Gestaltung des Erhöhungsverlangen bei umfangreicher Modernisierung  0

Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens setzt mindestens voraus, dass dargelegt wird, ob und in welchem Umfang Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsarbeiten erfolgt sind und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mieter verteilen. Insoweit hat der Vermieter eine spezifizierte Berechnung vorzunehmen und dem Mieter die einzelnen Kostenpositionen nachvollziehbar darzulegen.

Anhand der Erläuterungen des Vermieters muss der Mieter den Anlass der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen können. Dabei hat die Erklärung dergestalt zu erfolgen, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrags dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist.

Sofern der Vermieter mehrere Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat, muss dieser die Gesamtkosten zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen.

Handelt es sich um eine umfangreiche Modernisierung, die bereits in einzelnen Positionen Beträge im sechsstelligen Bereich ausweist, so müssen diese umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen unter Zuordnung einzelner Betragspositionen weiter untergliedert werden, um die notwendige Transparenz für den Mieter zu gewährleisten. Dies kann in erster Linie durch die Aufschlüsselung nach einzelnen Gewerken geschehen, gegebenenfalls auch durch die weitere Darlegung einzelner Rechnungspositionen.

In dem jeweiligen Erhöhungsschreiben müssen die notwendigen Angaben für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich enthalten sein und können nicht im Prozess nachgeschoben werden. Vielmehr muss ein neues Erhöhungsverlangen geltend gemacht werden.

Soweit die Zahlung einer geforderten erhöhten Miete durch den Mieter für die konkludente Vereinbarung eines erhöhten Mietzinses genügen kann, bedingt dies, dass die Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtet sein muss, wovon in der Regel bei unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangen, auch nicht im Wege der Umdeutung, auszugehen ist (IBRRS 2021, 3694; BGB §§ 558559b Abs. 1 Satz 2; EGBGB Art. 229 § 49; LG Bremen, Urteil vom 06.10.2021 – 1 S 111/20; vorhergehend: AG Bremen, 29.05.2020 – 9 C 512/19).

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