Post by Category : Werkvertrags- und privates Baurecht

Beweislast bei unsichtbaren Mängeln am Grundstück  0

Erklärt der Verkäufer in einem Grundstückskaufvertrag, diesem seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, rechtfertigt dies keine Abweichung von dem Grundsatz, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtiger Umstände obliegt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 30.04.2003 – V ZR 100/02IBR 2003, 1074 – nur online; IBRRS 2020, 1920; BGB § 123 Abs. 1, § 444; BGH, Urteil vom 06.03.2020 – V ZR 2/19; vorhergehend: OLG Koblenz, 11.12.2018 – 12 U 143/18;
LG Mainz, 15.01.2018 – 5 O 265/16).

Berechnung des Schadensersatzes des Erwerbers bei Verzug mit der Fertigstellung  0

Der Erwerber hat keinen Anspruch auf abstrakte Nutzungsentschädigung, soweit diesem während des Verzugs mit der Fertigstellung der Wohnung ein ungefähr vergleichbarer anderer Wohnraum zur Verfügung steht und ihm die Kosten der Miete ersetzt werden.

Die Vergleichbarkeit der Ersatzwohnung ergibt sich aus einem Vergleich der erworbenen Wohnung mit dem Ersatzwohnraum. Dabei ist im Wesentlichen die Größe des zur Verfügung stehenden Wohnraums maßgeblich.

Für die Berechnung des Nutzungswerts der vorenthaltenen Eigentumswohnung können als Ausgangspunkt entweder die anteiligen Vorhaltekosten oder die ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde gelegt werden.

Soweit der fiktive Mietpreis als Maßstab herangezogen wird, ist dieser von allen auf Gewinnerzielung gerichteten und sonstigen, eine erwerbswirtschaftliche Nutzung betreffenden, Wertfaktoren zu bereinigen. Der Abzug der für die eine erwerbswirtschaftliche Nutzung einer Eigentumswohnung betreffenden Wertfaktoren liegt bei ca. 30% der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wurde der Erwerber während des Verzugs mit der Fertigstellung durch den Bauträger in einem Hotel/einer Ferienwohnung untergebracht, so sind auf den insoweit errechneten Nutzungsausfallschaden die tatsächlich entstandenen und vom Bauträger zu tragenden Kosten der Unterbringung des Erwerbers in voller Höhe anzurechnen.

Folglich hat der Bauträger als Nutzungsausfallschaden lediglich die Differenz zwischen dem Wert des Nutzungsausfalls und den für den in Anspruch genommenen Ersatzwohnraum tatsächlich entstandenen Kosten zu erstatten. Soweit die zum Ersatz des Reparationsinteresses entstandenen Kosten den errechneten Wert des Nutzungsausfalls übersteigen, scheidet der Ersatz eines zusätzlichen Nutzungsausfallschadens aus.

Tatsächlich angefallene Kosten für Hotelzimmer und Ferienwohnung können ausnahmsweise dann nicht zur Begrenzung des Nutzungsausfalls herangezogen werden, wenn Anhaltspunkte ersichtlich sind, dass der Preis für die Ersatzunterkunft nicht dem Marktwert einer Ferienwohnung oder eines Hotelzimmers entspricht.

Bei der verbleibenden subjektiven Beeinträchtigung der Erwerber wegen des fehlenden Komforts einer eigenen Wohnung und „des Lebens aus dem Koffer“ im Hotel oder der Ferienwohnung, handelt es sich um einen immateriellen Schaden, der nicht erstattungsfähig ist.

Nach der zu berücksichtigenden Differenzhypothese sind ersparte Aufwendungen wegen ihres engen Zusammenhangs mit dem entstandenen Nachteil auf einen etwaigen Schadensersatzanspruch nach allgemeiner Meinung grundsätzlich anzurechnen (IBRRS 2020, 1748; BGB §§ 253280 Abs. 1, 2, § 286 Abs. 1; OLG Brandenburg, Urteil vom 27.05.2020 – 4 U 87/19; vorhergehend: LG Potsdam, 13.05.2019 – 11 O 109/17).

Die unberechtigte Einstellung der Arbeiten führt zum Verzug  0

Die Einstellung der Arbeiten ist der Extremfall der unzureichenden Ausstattung einer Baustelle mit Arbeitskräften. § 5 Abs. 3 VOB/B begründet auf das Verlangen des Auftraggebers eine Pflicht des Auftragnehmers zur Abhilfe des unzureichenden Baustelleneinsatzes. Der Auftragnehmer gerät mit der Abhilfepflicht in Verzug, wenn dieser der Verpflichtung trotz berechtigten Abhilfeverlangens nicht nachkommt.

Die unberechtigte Arbeitseinstellung des Auftragnehmers führt unter den weiteren Voraussetzungen des § 5 Abs. 4 VOB/B zu einem Kündigungsrecht des Auftraggebers gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B.

Zwar steht grundsätzlich eine notwendige, aber fehlende Mitwirkung des Auftraggebers, z. B. in Form der Übergabe einer Statik, einem Verzug des Auftragnehmers entgegen. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn der Auftragnehmer seine Leistung von der Erfüllung nicht bestehender Gegenrechte abhängig macht, z. B in Form der Geltendmachung einer unberechtigte Forderung auf Abschlagszahlung und deshalb unabhängig von der Mitwirkung des Auftraggebers seine Leistung verweigert.

Haben die Parteien eines Bauvertrags neben einem Zahlungsplan, der sich allein an Daten orientiert, einen Bauzeitenplan vereinbart, ist der Bauzeitenplan im Zweifel Geschäftsgrundlage des Zahlungsplans. Dann haben die Parteien keine Zahlungen unabhängig vom Baufortschritt, sondern Abschlagszahlungen vereinbart, die sich nach den vereinbarten Fälligkeitszeitpunkten und dem zu diesen Zeitpunkten nach dem Bauzeitenplan erwarteten Baufortschritt richten.

Ein Leistungsverweigerungsrecht oder Kündigungsrecht des Auftragnehmers wegen fehlender Bauhandwerkersicherung nach § 648a Abs. 5 Satz 1 BGB a.F. steht dem bereits eingetretenen Verzug mit der Abhilfepflicht nach § 5 Abs. 3 VOB/B durch die Arbeitseinstellung des Auftragnehmers und einem daraus entstehenden Kündigungsrecht des Auftraggebers entgegen, soweit der Auftragnehmer seine eigene Leistung Zug um Zug gegen das Bewirken der Bauhandwerkersicherung anbietet.

Der Verzug des Auftragnehmers und folglich das Kündigungsrecht des Auftraggebers bestehen weiter, soweit der Auftragnehmer die Fertigstellung der Werkleistung neben der Erfüllung seines Anspruchs auf Bauhandwerkersicherung von der Zahlung weiterer, vertraglich nicht geschuldeter Abschläge, abhängig macht (IBRRS 2020, 1866; BGB §§ 273286648a Abs. 5 Satz 1, § 650f Abs. 5 Satz 1; VOB/B § 5 Abs. 3; OLG Stuttgart, Urteil vom 16.03.2020 – 10 U 294/19
vorhergehend: LG Stuttgart, 24.05.2019 – 15 O 158/17).

Kein Abzug „neu für alt“bei Abweichung von der Soll- Beschaffenheit  0

Sowieso- Kosten sind solche Kosten, um das sich das ordnungsgemäß ausgeführte Werk von vornherein verteuert hätte.

Entspricht die Leistung von Anfang an nicht der Soll- Beschaffenheit und ist diese deshalb mangelhaft, besteht kein Raum für Sowieso- Kosten. Ein Abzug „neu für alt“ hat in einem solchen Fall ebenfalls nicht zu erfolgen.

Eine Berücksichtigung der Sowieso- Kosten, Vorteilsausgleich, oder ein Abzug „neu für alt“ erfolgt nicht von Amts wegen (IBRRS 2020, 1552, BGB §§ 633634; OLG München, Beschluss vom 20.12.2018 – 27 U 1515/18 Bau; vorhergehend: OLG München, Beschluss vom 14.11.2018 – 27 U 1515/18 Bau LG Augsburg, 27.04.2018 – 64 O 2100/15; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 15.01.2020 – VII ZR 27/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Eigentümer als Auftraggeber?  0

Der Grundstückseigentümer, der nicht Auftraggeber ist, muss die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek dulden, wenn er Alleineigentümer und Bewohner des Gebäudes ist, für den der Auftragnehmer Leistungen ausgeführt hat, und er einen Dritten, vorliegend seine Lebensgefährtin, vorgeschoben hat, um nicht selbst als Vertragspartner in Erscheinung treten zu müssen.

Der Grundstückseigentümer haftet dem Auftragnehmer auf Schadensersatz, wenn er den Verwaltungssitz seiner Firma ins Ausland verlegte, um Vollstreckungsmaßnahmen des Auftragnehmers zu behindern (IBRRS 2020, 0434; BGB §§ 242648 Abs. 1, § 826; StGB § 288; OLG Celle, Urteil vom 04.09.2018 – 14 U 18/18
vorhergehend: LG Hannover, 18.12.2018 – 12 O 158/16
OLG Celle, 15.11.2016 – 14 U 112/16; OLG Celle, 09.09.2016 – 14 U 126/16; LG Hannover, 31.05.2016 – 12 O 126/16
OLG Celle, 02.03.2016 – 14 U 121/15; nachfolgend:
BGH, Beschluss vom 06.11.2019 – VII ZR 188/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Maßgeblich ist der Vertragsinhalt  0

Hinsichtlich der für ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden spricht die Vermutung für deren Vollständigkeit und Richtigkeit (BGH, IBR 2002, 574).

Soweit eine Vertragspartei sich darauf beruft, dass entgegen dieser Vermutung in dem Vertrag nicht alle zwischen den Parteien getroffenen Abreden beurkundet seien, folglich eine Formunwirksamkeit des Vertrags behauptet, ist diese insoweit darlegungs- und beweisbelastet.

Soweit der Bauträger behauptet, dieser habe sich mit dem Erwerber vor Vertragsschluss auf den Entfall einer Leistung verständigt, muss er darlegen und zu beweisen, zu welchem Zeitpunkt und unter welchen Umständen, zwischen welchen Personen mit welchem konkreten Inhalt eine diesbezügliche Einigung getroffen worden sein soll (IBRRS 2020, 1501; BGB §§ 125311b Abs. 1; LG Koblenz, Beschluss vom 12.06.2019 – 2 U 1212/18; vorhergehend: OLG Koblenz, Beschluss vom 23.04.2019 – 2 U 1212/18; LG Koblenz, 21.09.2018 – 8 O 48/18; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 26.02.2020 – VII ZR 138/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

TA Lärm auch für Freiluftbereiche sogenannter gemischter Gaststätten  0

Die TA Lärm erfasst die Freiluftbereiche sog. gemischter, sowohl auf einen Innen- als auch einen Außenbetrieb ausgerichteter Gaststätten nicht unmittelbar.

Dennoch kann die TA Lärm als Orientierungshilfe herangezogen werden. Unabhängig davon bedarf es einer konkreteren Einzelfallbeurteilung, anhand derer die besondere Lästigkeit und fehlende Steuerbarkeit des von einer Außengastronomie ausgehenden Lärms im Einzelfall angemessen berücksichtigt wird (IBRRS 2020, 1746; BauGB § 34 Abs. 2; BauNVO § 4 Abs. 1, § 15 Abs. 1 Satz 2; OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 25.05.2020 – 2 L 71/19
vorhergehend: VG Magdeburg, 21.05.2019 – 4 A 759/17).

Kündigung des Bauvertrags ist Anwaltssache  0

Erteilt ein mit der Ausführungsplanung und Mitwirkung bei der Vergabe beauftragter Architekt (Leistungsphasen 5 bis 7) dem Bauherrn in einer unklaren Vertragssituation den Rat, ein konkretes Gestaltungsrecht, hier eine Kündigung auszusprechen, handelt es sich dabei um eine Rechtsdienstleitung im Sinne des § 2 RDG, die nur in dem gesetzlich zugelassen Umfang zulässig ist, § 3 RDG.

Hinsichtlich der Beurteilung der Frage, ob eine Rechtsdienstleistung eines Architekten nach § 5 Abs. 1 RDG als Nebenleistung zulässig ist, ist zu Gunsten des Architekten ein großzügiger Maßstab zugrundezulegen, nachdem Architektenleistungen in vielfacher Hinsicht Berührungen zu Rechtsdienstleistungen haben. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass, jedenfalls in einigen Leistungsphasen nach HOAI, Rechtsdienstleistungskompetenzen des Architekten als Teil ihres vertraglichen Pflichtenprogramms einzustufen sind.

Auch unter Zugrundlegung dieses großzügigen Maßstabs werden die Grenzen der erlaubten Nebenleistung spätestens dann verlassen, wenn der Architekt in Bezug auf die Geltendmachung konkreter Sekundärrechte im Außenverhältnis tätig wird. Hierbei handelt es sich in der Regel um komplexe Rechtsdienstleistungen, die häufig ein erhebliches Risikopotential für den Auftraggeber haben und damit den Angehörigen der rechtsberatenden Berufe vorbehalten bleiben (IBRRS 2020, 1778; BGB § 823 Abs. 2; HOAI § 3; RDG § 2 Abs. 1; OLG Koblenz, Beschluss vom 07.05.2020 – 3 U 2182/19).

Konkretisierung des Ursprungszustands bei Verpflichtung zur Wiederherstellung einer Böschung  0

Die vergleichsweise übernommene Verpflichtung eines Bauunternehmers, auf einem Grundstück die ursprüngliche Böschung hinter der betonierten Stützmauer wiederherzustellen, ist nicht vollstreckungsfähig, soweit der ursprüngliche Zustand der Böschung im Text des Vergleichs nicht konkretisiert wird.

An der mangelnden Vollstreckungsfähigkeit eines Vergleichs ändert sich auch dadurch nichts, dass die unzulängliche Formulierung auf einem Vergleichsvorschlag des Gerichts beruht (IBRRS 2020, 1707; ZPO § 887 Abs. 1, 2; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 03.09.2019 – 9 W 24/19; vorhergehend: LG Konstanz, 25.03.2019 – N 4 O 98/17).

Nachträglich genehmigte bauliche Veränderung ist genau zu bezeichnen  0

Der Beschluss, mit dem eine bauliche Veränderung nachträglich genehmigt wird, muss bestimmt genug gefasst werden.

Aus dem Beschluss selbst muss sich bei der gebotenen objektiven Auslegung ergeben, welche Maßnahme gewollt ist. Die genehmigte Maßnahme muss nach Art, Maß und Umfang genau beschrieben werden (IBRRS 2020, 1504; WEG § 22 Abs. 1; AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 31.05.2019 – 980b C 4/19 WEG.