Post by Category : Werkvertrags- und privates Baurecht

Wasserversorger hat auf unzureichende Kellerabdichtung hinzuweisen  0

Bei der Verlegung der Hausanschlüsse hat das Wasserversorgungsunternehmen auf die berechtigten Interessen des Anschlussnehmers Rücksicht zu nehmen. Dementsprechend ist bei der Auswahl des Verfahrens zur Herstellung des Anschlusses diejenige Ausführungsart zu wählen, die bei vergleichbarem Aufwand eine möglichst geringe Einwirkung auf die Substanz des Gebäudes des Anschlussnehmers hat.

Insoweit sind die Arbeiten von dem Wasserversorgungsunternehmen nach den anerkannten Regeln der Technik zu planen und auszuführen. Dabei ist die im jeweiligen Fall gebotene Sorgfalt anzuwenden, damit Schäden am Eigentum der Anschlussnehmer vermieden werden können.

Kann und muss das Wasserversorgungsunternehmen erkennen, dass der vorhandene Zustand der Bausubstanz eines Gebäudes nicht geeignet ist, um den Hausanschluss in einer den anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Weise zu verlegen, hat dieses den Gebäudeeigentümer darauf hinzuweisen und das weitere Vorgehen mit diesem abzustimmen (IBRRS 2025, 2785; BGB § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 823 Abs. 1; OLG Schleswig, Urteil vom 25.10.2025 – 10 U 32/25; vorhergehend: LG Kiel, 17.05.2024 – 9 O 88/23).

Für Planungsmängel haften Objekt- und Fachplaner gesamtschuldnerisch  0

Ein Besteller hat bei Bauwerkmängeln, wie vorliegend einer unterdimensionierten Durchschreiterinne in einem öffentlichen Schwimmbad, welche dieser beseitigen lassen möchte, neben einem Anspruch gegen den Bauunternehmer auf Vorschuss für die Mangelbeseitigungskosten, außerdem gegen den Ingenieur einen Schadensersatzanspruch, dessen Planungs- und/oder Überwachungsfehler sich in dem Bauwerk realisiert haben. Dieser Anspruch ist auf Zahlung eines zweckgebundenen und abzurechnenden Betrages für die Mangelbeseitigung gerichtet.

Die Planung der Konstruktion und Dimensionierung einer umlaufenden, zur Aufnahme und zum Abtransport des Schwallwassers eines Schwimmbeckens in einem Freibad dienenden Rinne, der sog. Durchschreiterinne, obliegt sowohl dem Objektplaner des Freibads, als auch dem Planer der Technischen Ausrüstung. Folglich haften beide Planer bei Planungsmängeln als Gesamtschuldner (BGB §§ 280, 421, § 634 Nr. 4, § 636; ZPO § 68; OLG Naumburg, Urteil vom 29.04.2025 – 2 U 40/24; vorhergehend: LG Halle, 12.04.2024 – 5 O 295/15).

Die Rohrleitungsverläufe sind vom Tiefbauunternehmer zu überprüfen  0

Der mit der Verlegung von Rohren im Horizontalspülbohrverfahren beauftragte (Tief-)Bauunternehmer verstößt dann gegen seine Verkehrssicherungspflicht, soweit dieser es unterlässt, sämtliche Übergangsschächte auf den durch die Baumaßnahme betroffenen Grundstücken hinsichtlich der Hausanschlussleitungen zu öffnen, um nachzuprüfen, in welcher Tiefe die Rohre und Leitungen verlegt sind, damit dieser sich hinsichtlich der Bohrungshöhe darauf einstellen kann (IBRRS 2025, 2398; BGB § 831 Abs. 1; LG Kleve, Urteil vom 28.05.2025 – 1 O 124/24).

Abstandsflächenrelevanz des Dachüberstands  0

Die Anwendung von Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BayBO setzt voraus, dass das betreffende Bauteil nach Größe und Funktion als untergeordnetes Teil der jeweiligen Gebäudeseite erscheint. Insoweit scheidet eine Privilegierung dann aus, wenn das Bauteil entweder eine zusätzliche, eigenständige Nutzungsfunktion hat, oder im Verhältnis zur Außenwand maßgebliches Gewicht hat und dementsprechend nicht als untergeordnet zu bewerten ist (IBRRS 2025, 2213; BayBO Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1, 2, Art. 63 Abs. 1 Satz 1, 2 Nr. 1 und 2; VGH Bayern, Beschluss vom 11.06.2025 – 15 CS 25.842; vorhergehend: VG Augsburg, 14.04.2025 – 5 S 25.561).

Bei Gewährleistung nach BGB keine Hemmung der Verjährung durch Mängelrüge   0

Für den Besteller besteht die Möglichkeit, die Abnahme auch vor Fertigstellung der Leistung zu erklären.

Wird eine Immobilie weiterverkauft, auf welche sich die beauftragten Bauleistungen bezogen hat, kann es sich dabei im bauvertraglichen Verhältnis zum Unternehmer um eine konkludente Abnahme handeln.

Sofern die Parteien eines Bauvertrags nach VOB/B einbezogen ist, vereinbaren, dass sich die Gewährleistung „nach den werkvertraglichen Vorschriften des BGB“ richtet soll, so gelten für die Verjährung, ebenso wie für deren Hemmung, ausschließlich die Bestimmungen des BGB. Die ausschließlich gemäß VOB/B vorgesehene Möglichkeit, die noch laufende Verjährungsfrist durch eine schriftliches Mängelbeseitigungsverlangen zu verlängern, besteht dann nicht.

Ein arglistiges Verschweigen von Mängeln ist zu bejahen, sofern der Unternehmer einen Mangel kennt und diesen dennoch nicht gegenüber dem Auftraggeber kundtut. Die Beweislast trägt insoweit der Besteller.

Die Hemmung der Verjährung durch Zustellung des Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens tritt nur bezüglich solcher Mängel ein, auf die sich die Sicherung des Beweises bezieht.

Ein Teilurteil kommt lediglich in Betracht, sofern die Gefahr widersprechender Entscheidungen ausgeschlossen ist (IBRRS 2025, 1035; BGB §§ 204, 634a, 640; VOB/B § 13 Abs. 5 Nr. 1; ZPO §§ 156, 307; OLG München, Beschluss vom 13.06.2024 – 20 U 1009/24 Bau; vorhergehend: OLG München, Beschluss vom 15.05.2024 – 20 U 1009/24 Bau; LG Landshut, 19.02.2024 – 73 O 2122/23).

Fehlende Brandschutzdokumentation der Unterdecken als (Bau-)Mangel  0

Sofern Generalunternehmer als Auftragnehmer mit der schlüsselfertigen Errichtung eines Einkaufszentrums beauftragt wird und der in der Baugenehmigung geforderte Brandschutz sämtlicher Unterdecken nicht hinreichend durch entsprechende, zur Konstruktion des Dachstuhls passende Prüfzeugnisse dokumentiert wird, ist dessen Leistung als mangelhaft zu bewerten, da der Betrieb und die Nutzung des Einkaufszentrums aufgrund der fehlenden Dokumentation gefährdet wird.

Die Verjährungsfrist für Ansprüche des Auftraggebers wegen eines Baumangels beträgt grundsätzlich fünf Jahre ab Abnahme, sofern nicht etwas anderes wirksam vereinbart wurde. Etwas anderes könnte sich daraus ergeben, dass ein Mangel durch den Auftragnehmer arglistig verschwiegen wurde.

Das arglistige Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels durch den Auftragnehmer ist dann zu bejahen, sofern diesem dieser bei der Abnahme bekannt war und er diesen dennoch nicht offenbart. Dabei reicht es für die Kenntnis des Mangels aus, dass der Auftragnehmer die für den Mangel ursächliche, vertragswidrige Ausführung der Leistung erkannt hat und ihm bewusst ist, dass diese für die Entscheidung des Auftraggebers über die Abnahme erheblich ist.

Ein solches Bewusstsein fehlt allerdings, sofern ein Mangel nicht als solcher wahrgenommen wird. Eine bloß fahrlässige Unkenntnis, selbst die grob fahrlässige Unkenntnis, reicht nicht aus.

Für Mangel, die im Rahmen einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind, besteht grundsätzlich keine Offenbarungspflicht. Diesbezüglich kann der Auftraggeber eine Aufklärung nicht erwarten, weil Letzterer einen solchen Mangel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst feststellen kann.

Das arglistige Verschweigen eines von ihm beauftragten Nachunternehmers braucht sich der Auftragnehmer allerdings nicht zuzurechnen lassen. Denkbar wäre jedoch ein der Arglist gleichstehendes Organisationsverschulden des Auftragnehmers.

Die Beweislast für das Vorliegen eines arglistigen Verschweigens, bzw. der Verletzung der Organisationspflicht trägt hingegen Auftraggeber (IBRRS 2025, 1998; BGB §§ 280, 633, 634 Nr. 4, § 636; VOB/B § 13 Abs. 5, 7; OLG Naumburg, Urteil vom 07.06.2023 – 2 U 24/22; vorhergehend: LG Magdeburg, 25.01.2022 – 31 O 90/20; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.05.2025 – VII ZR 142/23 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)).

Nach eigener Kündigung trägt der Unternehmer das Risiko der Mehrkosten  0

Bei der Errichtung eines Pools kann es sich um einen Bauvertrag i.S.v. § 650a Abs. 1 BGB handeln (hier bejaht).

Regelt ein Werk-, oder Bauvertrag, keinerlei Fertigstellungsfristen, tritt die Fälligkeit der Leistung nach Ablauf der nach den Umständen angemessenen Herstellungsdauer ein. Dabei hat der Unternehmer im Zweifel alsbald mit seinen Arbeiten zu beginnen und diese in angemessener Zeit zügig zu vollenden. Im Streitfall trägt der Unternehmer die Beweislast für einen späteren Fälligkeitstermin.

Setzt der Besteller eine Frist zur Fertigstellung, so ist dies für sich genommen nicht vertragswidrig. Dies selbst dann nicht, soweit der Werkvertrag keinerlei Fertigstellungsfristen enthält. Folglich berechtigt dies den Unternehmer nicht zur Kündigung aus wichtigem Grund.

Selbst der seitens des Bestellers geäußerte Vorbehalt, zu beabsichtigen, Werklohn wegen „Verkürzung der Badesaison“ in unbekannter Höhe einbehalten zu wollen, stellt keinen wichtigen Kündigungsgrund dar.

Erklärt der Unternehmer, für den vertraglich vereinbarten Bau „nicht mehr zur Verfügung zu stehen“, ist das als (unberechtigte) ernsthafte und nachhaltige Erfüllungsverweigerung anzusehen und rechtfertigt eine Kündigung des Bestellers aus wichtigem Grund, wenn – wie hier – dem Unternehmer kein Leistungsverweigerungsrecht zur Seite steht.

Nach einer vom Unternehmer zu vertretenden Kündigung hat der Besteller Anspruch auf Ersatz der Fertigstellungsmehrkosten, sofern der Unternehmer die Kündigung zu vertreten hat. Insoweit besteht der Anspruch in Höhe der Differenz zwischen der mit dem Unternehmer vereinbarten Vergütung für die infolge der Kündigung nicht mehr erbrachte Leistung und der für diese Leistung erforderlichen tatsächlichen Kosten der Fertigstellung.

Sofern der Unternehmer einwendet, der Besteller habe zu hohe Kosten verursacht, indem Letzterer mit Drittunternehmern einen zu hohen Stundenlohn vereinbart hätte, oder indem zu viele Stunden abgerechnet worden seien, handelt es sich um einen Mitverschuldenseinwand, für dessen Voraussetzungen der Unternehmer die Darlegungs- und Beweislast trägt.

Grundsätzlich kann der Besteller darauf vertrauen, dass der mit der Fertigstellung beauftragte Drittunternehmer die Fertigstellung zu angemessenen Preisen durchführt (IBRRS 2025, 2110; BGB §§ 254, 280 Abs. 1, 3, §§ 283, 648a Abs. 6, § 650a; OLG Brandenburg, Urteil vom 23.07.2025 – 4 U 92/24; vorhergehend: LG Potsdam, 14.08.2024 – 6 O 118/22).

Befreiung von der Mängelhaftung erfordert schriftlichen Bedenkenhinweis (hier)  0

Ist die Konstruktion eines Daches aufgrund ihrer fehlenden Wettertüchtigkeit und der verwendeten Materialien bei gleichzeitig ermöglichtem Feuchtigkeitseintritt dem vorzeitigen Verfall gewidmet, erfüllt dieses seine Funktion nicht und ist deshalb mangelhaft.

Hält der Bedenkenhinweis zwar die vereinbarte Form nicht ein, führt dies zwar nicht zur Enthaftung. Sofern der Auftraggeber allerdings über diesen (formwidrigen) Hinweis hinweg geht, kann dies ein Mitverschulden auslösen.

Soweit der mit der schlüsselfertigen Errichtung eines Gebäudes beauftragte Generalunternehmer die vertragliche Pflicht zur Vervollständigung und Nachbesserung der vom Auftraggeber beigestellten Planungsunterlagen übernimmt, zieht dies eine Pflicht zur Prüfung der übergebenen Pläne nach sich. Unabhängig davon ist ein Mitverschulden des Auftraggebers wegen Mängeln der beigestellten Pläne denkbar.

Gehet der Auftraggeber dazu über, Ersatz der Mängelbeseitigungskosten zu verlangen, kann dieser die Gesamtkosten geltend machen, die dieser ohne Verschulden für zur Mängelbeseitigung ex-ante als notwendig erachten durfte. Das Prognoserisiko liegt beim Auftragnehmer.

Insoweit beinhalten die Sowieso-Kosten Vorteile, die sich dadurch ergeben, dass der Auftraggeber durch die Mängelbeseitigung ein mangelfreies Werk zu einem Betrag erhält, der bei vertragsgerechtem Verhalten der Parteien höher gelegen hätte (BGB §§ 398, 633 Abs. 2 Satz 1; IBRRS 2025, 2159; OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.12.2024 – 5 U 103/23); nachfolgend: BGH, Beschluss vom 07.05.2025 – VII ZR 3/25 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen).

Unklarheiten der Baugenehmigung gehen zu Lasten des Bauherrn  0

Die Regelungen einer Baugenehmigung müssen für die Beteiligten, ggf. nach Auslegung, eindeutig erkennbar sein und nicht einer unterschiedlichen subjektiven Bewertung zugeführt werden können.

Dabei muss für Nachbarn zweifelsfrei erkennbar sein, ob und in welchem Umfang diese tangiert sind. Insoweit ist eine Verletzung von Nachbarrechten zu bejahen, sofern die Unbestimmtheit der Baugenehmigung nachbarrechtlich relevante Merkmale betrifft.

Der Inhalt der (erlassenen) Baugenehmigung richtet sich nach der Bezeichnung und den Regelungen des Baugenehmigungsbescheids, der durch die in Bezug genommenen Bauvorlagen konkretisiert wird. Insofern trägt in erster Linie der Bauherr die Verantwortung dafür, dass die eingereichten Bauvorlagen vollständig sind und die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens erlauben.

Dementsprechend geht es grundsätzlich zulasten des Bauantragstellers, wenn die genehmigten Bauvorlagen Mängel, Unklarheiten und „Lücken“ aufweisen (IBRRS 2025, 2125; BayBO Art. 64 Abs. 2; BayVwVfG Art. 26 Abs. 2, Art. 37 Abs. 1; VwVfG § 37 Abs. 1; VGH Bayern, Beschluss vom 18.07.2025 – 1 ZB 24.1903)

Ein Mitverschulden des Auftraggebers wird nicht durch jeglichen Planungsfehler begründet  0

Ein unverhältnismäßiger Mängelbeseitigungsaufwand kann anzunehmen sein, Liegen lediglich „Schönheitsfehler“, oder optische Mängel vor, welche die Gebrauchsfähigkeit kaum beeinträchtigen und können diese nur mit erheblichen Kosten beseitigt werden (hier verneint), kann ein unverhältnismäßiger Mängelbeseitigungsaufwand anzunehmen sein.

Ist der Bauwerksmangel ausschließlich durch Ausführungsfehler verursacht, kann der Auftragnehmer nicht einwenden, der Auftraggeber schulde zunächst eine mangelfreie Planung für die Mängelbeseitigung, Gleiches gilt für den Mitverschuldenseinwand.

Bei einem Abzug „neu für alt“ ist eine Verrechnung der erlangten Vorteile mit den verursachten Nachteilen, die der Auftraggeber bis zur Beseitigung des Mangels erdulden muss, vorzunehmen (IBRRS 2025, 1850; BGB §§ 254, 278, 634 Nr. 2, § 637 Abs. 3; VOB/B § 4 Abs. 3, § 13 Abs. 3, 6;
OLG Bamberg, Beschluss vom 23.05.2023 – 12 U 25/22; vorhergehend: OLG Bamberg, Beschluss vom 14.02.2023 – 12 U 25/22 (Hinweisbeschluss); LG Coburg, 03.02.2022 – 22 O 657/18; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.05.2025 – VII ZR 130/23 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

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