsguthaben bedienen, wenn dieser beweist, dass es sich um einen Schaden handelt, dessen Ursache aus dem Obhutsbereich des ehemaligen Mieters herrührt.

 

Allerdings muss sich der Mieter erst dann entlasten, wenn der Vermieter eine Schadensursache aus seinem eigenen Pflichtenkreis und durch Dritte ausgeschlossen hat.

 

Schäden an Türen und Fußboden, wie z. B. Schleifspuren durch verzogene Türzargen aufgrund von Haussetzungen und durch Zeitablauf und Abnutzung älterer defekte Fenstergriffe, hat der Mieter nicht zu vertreten. Schließlich stellen diese keinen über eine vertragsgemäße Abnutzung hinausgehenden Schaden dar (BGB §§ 551, 812; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2016 – 2-11 S 61/15; vorhergehend: AG Frankfurt/Main, 20.02.2015 – 33 C 3173/14).

Betretungsrecht des Vermieters  0

Grundsätzlich darf der Vermieter keinen Schlüssel zur Wohnung des Mieters besitzen.

 

Nur bei akuter Gefahr darf der Vermieter die Wohnung des Mieters ohne dessen Zustimmung betreten. Ansonsten hat der Vermieter nur dann ein Recht die Wohnung zu betreten, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn der Mieter Schäden in der Wohnung gemeldet hat, die der Vermieter von Fachhandwerkern untersuchen lassen muss,bevor er sich beseitigt. Verweigert der Mieter in einem solchen Fall den Zutritt, verliert er nach Auffassung des LG Berlin ((Az. 63 S 626/12) das Recht, wegen des Mangels die Miete zu mindern.

 

Auch wenn Zähler abgelesen werden sollen, Wartungsdienste erledigt, oder Handwerkerleistungen erbracht werden sollen, hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse.

 

Bei Neuvermietung, oder Verkauf hat der Vermieter ebenfalls ein berechtigtes Interesse, die Wohnung besichtigen zu lassen. Nach Auffassung des LG Frankfurt a. M. sind Besichtigungen dreimal monatlich mit einer Ankündigungsfrist von drei Tagen, sowie einer Besichtigungsdauer von 30 bis 45 Minuten zulässig (LG Frankfurt Urteil vom 25.05.02, Az. 2/17 S 194/01).

 

Betritt der Hausmeister ohne Wissen des Mieters die Wohnung mit Handwerkern, kann der Mieter die Wohnung fristlos kündigen. Insbesondere dann, wenn dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses angeblich alle Schlüssel für die Wohnung ausgehändigt worden waren (AG Magdeburg,Az. 163 C 2857/11).

 

Hat der Vermieter den Verdacht, dass die Mieträume verwahrlosen, oder der Mieter trotz Verbots Tiere in der Wohnung hält, hat er ebenfalls einen Anspruch Besichtigung (AG Rheine, Urteil vom 04.03.03, Az. 4 C 668/02).

 

Weigert sich der Mieter, den Vermieter in die Wohnung zu lassen, sollte der Vermieter den Mieter schriftlich per Boten auffordern, drei alternative Besichtigungstermine vorzuschlagen. Soweit der Mieter nicht reagiert, kann vor dem  zuständigen Amtsgericht Klage  auf Zutritt zur Wohnung, in Form der sogenannten Duldungsklage erhoben werden.