Schadensersatz wegen verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung  0

Im vorliegenden Fall waren die Kläger Mieter einer Wohnung des Beklagten. Die Kläger mussten sich später berufsbedingt überwiegend in Kanada aufhalten. Aus diesem Grund baten diese den Vermieter um eine Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung. Hierbei wollten sie jedoch nur einen Teil der Wohnung untervermieten. Den anderen Teil wollten sie selber nutzen, wenn sie in Deutschland sind. Der Vermieter verweigerte den Klägern die Zustimmung zur Untervermietung.

 

Hiergegen wehrten sich die Kläger mit einer Klage auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Sodann begehren sie Schadensersatz in Höhe der entgangenen Untervermietung.

Die Untervermietung ist in § 553 BGB geregelt. § 553 Abs. 1 BGB regelt den zu erfüllenden Tatbestand, damit eine Erlaubnis beansprucht werden kann. Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, wofür der Anspruchsteller die Beweislast trägt, also der Mieter.

 

Ein solches berechtigtes Interesse lag im vorliegenden Fall auf Seiten der Kläger vor. Dabei hatten die Kläger ein Interesse an der Entlastung von Reise- und Wohnungskosten während der beruflichen Abwesenheit (BGH NJW 2006, S.1200). Es kann sich ferner aus der Veränderung der wirtschaftlichen, persönlichen oder familiären Verhältnisse des Mieters ergeben. Hierunter fällt auch ein gesunkenes Einkommen. Ein berechtigtes Interesse und damit ein Anspruch besteht in der Regel wenn ein Lebensgefährte mit in die Wohnung aufgenommen werden soll, sofern hierdurch ein gemeinsamer Haushalt begründet oder fortgeführt werden soll (BGH NJW 2004, S.56).

Der Grund für die Untervermietung darf erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein.

 

Der Vermieter kann seine Erlaubnis allerdings aus den in § 553 Abs. 1 BGB genannten Gründe verweigern, für die dieser die Beweislast trägt. Genannt sind drei Fallgruppen:

1. Wichtige Gründe in der Person des neuen Untermieters

2. eine über die Maßen hinaus übermäßige Belegung des Wohnraums. Dies kann sowohl den Wohnraum des Untermieters betreffen als auch den übrigen Wohnraum des Mieters,

3. sonstige Gründe. Hierunter fällt zum Beispiel ein anderweitiger Verwendungszweck.

 

§ 553 Abs. 2 BGB  erlaubt eine angemessene Mieterhöhung. Diese tritt jedoch nicht von Gesetzes wegen ein. Der Vermieter muss eine solche Erhöhung verlangen. Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen. Tut er dies nicht, so liegt ein sonstiger Grund vor.

 

Eine Klausel im Mietvertrag, die zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Vorschrift abweicht, ist gemäß § 553 Abs. 3 BGB unwirksam.

 

Im vorliegenden Fall bestand das berechtigte Interesse der Kläger in dem längerfristigen beruflichen Aufenthalt in Kanada. Dieses Interesse ist auch erst nach Vertragsschluss entstanden. Der Vermieter konnte keine Gründe vorbringen, wieso eine Erlaubnis nicht zu erteilen ist. Die Beweisführung hätte ihm jedoch oblegen. Kann der Beklagte keinen Beweis führen, so wird sein Verschulden gemäß § 280 Abs. 1, Satz 2 BGB vermutet. Mithin liegt ein schuldhafter Vertragspflichtverstoß vor. Dieser begründet einen Anspruch auf Schadensersatz.

 

Der Einwand des Beklagten, dass die Kläger einen bestimmten Teil der Wohnung für sich nutzen wollten stand dem nicht entgegen. Im Gegenteil, § 553 BGB enthält keine Einschränkung dahingehend, dass der gesamte Teil der Wohnung untervermietet werden müsse. Die Norm regelt explizit, dass auch nur ein Teil der Wohnung weiter genutzt werden kann.

 

Darüber hinaus wandte der Vermieter ein, dass für ihn aufgrund höchstrichterlicher Rechtsprechung und keiner einheitlichen Instanzenrechtsprechung Rechtsunsicherheit bestand. Dies führt jedoch zu keinem Entschulden. Als Verpflichteter trägt der Vermieter grundsätzlich das Risiko eines Irrtums über die Rechtslage selbst (BGH NJW 2006, S.3271, Rn.19).

 

Aufgrund des – auch von dem Beklagten selbst vorgebrachten – Umstands, dass es keine einheitliche Rechtsprechung gibt, hätte dem Beklagten bewusst sein müssen, dass eine abweichende rechtliche Beurteilung des Verhaltens möglich sein kann. Er hätte merken müssen, dass er mit seinem Verhalten in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen liegt.

Eine solche Rechtsunsicherheit ist Anlass genug, sich kompetenten Rechtsrat einzuholen.

 

Daher lagen im vorliegenden Fall alle Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Vermieter vor.

 

In der Regel wird der Schaden, der geltend gemacht wird, in der nicht erzielten Untervermietung liegen. Es besteht die Möglichkeit, dass der Schaden über der vereinbarten Miete liegt. So würde der Vermieter keine Miete als Kompensation für den entstandenen Schaden erhalten, sondern auch noch darüber hinaus Zahlungen leisten müssen.

(Anlehnung an das Urteil vom BGH vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13).

 

Der vorliegende Fall verdeutlicht, welche Risiken eine Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung bergen kann. Hierbei ist die Verpflichtungsklage auf Zustimmung noch das kleinste Übel. Spätestens bei einer anhängigen Schadensersatzklage können immens hohe Kosten auf den Vermieter zukommen.

Der Fall zeigt auch, dass sich das altbekannte Sprichwort „Unwissenheit schützt vor Strafe nicht“ bewährt. Die angeführte Rechtsunsicherheit ist für den Laien kein Entschuldigungsgrund. Gerade in denjenigen Fällen, in denen schon für den Laien keine eindeutige rechtliche Bewertung ersichtlich ist, sollte auf den Rat eines Rechtsbeistand nicht verzichtet werden.

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