Post by Category : Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Betretungsrecht wegen von Wohnungseigentümer ausgeführter Umbauarbeiten  0

Ein Betretungsrecht ist dann zu bejahen ist, wenn wegen eigenmächtiger Maßnahmen des Sondereigentümers am Gemeinschaftseigentum überprüft werden soll, ob die Maßnahme fachgerecht erfolgt ist und sich das Gemeinschaftseigentum in ordnungsgemäßem Zustand befindet. Dies gilt auch in Fällen, in denen eine generelle Auswirkung baulicher Maßnahmen auf das gemeinschaftliche Eigentum überprüft werden soll, wenn und soweit sich trotz bereits erteilter Auskünfte insoweit keinerlei sichere Schlüsse ableiten lassen (IBRRS 2023, 0901;
BGB § 1004; WEG §§ 9a, 14; AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 11.11.2022 – 980a C 31/21).

Rückgewähr der Kaution?  0

Im Falle des beendeten Mietverhältnisses kann der Mieter die Nebenkostenvorauszahlung, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine Stufenklage auf Erteilung der Abrechnung unmittelbar zurückfordern, soweit dieser während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch im Wege des Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.

Es obliegt dem Vermieter sich die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Daten so rechtzeitig zu beschaffen, dass dieser die Abrechnungsfrist einhalten kann. Andernfalls hat dieser das Fristversäumnis zu vertreten.

Hat der Mieter die Kaution geleistet, so hat dieser einen aufschiebend bedingten Rückgewähranspruch, dessen Bedingung mit Rückgabe der Mietsache eintritt und fällig wird, soweit eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen und der Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr geltend macht.

Ohne Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer längeren Frist läuft die Überlegungsfrist in der Regel sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung ab.

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis, allerdings nicht für die Ansprüche, die ihren Ursprung außerhalb des Mietverhältnisses haben (IBRRS 2023, 0817; BGB §§ 242, 551, 556; SGB II § 33 Abs. 1 Satz 1, § 44b Abs. 1 Satz 2; ZPO § 540 Abs. 1 Nr. 1LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 – 333 S 16/21; vorhergehend: AG Hamburg-Wandsbek, 30.04.2021 – 716a C 129/20).

Wirksamkeit der Sonderumlage trotz fehlerhaftem Verteilungsschlüssel?  0

Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes vom 16.10.2020 (BGBl. I 2187) sind Beschlüsse über die Festsetzung von Vorschüssen, ebenso wie Sonderumlageschlüsse, allein am Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen.

Beschlüsse über die Erhebung von Sonderumlagen genügen auch dann noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Höhe der Beiträge für einzelne Wohnungseigentümer wegen des Ansatzes von möglicherweise fehlerhaften Verteilungsschlüsseln geringfügig höher oder niedriger ausfallen, als bei Ansatz eines zutreffenden Verteilungsschlüssels (Fortführung von LG Berlin, Urteil vom 30.08.2022 – 55 S 7/22 WEG, IMRRS 2022, 1320).

Dies gilt vor allem dann, wenn eine Zuordnung voraussichtlich entstehender Kosten nicht ohne weiteres möglich und der anzuwendende Kostenverteilungsschlüssel zwischen den beteiligten Wohnungseigentümern aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen streitig ist (IBRRS 2023, 0828; WEG § 14 Abs. 3 , § 19 Abs. 1, § 28 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 31.01.2023 – 55 S 28/22 WEG; vorhergehend: AG Schöneberg, 10.02.2022 – 772 C 21/21).

Der Mieter kann sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen  0

Der Mieter kann sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen, da eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs eine verschuldete Zahlungsunfähigkeit voraussetzt, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Soweit innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände erfolgt, wird dadurch das Verschulden der Pflichtverletzung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gemindert. Dies kann die Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge haben (IBRRS 2023, 0133; BGB § 540 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1; LG Gießen, Urteil vom 22.11.2022 – 1 S 81/22; vorhergehend: AG Gießen, 19.04.2022 – 38 C 270/21).

Keine kurzfristige Ergänzung der Tagesordnung, auch nicht mittels einstweiliger Verfügung  0

Beantragt ein Wohnungseigentümer weniger als drei Wochen vor der angesetzten Eigentümerversammlung bei Gericht, der Eigentümergemeinschaft aufzugeben, in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung bereits Monate vorher dem Verwalter mitgeteilte Tagesordnungspunkte, unter anderem auch die Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags, aufzunehmen, mangelt es bereits an den Voraussetzungen des Verfügungsanspruchs, da die Ladungsfrist von drei Wochen nicht mehr eingehalten werden kann (IBRRS 2023, 0650; WEG §§ 18, 23, 24, 26; ZPO §§ 935, 940; AG Schwerin, Urteil vom 07.10.2022 – 14 C 299/22).

Bei Störung des Hausfriedens durch Beleidigung fristlose Kündigung  0

Eine Hausfriedensstörung in Form der ungerechtfertigten und wiederholten Beschimpfung bzw. Anfeindung eines Mitmieters rechtfertigt eine fristlose Kündigung.

Die fristlosen Kündigung beinhaltet auch eine Abmahnung hinsichtlich des dort dargestellten, beanstandeten, Verhaltens.

Eine gerichtliche Geltendmachung behaupteter Mängelrechte stellt keinen Kündigungsgrund dar (BGB §§ 543, 569 Abs. 2; AG Münster, Urteil vom 12.07.2022 – 61 C 2676/21).

Darlegungslast im Fall der Rückzahlung des Maklerlohns?  0

Die Darlegungs- und Beweislast bezüglich der Rückforderung des Maklerlohns nach § 656c Abs. 1 BGB gegenüber dem Makler, trägt der Kaufinteressent und nicht der Makler (IBRRS 2023, 0102; BGB §§ 656c, 656d, 812 Abs. 1; LG Münster, Urteil vom 15.12.2022 – 8 O 212/22).

Rauchmelder-Wartung und Müll- Management als umlegbare Betriebskosten  0

Innerhalb des Wohnraummietverhältnis sind die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter des Mietobjekts, auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung per Hand, auf den Mieter nach § 2 Nr. 8 BetrKV umlegbare Betriebskosten.

Als „sonstige Betriebskosten“ i. S. v. § 2 Nr. 17 BetrKV sind die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern bei Wohnraummietverhältnissen auf den Mieter umlegbar. Diese werden durch eine vertragliche Umlagevereinbarung erfasst, die die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter vorsieht.

Regelungen in den Bauordnungen der Länder, wie z. B. nach § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln, nach welchen die öffentlich- rechtliche Wartung dem Mieter obliegt, stehen dem nicht entgegen (IBRRS 2022, 3300; BGB §§ 133, 157, 556 Abs. 1 Satz 2, § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2, § 560 Abs. 5; BetrKV § 1 Abs. 1, § 2 Nr. 8, § 17; BGH, Urteil vom 05.10.2022 – VIII ZR 117/21; vorhergehend: LG Berlin, Urteil vom 08.04.2021 – 67 S 335/20; AG Spandau, 13.10.2020 – 5 C 150/20).

Unterlassungstitel als Voraussetzung der Kündigung aufgrund unbefugter Gebrauchsüberlassung  0

Die Wirksamkeit einer auf die unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte gestützten Kündigung des Mietverhältnisses kann außer der Pflichtverletzung des Mieters auch dessen Zuwiderhandeln gegen einen vom Vermieter vor Ausspruch der Kündigung erwirkten Unterlassungstitel notwendig machen (IBRRS 2022, 3265; LG Berlin, Urteil vom 11.10.2022 – 67 S 111/22, BGB § 546 Abs. 1, § 566 Abs. 1, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1; vorhergehend: AG Mitte, 06.04.2022 – 12 C 5122/19).

Heizkosten- Abrechnung ohne Wärmemengenzähler  0

Soweit bei einer Wohnungseigentumsanlage mit verschiedenen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung der anteilige Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe(n) entgegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV a.F. nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler festgehalten worden ist, entspricht die Abrechnung der Heizkosten dennoch ordnungsmäßiger Verwaltung, soweit die Verbrauchsermittlung gemäß einer rechnerisch korrekten Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten erfolgt ist (IBRRS 2022, 3287; HeizkostenV a.F. § 5 Abs. 2 Satz 1; WEG a.F. § 21 Abs. 4 BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 214/21; vorhergehend: LG Düsseldorf, 24.09.2021 – 19 S 29/19; AG Mönchengladbach- Rheydt, 08.02.2019 – 23 C 288/17).

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