Nach § 648 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann der Unternehmer eines Bauwerks oder eines einzelnen Teiles eines Bauwerks
- für seine Forderungen aus dem Vertrag (vgl. hierzu auch Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 06.03.2014 – VII ZR 349/12 – zum Anspruch des Unternehmers auf Bauhandwerkersicherung nach Kündigung des Bauvertrages)
- die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers
verlangen.
Soweit das Werk noch nicht vollendet ist, kann er die Einräumung der Sicherungshypothek für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und für die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen, was der dinglichen Sicherung des Unternehmers dient.
Der Unternehmer soll im Wege des Verfahrens der einstweiligen Verfügung erreichen können, dass eine Vormerkung nach § 883 BGB zur Sicherung seines Anspruchs auf Eintragung einer Sicherungshypothek in das Grundbuch eingetragen wird, soweit es um die Vergütung für die schon geleistete Arbeit geht.
Dies wirkt faktisch wie eine Grundbuchsperre, indem einerseits die letzten freien Beleihungsreserven des Grundstücks blockiert und andererseits etwaigen Geldgebern Zahlungsprobleme des Bestellers signalisiert werden. Auf diese Weise wird Druck auf den Besteller ausgeübt, die fälligen Teile der Werklohnforderung auszugleichen.
Ist die Vormerkung noch nicht eingetragen, besteht die Möglichkeit des Verkaufs oder der wertausschöpfenden Belastung des Sicherungsobjekts jederzeit.
Während der Erlass einer einstweiligen Verfügung, die
- normalerweise auch die Glaubhaftmachung des Verfügungsgrundes, also der besonderen Gefährdung des zu sichernden Anspruchs voraussetzt (§§ 935, 940, 917, 920 Abs. 2 Zivilprozessordnung (ZPO)),
- wird dies nach § 885 Abs. 1 S. 2 BGB bei einer die Eintragung einer Vormerkung anordnenden einstweiligen Verfügung widerleglich vermutet (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Urteil vom 05.02.2013 – 21 U 123/12–; OLG Koblenz, Urteil vom 13.05.2013 – 12 U 1297/12 –; OLG Hamm, Urteil vom 04.11.2003 – 21 U 44/03 –).
Die für den Verfügungsgrund erforderliche Eilbedürftigkeit besteht allerdings beispielsweise dann nicht, wenn sich der Unternehmer nach Beendigung seiner Arbeiten mehr als 18 Monate Zeit lässt, seine Schlussrechnung zu erstellen, und nach Erstellung der Schlussrechnung weitere 14 Monate zuwartet, bevor er den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt.
Ist die Eilbedürftigkeit
- einmal entfallen,
- „lebt sie auch dann nicht wieder auf“ bzw. „entsteht sie auch dann nicht wieder neu“,
wenn sich die Umstände dahingehend ändern,
- dass der Besteller beabsichtigt das Grundstück zu veräußern (vgl. BGH mit Urteil vom 18.12.2014 – VII ZR 139/13 – dazu, dass der Unternehmer nur ausnahmsweise den Erwerber des Grundstücks auf Einräumung einer Sicherungshypothek wegen seiner Forderung aus dem Vertrag mit dem Besteller in Anspruch nehmen kann.
(siehe auch, 13. Zivilsenat des OLG Celle mit Urteil vom 05.03.2015 – 13 U 12/15).