Post by Category : Werkvertrags- und privates Baurecht

Fertighaushersteller hat zum Schallschutzniveau zu beraten  0

Bei einem Vertrag über die Herstellung und Lieferung eines Fertighauses handelt es sich um einen Werkvertrag (Anschluss an BGH, NJW 1983, 1489).

Wird der Unternehmer beauftragt, das Fertighaus nach den anerkannten Regeln der Technik zu errichten, schuldet er einen üblichen Qualitäts- und Komfortstandard.

Ist ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, hat sich das einzuhaltende Schalldämm- Maß an dieser Vereinbarung zu orientieren. Aus den Regelwerken der Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994, oder dem Beiblatt 2 zu DIN 4109 können sich insoweit Anhaltspunkte ergeben (Anschluss an BGH, IBR IBR 2007, 473).

Der Fertighaushersteller hat sich im Rahmen der Vertragsverhandlungen mit dem Bauherrn ausführlich mit den schallschutztechnischen Anforderungen an das Bauwerk auseinandersetzen. Soweit er diese nicht tut, liegt ein gravierender Planungsfehler vor (IBRRS 2020, 2844; BGB §§ 631633634637; OLG Saarbrücken, Urteil vom 30.07.2020 – 4 U 11/14; vorhergehend: LG Saarbrücken, 08.01.2014 – 3 O 26/12

Ohne Abnahme keine Vergütung  0

Voraussetzung für die Fälligkeit der Werklohnforderung des Auftragnehmers ist die Abnahme der Leistung.
Die Leistung ist dann nicht abnahmefähig, wenn wesentliche Mängel vorliegen.

Ist dem Auftraggeber keine Frist zur Abnahme gesetzt worden, ist für eine Abnahmefiktion kein Raum (IBRRS 2020, 2921; BGB §§ 162631633640; OLG München, Urteil vom 30.07.2019 – 9 U 3463/18 Bau; vorhergehend: LG München I, 21.09.2018 – 1 O 22662/13; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 20.04.2020 – VII ZR 183/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Zur Eignung der Dusche zum duschen und der Badewanne baden  0

Die Leistungsvereinbarung der Parteien eines Werkvertrags ist überlagert und konkretisiert durch die Herstellungspflicht des Unternehmers, ein nach den Vertragsumständen zweckentsprechendes, funktionstaugliches Werk zu erbringen. Wenn eine Funktion nach dem Vertrag vorausgesetzt ist, dann muss der Unternehmer die Funktion herbeiführen. Das ist Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung und damit der geschuldete Erfolg. Ist das Werk vom Unternehmer nicht zweckentsprechend und funktionstauglich hergestellt, ist es mangelhaft.

Kommt es bei der Warmwasserzufuhr, insbesondere beim Duschen oder in der Badewanne zu plötzlichen Temperaturschwankungen von 5°C, stellt dies einen Mangel dar.

Eine im Bauträgervertrag vorformulierte Vertragsbestimmung, wonach der Erwerber einer Wohnung die letzte Rate des Erwerbspreises vor Übergabe des Kaufgegenstands auf ein Notaranderkonto zu zahlen hat, ist gem. § 309 Nr. 2 a BGB unwirksam ( IBRRS 2020, 2252; BGB § 633 Abs. 1; IBRRS 2020, 2252; OLG Hamburg, Urteil vom 16.07.2020 – 8 U 61/19).

Nicht fristgerechte Annahmeerklärung als neues Angebot  0

Eine nicht fristgerechte Annahmeerklärung des Auftraggebers ist als neues Angebot auszulegen. Diese kann der Auftragnehmer durch die widerspruchslose Erbringung der Vertragsleistungen ausdrücklich oder konkludent annehmen kann.

Der Auftragnehmer verpflichtet sich zur Ausführung der beschriebenen Bauleistungen zu einem festgelegten Preis, sofern die Leistung funktional in unterschiedlicher Detaillierung beschrieben und ein Pauschalpreis vereinbart wird. Ein gemeinsames Aufmaß ist dann entbehrlich.

Zur Abrechnung der teilweise erbrachten Leistungen nach freier Kündigung eines Pauschalpreisvertrages (Beschluss vom 13.06.2019 – 27 U 31/19; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 15.04.2020 – VII ZR 202/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen; IBRRS 2020, 2668; KG, BGB a.F. § 649 Satz 2; BGB § 150 Abs. 1, § 631 Abs. 1; ).

Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV  0

Die in den Erwerbervertrag eines Bauträger gestellte Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV erfolgt, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist damit unwirksam.

Wird eine förmliche Abnahme vereinbart und fehlen unter dem „Prüfbericht zur Baustellenbegehung“ die Unterschriften des Auftraggeber-, sowie des Auftragnehmervertreters, handelt es sich bei dem Dokument lediglich um einen Entwurf.

Die zwar vereinbarte, aber fehlende, förmliche Abnahme schließt die Möglichkeit der konkludenten Abnahme grundsätzlich aus. Eine Ausnahme gilt nu dann, soweit die Parteien einvernehmlich auf eine zunächst vereinbarte förmliche Abnahme verzichtet haben. Dies ist allerdings vom Auftragnehmer bzw. Bauträger darzulegen und zu beweisen (IBRRS 2020, 2604; BGB § 307 Abs. 2 Nr. 1, § 637 Abs. 3, § 640; WEG § 5 Abs. 2; OLG Frankfurt, Urteil vom 02.10.2018 – 29 U 163/17; vorhergehend: LG Frankfurt/Main, 25.08.2017 – 20 O 159/16; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 17.06.2020 – VII ZR 239/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Zur Verjährung des Honoraranspruchs des Architekten  0

Die Verjährung bezüglich des Architektenhonorars beginnt bei einem bis zum 31.12.17 geschlossenen Architektenvertrag spätestens, wenn nach Zugang der Architektenschlussrechnung die zweimonatige Prüfungsfrist abgelaufen ist, ohne dass der Auftraggeber substantiierte Einwendungen gegen die Prüfbarkeit vorgenommen hat.

Die Erhebung der Verjährungseinrede kann dann rechtsmissbräuchlich sein, soweit der Auftraggeber versucht hat, seine Adresse zur Vermeidung eines Gerichtsprozesses zu verschleiern (hier verneint) (IBRRS 2020, 2619; BGB §§ 195199 Abs. 1, §§ 214242631 Abs. 1; LG Hamburg, Urteil vom 24.07.2020 – 313 O 362/16).

Sturz während des Toilettengangs deutet nicht ohne Weiteres auf rutschigen Fußboden hin  0

Wird dem Kunden einer Bäckerei, wie schon bei früheren Besuchen, der Schlüssel zur Toilette ausgehändigt, greift die für Geschäftsräume geltende uneingeschränkte Verkehrssicherungspflicht ein.

Der auf dem Weg zur Toilette gestürzte Kunde hat allerdings entsprechend § 286 Abs. 1 ZPO beweisen, dass sich auf dem Boden eine für den Sturz ursächliche Mehlschicht befand, die vom Geschäftsinhaber vorab zu beseitigen gewesen wäre (IBRRS 2020, 2582; BGB § 241 Abs. 2, §§ 276280 Abs. 1, § 823 Abs. 1; ZPO § 286 Abs. 1; OLG Saarbrücken, Urteil vom 30.07.2020 – 4 U 51/19
vorhergehend: LG Saarbrücken, 29.05.2019 – 8 O 107/18).

Fußbodenverleger muss keinerlei Bohrkernentnahme vornehmen  0

Wölbt ein Fußbodenbelag in einem Ladenlokal einige Monate nach der Verlegung aus und gibt dieser beim Begehen Knackgeräusche von sich, ist dieser mangelhaft. Dies gilt auch dann, wenn die Mangelerscheinung darauf beruht, dass der Bodenbelag auf einem im wesentlichen vorgespachtelten Walzasphalt- Estrich aufgebracht wurde, welcher für eine vollflächige Verspachtelung ungeeignet ist, und außerdem der in Anspruch genommene Unternehmer lediglich noch ergänzende Spachtelarbeiten, sowie die Fußbodenverlegung, vorgenommen hat.

Dennoch kann der Fußbodenverleger von der Mnngelhaftung befreit sein, wenn dieser seiner Prüfpflicht nachgekommen ist und bei deren Erfüllung die Fehlerhaftigkeit der Vorleistung nicht erkennen konnte.

Dies ist der Fall, wenn der Fußbodenverleger für ein Ladenlokal beauftragt wurde, eine Kratzprobe auf der vorhandenen Spachtelmasse vorgenommen hat und diese ergibt, dass die Spachtelmasse fest und trocken ist. Einer weitergehenden Überprüfung, ob es sich bei dem teilweise sichtbaren Estrich um einen für die Verspachtelung geeigneten Gussasphalt- Estrich, oder einen ungeeigneten Walzasphalt- Estrich handelt, bedarf es nicht, wenn aufgrund sachverständiger Feststellung feststeht, dass Walzasphalt- Estrich lediglich in Fabrik-, bzw. Tennishallen sowie im Straßenbau verbaut wird, während in Ladenlokalen regelmäßig Gussasphalt- Estrich verwendet wird, und beide optisch nicht zu unterscheiden sind.

In einem solchen Fall muss der Fußbodenverleger in einem Ladenlokal nicht damit rechnen, dass dort ein Walzasphalt-Estrich verwendet worden ist. Zur Erfüllung der Prüfpflicht bedarf es in einem solchen Fall keiner Bohrkernentnahme, geschweige denn der technischen Untersuchung des gezogenen Bohrkerns, mit der der Unterschied allein erkennbar gewesen wäre (IBRRS 2020, 2580; BGB § 633; VOB/B § 4 Abs. 3, § 13 Abs. 1, 3 OLG Oldenburg, Urteil vom 01.09.2020 – 2 U 43/20; vorhergehend: LG Oldenburg, 03.03.2020 – 1 O 1889/19).

Mangelbeseitigung setzt Mangelanzeige voraus  0

Bereits mit Entstehung des Mangels wird der Mangelbeseitigungsanspruch fällig.

In der Regel setzt die Pflicht des Vermieters zur Beseitigung des Mangels eine Mangelanzeige voraus.

Weitere Voraussetzung für den Schadensersatz ist ein Verzug, dessen Voraussetzungen sich aus § 286 BGB ergeben.

Ob in der Mängelanzeige gleichzeitig eine Mahnung liegt, beurteilt sich nach dem Erklärungsinhalt und den Umständen des Einzelfalles (IBRRS 2020, 2442; BGB §§ 271280 Abs. 1, §§ 286536a Abs. 1, § 536c Abs. 3; OLG Rostock, Urteil vom 03.08.2020 – 3 U 91/18; vorhergehend: LG Schwerin, 20.09.2018 – 3 O 380/13.

Souterrainwohnung hat trocken zu sein  0

Der funktionale Mangelbegriff gilt auch für den Architekten. Dieser schuldet daher diejenigen Planungsleistungen, die erforderlich sind, um den vom Bauherrn angestrebten Erfolg zu erzielen.

Der Architekt hat geeignete Maßnahmen zu planen, um Feuchtigkeit im Souterrain auf das für eine Wohnnutzung hinnehmbare Maß zu beschränken. Die Planung ist mangelhaft, soweit ihm dies nicht gelingt .

Der Architekten wird nicht dadurch entlastet, dass in einem Architektenvertrag nicht alle Grund- oder besonderen Leistungen übertragen worden sind, die zur Erreichung des funktional bestimmten Erfolgs erforderlich sind. Auch in diesem Fall ist der Architekt zur mangelfreien Leistungen verpflichtet.

Es ist Aufgabe des Architekten, die Probleme, die sich aus der Bauaufgabe, den Planungsanforderungen und den Zielvorstellungen ergeben, zu untersuchen, zu analysieren und zu klären. Die sachgerechte Beratung beinhaltet es, dass die Risiken erörtert werden und er dem Bauherrn hinreichend vor Augen führt, welche Folgen mit einer bestimmten Ausführung des Bauvorhabens verbunden sind.

Eine fehlerhafte Planung des Architekten liegt dann vor, soweit ausreichende Hinweise nicht erteilt werden (IBRRS 2020, 2281; BGB § 280 Abs. 1, §§ 633634 OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.05.2019 – 23 U 142/18; vorhergehend: LG Düsseldorf, 03.08.2018 – 13 O 161/13
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 04.12.2019 – VII ZR 118/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).