Post by Category : Werkvertrags- und privates Baurecht

Einer schlüssigen Abnahme stehen geringfügige Restmängel nicht entgegen  0

Sofern die Parteien eines Bauvertrags eine förmliche Abnahme nicht vereinbart haben, kann die schlüssige Abnahme des Werks in der bestimmungsgemäßen Ingebrauchnahme, bzw. Inbetriebnahme, liegen.

Dies setzt eine gewisse, von den Umständen des Einzelfalls abhängige, Nutzungsdauer und Prüfmöglichkeit des Bestellers voraus.

Für die Abnahme reicht es aus, wenn das Werk im Wesentlichen funktionstüchtig bzw. im Wesentlichen fertiggestellt ist, was einer absoluten Mängelfreiheit nicht gleichsteht.

Nach schlüssiger Abnahme liegt die Darlegungs- und Beweislast für die von dem Besteller geltend gemachten Mängelrechte bei Letzterem. Weist das Werk während der Gewährleistungsphase schwere Schäden auf, ist der Besteller dafür darlegungs- und beweisbelastet, dass ein Mangel im Rahmen der Errichtung, oder einer nicht ordnungsgemäßen Funktionsweise des Werks, ursächlich sei (IBRRS 2024, 0026; BGB §§ 633, 634 Nr. 2, § 637 Abs. 3, § 640; OLG Dresden, Beschluss vom 24.11.2022 – 14 U 538/22; vorhergehend: OLG Dresden, Beschluss vom 11.09.2022 – 14 U 538/22; LG Dresden, 01.02.2022 – 3 O 506/21; nachfolgend; BGH, Beschluss vom 06.12.2023 – VII ZR 7/23 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).


Keine Haftung für Verzögerungen, ohne Vereinbarung von Vertragsterminen  0

Ein Schadensersatzanspruch des Auftraggebers wegen Planungsverzugs kommt erst dann in Betracht, wenn der Architekt den fest vereinbarten Fertigstellungsstellungstermin schuldhaft überschritten hat.

Verzögerungen, die maßgeblich auf bauherrenseitigen Änderungswünschen und hierdurch erforderlich gewordene Planungsänderungen verursacht wurden, liegen nicht ohne Weiteren alleine im Verantwortungsbereich des Architekten.

Die Drittschadensliquidation greift bei einer bewussten Schadensverlagerung nicht, da diese eine zufällige

Die Drittschadensliquidation greift bei einer bewussten Schadensverlagerung nicht, da diese eine zufällige Schadensverlagerung auf einen Dritten voraussetzt.

Die Voraussetzungen der Drittschadensliquidation sind dann nicht erfüllt, soweit der nicht am Vertrag beteiligte Dritte, der den Schaden erleidet, eigene Ansprüche, z. B. aus Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter, hat.

Die GbR ist ohne Abwicklung beendet, wenn der vorletzte Gesellschafter aus der GbR ausscheidet. Bei dieser Konstellation gehen die Gegenstände des Gesellschaftsvermögens einschließlich Aktiva und Passiva im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den „letzten“ Gesellschafter über.

Mangels Existenz der GbR wird eine gegen die beendete GbR fortgesetzte Klage unzulässig.

Die Geltendmachung, z. B. von Schadensersatzansprüchen aus eigenem Recht, umfasst auch die nach den Grundsätzen eines Vertrags mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter in Frage kommende Ansprüche.

Sofern eine auf eigene Ansprüche gestützte Klage insgesamt rechtskräftig abgewiesen wird, ohne dass das Gericht einzelne Gesichtspunkte offengelassen hat, erfasst diese Entscheidung alle in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen.

Etwaige Ansprüche aus Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter sind daher selbst dann von der Rechtskraft der Entscheidung umfasst, wenn das Gericht solche Ansprüche nicht gesehen und folglich auch nicht geprüft hat (IBRRS 2024, 0471; BGB § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2, § 736; ZPO §§ 50, 322; OLG Dresden, Urteil vom 24.10.2023 – 6 U 2544/22; vorhergehend: LG Leipzig, 23.11.2022 – 2 O 1034/18; LG Leipzig, 03.04.2018 – 4 O 3278/16).

Die Mindestsätze der HOAI gehören der Vergangenheit an  0

Nach der aktuellen Gesetzeslage richtet sich das Honorar des Architekten nach der Vereinbarung, die die Vertragsparteien in Textform treffen. Eine Bindung der Parteien an Mindest- und Höchstsätze existiert seit der Neufassung der HOAI (2021) nicht mehr (IBRRS 2024, 0239; HOAI 2021 § 7 Abs. 1 Satz 1OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.11.2023 – 22 U 153/23; vorhergehend: LG Krefeld, 28.06.2023 – 5 O 303/21; nachfolgend: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.12.2023 – 22 U 153/23).

Schadensersatz wegen Mängeln beinhaltet auch die Sachverständigenkosten  0

Wegen eines Werkmangels kann der Besteller nach erfolglosem Ablauf einer von diesem zur Nacherfüllung bestimmten angemessenen Frist den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, soweit der Unternehmer die Nacherfüllung nicht zu Recht verweigert.

Darüber hinaus kann der Besteller auch den Ersatz sonstiger Integritäts- und Vermögensschäden verlangen, welche durch die nicht vertragsgemäße Leistung entstanden sind. Davon sind sämtliche im Minderwert des mangelhaften Werks angelegten Schadenspositionen umfasst, wie z. B. die Sachverständigenkosten, welche dadurch entstehen, dass der Besteller einen Sachverständigen mit der Feststellung und Beurteilung der aufgetretenen, oder noch zu erwartenden Mängel und ihrer Auswirkungen beauftragt (BGB § 280 Abs. 1, § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1, §§ 633, 634 Nr. 4, § 636; OLG Saarbrücken, Urteil vom 08.02.2023 – 2 U 137/22; vorhergehend: LG Saarbrücken, 25.05.2022 – 15 O 90/20; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 02.08.2023 – VII ZR 43/23 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen).

Vereinbarung der werkvertraglichen Gewährleistung beim Kauf einer Wohnung?  0

Im Rahmen des Kaufvertrags für eine Eigentumswohnung können die Parteien wegen der Sanierungsarbeiten am Gebäude individualvertraglich rechtwirksam die Anwendung der werkvertragsrechtlichen Gewährleistungsregelungen wegen Sachmängeln vereinbaren.

Die Höhe des Mängelbeseitigungsvorschusses bemisst sich aus Sicht des vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und sachkundig beratenen, Bestellers, der für die Mängelbeseitigung voraussichtlich erforderlichen Aufwendungen.

Dabei sind die Aufwendungen notwendig, die mit Sicherheit der Herstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen. Bei verschiedenen Mängelbeseitigungsmöglichkeiten, die zu unterschiedlichen Kosten führen, ist die günstigste Methode, welche den vertraglich geschuldeten Erfolg vollständig herbeiführt, zu wählen.

Die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum unterfallen nicht der Ausübungsbefugnis des § 9a Abs. 2 WEG. Derartige Rechte kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes weiterhin durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen (Anschluss an BGH, IBR 2023, 76); IBRRS 2024, 0077; BGB §§ 398, 633, 634 Nr. 2, 637 Abs. 3; WEG § 9a Abs. 2, § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2; OLG Brandenburg, Urteil vom 13.12.2023 – 4 U 22/23; vorhergehend: LG Potsdam, 22.12.2022 – 13 O 164/21).

Mängelhaftung nach Werkvertragsrecht bei Erwerb einer „kernsanierten“ Immobilie  0

Selbst wenn kein typischer Bauträgervertrag vorliegt, sind Mängelansprüche im Zusammenhang mit dem Erwerb einer als „kernsaniert“ bezeichneten Immobilie nach den Vorschriften des Werkvertragsrechts zu beurteilen.

Ein verständiger Erwerber kann im Zusammenhang mit dem Erwerb einer „kernsanierten“ Immobilie die Vorstellung verbinden, keine erheblichen Investitionen mehr vornehmen zu müssen, um diese in Benutzung zu nehmen.

Dier Zusicherung als „kernsaniert“ stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend dar, dass die Sanierungsarbeiten als Mindeststandard den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Insoweit gilt auch dann nichts anderes, wenn ein privater Veräußerer die Arbeiten in Eigenregie vorgenommen hat.

Ein Haftungsausschluss kann für zugesicherte Eigenschaften nicht wirksam vereinbart werden (IBRRS 2024, 0004; BGB § 280 Abs. 1, §§ 633, 634 Nr. 4, § 635 Abs. 1; OLG München, Urteil vom 15.02.2022 – 28 U 2563/13 Bau; vorhergehend: LG München II, 19.04.2013 – 13 O 4204/12; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 14.12.2022 – VII ZR 56/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Feuchtigkeitsisolierung setzt detaillierte Ausführungsplanung voraus  0

Der planende Architekt hat dafür zu sorgen, dass seine Planung die Entstehung eines mangelfreien und dichten Bauwerks gewährleistet.

Dabei gewährleistet die Planung nur dann die Entstehung eines mängelfreien und zweckentsprechenden Werks, soweit diese den nach den örtlichen Gegebenheiten notwendigen und dauerhaften Schutz gegen eindringendes Wasser vorsieht. Insoweit ist zu beachten, ob die Grundwasserstände in langjähriger Beobachtung nur gelegentlich erreicht worden sind.

Soweit drückendes Wasser in Form von Grund- und Sickerwasser zu berücksichtigen ist, hat die Planung eine Bodenplatte in Form eines sogenannten „Weiße Wanne- Elements“ nebst Ringdrainage um das Gebäude herum vorzusehen.

Dabei hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, wie ausführlich die Planung des Architekten sein muss. Wesentlich sind die Anforderungen an die Ausführung, insbesondere unter Berücksichtigung der vorhandenen Boden- und Wasserverhältnisse, sowie die Kenntnisse, die unter Berücksichtigung der baulichen und örtlichen Gegebenheiten von einem ausführenden Unternehmer zu erwarten sind.

Soweit Einzelheiten der Ausführung besonders schadensträchtig sind, sind diese unter Umständen im Einzelnen zu planen und dem Bauunternehmer in einer jedes Risiko ausschließenden Weise zu verdeutlichen.

Im Rahmen der Leistungsphase 5 sind die Ausführungsdetails von dem Architekten zwingend umfassend zeichnerisch darzustellen. Insbesondere bei Problemen bei der Feuchtigkeitsisolierung hat die Ausführungsplanung bis ins kleinste Detail reichen (IBRRS 2023, 3316; BGB a.F. §§ 633, 635; HGB § 129 Abs. 1; HOAI 1996 § 15; OLG Stuttgart, Urteil vom 11.05.2021 – 12 U 293/20; vorhergehend: LG Stuttgart, 21.07.2020 – 20 O 491/03; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.06.2023 – VII ZR 566/21 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Nutzungsausfallschaden bei defekter Dusche  0

Der Nutzungsausfall einer Dusche wegen mangelhafter Arbeiten, oder fehlender Lieferung, rechtfertigt einen Nutzungsausfallschaden von mindestens 20 % monatlich der bereinigten ortsüblichen Vergleichsmiete (IBRRS 2023, 3306; BGB §§ 280, 633, 634, 637;
LG Saarbrücken, Urteil vom 20.10.2023 – 15 O 182/22).

Keine Haftung für Baukostenüberschreitung, sofern Mehraufwand zur Wertsteigerung führt  0

Die Vorgaben des Auftraggebers zu den Herstellungskosten des Bauwerks, bzw. dessen Kostenvorstellungen sind seitens des planenden Architekten bei der Erstellung der Planung zu berücksichtigen.

Der Auftraggeber eines Architektenvertrags hat die tatsächlich entstandenen Baukosten substanziiert darzulegen, sofern dieser Schadensersatz wegen Baukostenüberschreitung gegenüber dem Architekten geltend macht.

Hat der entstandene Mehraufwand zu einer Wertsteigerung des Objekts geführt, fehlt es an einem Schaden des Auftraggebers.

Der Versender eines Telefax- Schreibens hat dessen Zugang hinreichend nachgewiesen, sofern dieser das versendete Schreiben mit Faxkennung und einem Sendebericht mit OK- Vermerk vorlegt. Diesbezüglich reicht die pauschale Behauptung des Empfängers, dieser habe das Telefax- Schreiben nicht erhalten, als Einwand nicht aus (BGB §§ 130, 254 Abs. 1, §§ 280, 633, 634 Nr. 4; HOAI 2009 § 15; IBRRS 2023, 3140; OLG Dresden, Urteil vom 27.10.2022 – 10 U 1092/20; vorhergehend: OLG Dresden, 11.01.2022 – 10 U 1092/20; LG Dresden, 29.04.2020 – 4 O 1963/18; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 27.09.2023 – VII ZR 219/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Parken auf Zufahrt unzulässig  0

Das zweckbestimmungswidrige Parken auf der explizit in der Teilungserklärung als solche gekennzeichneten Zufahrt begründet bereits per se einen relevanten Nachteil und folglich einen entsprechenden Unterlassungsanspruch.

Zusätzlich zum zweckwidrigen Parken bedarf es insoweit nicht noch eines darüberhinausgehenden Nachteils im Sinne einer Behinderung der Zufahrt für die PKWs Dritter (IBRRS 2023, 3105; BGB § 1004 Abs. 1; WEG § 14 Abs. 1 Nr. 2, § 16 Abs. 1 Satz 3, § 48 Abs. 5; LG München I, Beschluss vom 22.09.2021 – 36 S 508/20 WEG; vorhergehend: AG Starnberg, 29.11.2019 – 3 C 315/18 WEG).

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