Verlässt der Mieter die Wohnung nach Ausspruch der Kündigung nicht freiwillig, muss unter Umständen eine Räumung per Gerichtsvollzieher stattfinden.
Vorab muss allerdings durch eine erfolgreiche gerichtliche Räumungsklage ein Räumungstitel erwirkt werden.
Zieht der Mieter nach der Mietvertragsbeendigung, in der Regel nach Ausspruch der fristlosen und/oder ordentlichen Kündigung, nicht aus, bleibt dem Vermieter nur der Weg über ein gerichtliches Räumungsverfahren.
Die sogenannnte Selbsthilfe ist unzulässig. Der Vermieter, der den Mieter mit Unterstützung von Freunden mit seinen Möbeln vor die Tür setzen will, verwirklicht nicht nur mehrere Straftatbestände, sondern setzt sich auch Schadenersatzansprüchen des Mieters aus. Ferner besteht die Gefahr, dass ein Gerichtsvollzieher dem Mieter wieder Zutritt zur Wohnung verschafft.
Der Vermieter muss also zunächst vor dem Zivilgericht am Wohnort des Mieters Räumungsklage erheben. Ausstehende Mieten sollte man dabei gleich mit einzuklagen. Gemäß § 272 Absatz 4 der Zivilprozessordnung sind Räumungsklagen von den Gerichten terminlich vorrangig zu behandeln. Auf diese Weise soll vermieden werden, dass bereits das erste halbe Jahr vergeht, in dem der Mieter weiterhin in der Mietwohnung bleibt, ohne die Miete zu zahlen.
Allerdings gewährt das Mietrecht dem Mieter einen Aufschub. Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB steht dem Mieter die sogenannte gesetzliche Schonfrist von zwei Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage zu. Die Rechtshängigkeit tritt mit Klagezustellung an den Mieter ein. Leistet der Mieter innerhalb dieser Frist die ausstehende Miete vollständig, wird die Kündigung unwirksam. Dies gilt allerdings nicht, wenn in den letzten zwei Jahren vor der aktuellen Kündigung schon einmal eine Kündigung aus diesem Grund unwirksam geworden ist.
Nachdem ein Gerichtsverfahren einige Monate dauern kann, birgt dies für den Vermieter das Risiko, dass der bereits gekündigter Mieter vor, oder während, dem laufenden Gerichtsverfahrens die laufenden Mietzahlungen einstellt und dadurch noch größere Zahlungsausfälle entstehen. Seit der Mietrechtsreform von 2013 kann der Vermieter allerdings im Gerichtsverfahren beantragen, dass der Mieter für die ab Klageerhebung zu zahlende laufende Miete eine Sicherheit zu stellen hat. Dies gilt jedenfalls dann, wenn eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage verbunden wird. Wurde dem Mieter wegen Zahlungsverzuges gekündigt und weigert er sich, die Sicherheit zu stellen, kann im Zuge einer einstweiligen Verfügung die Räumung schon vor dem Ende des Gerichtsverfahrens angeordnet werden, § 940 a Abs. 3 in Verbindung mit § 283 a ZPO.