Post by Category : Allgemein

Zur Höhe des Schadensersatzes bei Täuschung durch Hausverkäufer  0

Der aufgrund arglistigen Verhaltens des Verkäufers nach Deliktsrecht zu ersetzende Differenzschaden des Käufers besteht in dem Betrag, um den der Käufer im Vertrauen auf die Angaben des Verkäufers die Kaufsache zu teuer gekauft hat.

Insoweit ist nicht relevant, ob der Verkäufer sich auch auf einen Vertragsschluss zu einem günstigeren Preis eingelassen hätte.*) (IBRRS 2026, 1020; BGB § 823 Abs. 2, § 826; StGB § 263; BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 169/24; vorhergehend: KG, 09.09.2024 – 24 U 146/23; LG Berlin, 10.11.2023 – 25 O 69/22).

Zahlungsverzug auch bei fehlerhafter Rechnung?  0

Der Schuldner kann mit dem Ausgleich einer Rechnung gemäß § 286 Abs. 4 BGB dann nicht in Verzug geraten, soweit diese fehlerhaft ist und dieser auch nicht dazu in der Lage ist, die wirklich geschuldete Forderung selbst auszurechnen.

Soweit ein Kläger zwar mit der Hauptforderung obsiegt, mit Nebenforderungen allerdings in nicht unerheblichem Umfang unterliegt, ist dies bei der Kostenverteilung gemäß § 92 Abs. 1 ZPO berücksichtigungsfähig (BGB § 286 Abs. 4; ZPO § 92 Abs. 1; OLG Frankfurt, Urteil vom 17.03.2026 – 9 U 95/25; vorhergehend:
LG Frankfurt/Main, 18.08.2025 – 2-03 O 30/25).

(Voll-)Beauftragung der Leistungsphase 8 ist vom Auftraggeber zu beweisen  0

Der Erfolg der Leistungsphase 5 tritt ein, sobald der Architekt bei Ausschluss vermeidbarer Mehrkosten detaillierte bauausführungsreife Werkpläne mit textlichen Erläuterungen vertragsgerecht und plangerecht als ausführungsgeeigneten Vertragsgegenstand erstellt hat. Ferner, soweit der Architekt bei Planänderungen im Einvernehmen mit dem Bauherrn die Ausführungsplanung bis zu deren Verkörperung im Bauwerk fortschreibt und durch vollständige und widerspruchsfreie Ausführungsvorgaben Ansprüche des Bauunternehmers gegenüber dem Bauherrn ausgeschlossen hat.

Eine Haftung des Architekten auf Schadensersatz kommt nicht in Betracht, sofern die fehlerhafte Angabe der Bodenhöhe sich nicht ursächlich für die falsche Höhenlage, in Form einer zu hohen Gründung, des Gebäudes ausgewirkt hat. Insoweit ist der Auftraggeber darlegungs- und beweisbelastet.

Die Konkretisierung der Planungsziele tritt ein, sobald die Zustimmung des Auftraggebers zur Entwurfsplanung, bzw. Genehmigungsplanung, erteilt ist.

Grundsätzlich besteht keine Vermutung der Vollbeauftragung. Der Auftraggeber, der beabsichtigt, den Architekten wegen Überwachungsmängeln in Anspruch zu nehmen, hat zunächst darzulegen und zu beweisen, dass sämtliche (Grund-)Leistungen eines Leistungsbildes, oder lediglich einzelne Leistungsphasen, beauftragt worden sind.

Ferner können sich aus der Abrechnung des Architekten Rückschlüsse auf den vereinbarten Leistungsumfang ergeen (IBRRS 2026, 0205; GaStellV § 3 Abs. 1 Satz 1; ZPO § 286 Abs. 1, § 522 Abs. 2, § 529 Abs. 1 Nr. 1; OLG Bamberg, Beschluss vom 26.05.2025 – 12 U 140/24; vorhergehend: OLG Bamberg, Beschluss vom 17.04.2025 – 12 U 140/24; LG Aschaffenburg, 18.11.2024 – 31 O 299/20; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 01.10.2025 – VII ZR 87/25 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen).

Konsequenzen der Nachverdichtung in Bezug auf Bestandsmietverhältnis  0

Die Errichtung eines Neubaus vor dem Balkon einer Wohnung in einem Bestandsgebäude kann eine dauerhafte Mietminderung wegen Verschattung und Verdunkelung nach sich ziehen.

Einer der Leitgedanke des § 906 BGB liegt in der Situationsgebundenheit von Grundstücken. Dieser Leitgedanke ist für den Mangelbegriff im Wohnraummietrecht mit Blick auf den jeweiligen Einzelfall als maßgeblich zu prüfen.

Für die im Einzelfall zu prüfende Frage der wesentlichen Verschattung und Verdunkelung kommt es entscheidend auf den Vergleich der Lichtverhältnisse vor und nach Verbauung der Lichtquelle an (IBRRS 2026, 0048; BGB §§ 242, 535, 906; LG Hamburg, Urteil vom 18.12.2025 – 334 S 13/22
vorhergehend: AG Hamburg, 25.03.2022 – 48 C 56/21).

Darlegung und Glaubhaftmachung des entgangenen Gewinns  0

Sofern der Geschädigte entgangenen Gewinn geltend macht, beinhaltet § 252 BGB eine § 287 ZPO ergänzende, dahingehende Beweiserleichterung, dass der Geschädigte lediglich die Umstände darzulegen und in den Grenzen des § 287 ZPO zu beweisen hat, aus denen sich nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge, oder den besonderen Umständen des Falls, eine Gewinnprognose ableiten lässt.*)

Allerdings ändern die Beweiserleichterungen der §§ 252 BGB, 287 ZPO nichts daran, dass es im Rahmen der notwendigen Prognose des entgangenen Gewinns im Sinne des § 252 Satz 2 BGB konkreter Anknüpfungstatsachen bedarf, die der Geschädigte darlegen und zur Überzeugung des Gerichts nachzuweisen hat.*) (IBRRS 2025, 2866; BGB § 252; ZPO § 287; BGH, Urteil vom 14.10.2025 – VI ZR 14/25; vorhergehend: LG Stade, 28.11.2024 – 4 S 19/23; AG Tostedt, 14.08.2023 – 5 C 178/21).

Bei Gewährleistung nach BGB keine Hemmung der Verjährung durch Mängelrüge   0

Für den Besteller besteht die Möglichkeit, die Abnahme auch vor Fertigstellung der Leistung zu erklären.

Wird eine Immobilie weiterverkauft, auf welche sich die beauftragten Bauleistungen bezogen hat, kann es sich dabei im bauvertraglichen Verhältnis zum Unternehmer um eine konkludente Abnahme handeln.

Sofern die Parteien eines Bauvertrags nach VOB/B einbezogen ist, vereinbaren, dass sich die Gewährleistung „nach den werkvertraglichen Vorschriften des BGB“ richtet soll, so gelten für die Verjährung, ebenso wie für deren Hemmung, ausschließlich die Bestimmungen des BGB. Die ausschließlich gemäß VOB/B vorgesehene Möglichkeit, die noch laufende Verjährungsfrist durch eine schriftliches Mängelbeseitigungsverlangen zu verlängern, besteht dann nicht.

Ein arglistiges Verschweigen von Mängeln ist zu bejahen, sofern der Unternehmer einen Mangel kennt und diesen dennoch nicht gegenüber dem Auftraggeber kundtut. Die Beweislast trägt insoweit der Besteller.

Die Hemmung der Verjährung durch Zustellung des Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens tritt nur bezüglich solcher Mängel ein, auf die sich die Sicherung des Beweises bezieht.

Ein Teilurteil kommt lediglich in Betracht, sofern die Gefahr widersprechender Entscheidungen ausgeschlossen ist (IBRRS 2025, 1035; BGB §§ 204, 634a, 640; VOB/B § 13 Abs. 5 Nr. 1; ZPO §§ 156, 307; OLG München, Beschluss vom 13.06.2024 – 20 U 1009/24 Bau; vorhergehend: OLG München, Beschluss vom 15.05.2024 – 20 U 1009/24 Bau; LG Landshut, 19.02.2024 – 73 O 2122/23).

Vereinbarung der Indexmiete muss im Mietvertrag klar geregelt sein  0

Sofern eine Klausel zur Vereinbarung einer Indexmiete als Unterpunkt unter „Sonstige Vereinbarungen“ geregelt ist und dort keine materiellen Mietvertragspflichten, sondern lediglich Fragen zur formellen Wirksamkeit des Mietvertrags und der Kommunikation der Parteien, geregelt sind, handelt es sich um eine überraschende und folglich unwirksame Klausel. Schließlich ist eine Klausel zur Regelung der Miethöhe an dieser Stelle und in diesem Zusammenhang als überraschend anzusehen, weil diese nach keinem Verständnis zu der Überschrift „sonstige Vereinbarungen“ passt.

Außerdem ist eine solche Klausel intransparent, sofern diese lediglich auf § 557b BGB verweist, ohne zu erläutern, welcher Inhalt damit gemeint sein soll. Gegenüber Verbrauchern sind bloße Paragraphenangaben intransparent (IBRRS 2025, 1146; BGB §§ 305c, 307, 557b; IBRRS 2025, 1146; LG Berlin II, Beschluss vom 13.01.2025 – 63 S 138/24).

Beteiligung an den Prozesskosten der unterlegenen WEG auch Seitens des obsiegenden Anfechtungsklägers  0

Zu den Kosten der Verwaltung gehören nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG seit dem 01.12.20 auch die Kosten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Beschlussklageverfahren auferlegt worden sin. Diese werden, soweit keine abweichende Regelung getroffen worden ist, nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt. Daher hat bei dem Fehlen einer abweichenden Regelung auch der obsiegende Beschlusskläger die Prozesskosten der unterlegenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anteilig zu tragen.

Wenn und soweit eine Beschlussfassung zur Änderung der Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht erfolgt, oder durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt worden ist, entspricht die Beschlussfassung über eine Sonderumlage nach geltendem Kostenverteilungsschlüssel ordnungsmäßiger Verwaltung.

Ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel widerspricht nicht deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, weil den Wohnungseigentümern im Rahmen der Beschlussfassung nicht klar war, dass diese vorab einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hätten beschließen können. Soweit ein Wohnungseigentümer die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels für eine Sonderumlage anstrebt, obliegt es diesem, einen entsprechenden Antrag zu stellen, bevor die Beschlussfassung über die Sonderumlage erfolgt (IBRRS 2024, 2283; WEG § 16 Abs. 2 Satz 1, § 28 Abs. 1, § 44; BGH, Urteil vom 19.07.2024 – V ZR 139/23; vorhergehend: LG Rostock, Urteil vom 16.06.2023 – 1 S 109/22; AG Rostock, 31.08.2022 – 54 C 13/22 WEG).

Unternehmer trifft Hinweispflicht, sofern mehrere Reparaturwege möglich sind  0

In der Regel hat der Besteller eines Reparaturauftrags ein erkennbares Interesse daran, von zwei technisch gleichwertigen Reparaturmöglichkeiten den günstigeren, bzw. weniger zeitaufwändigen, auszuwählen (vgl. BGH, IBR 2017, 683).

Soweit mehrere technisch gleichwertige Reparaturmöglichkeiten bestehen, hat der Werkunternehmer die (Neben-)Pflicht, dies dem Besteller mitzuteilen. Unterlässt er dies, handelt es sich insoweit um eine ersatzpflichtige Pflichtverletzung, die vom Ergebnis her durch Zahlung von Schadensersatz auszugleichen ist (IBRRS 2024, 0921; BGB § 241 Abs. 2, §§ 249, 280 Abs. 1, § 631; LG Gießen, Urteil vom 01.03.2023 – 1 S 148/21; vorhergehend: AG Gießen, 29.06.2021 – 49 C 194/20).

Feuchtigkeitsisolierung setzt detaillierte Ausführungsplanung voraus  0

Der planende Architekt hat dafür zu sorgen, dass seine Planung die Entstehung eines mangelfreien und dichten Bauwerks gewährleistet.

Dabei gewährleistet die Planung nur dann die Entstehung eines mängelfreien und zweckentsprechenden Werks, soweit diese den nach den örtlichen Gegebenheiten notwendigen und dauerhaften Schutz gegen eindringendes Wasser vorsieht. Insoweit ist zu beachten, ob die Grundwasserstände in langjähriger Beobachtung nur gelegentlich erreicht worden sind.

Soweit drückendes Wasser in Form von Grund- und Sickerwasser zu berücksichtigen ist, hat die Planung eine Bodenplatte in Form eines sogenannten „Weiße Wanne- Elements“ nebst Ringdrainage um das Gebäude herum vorzusehen.

Dabei hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, wie ausführlich die Planung des Architekten sein muss. Wesentlich sind die Anforderungen an die Ausführung, insbesondere unter Berücksichtigung der vorhandenen Boden- und Wasserverhältnisse, sowie die Kenntnisse, die unter Berücksichtigung der baulichen und örtlichen Gegebenheiten von einem ausführenden Unternehmer zu erwarten sind.

Soweit Einzelheiten der Ausführung besonders schadensträchtig sind, sind diese unter Umständen im Einzelnen zu planen und dem Bauunternehmer in einer jedes Risiko ausschließenden Weise zu verdeutlichen.

Im Rahmen der Leistungsphase 5 sind die Ausführungsdetails von dem Architekten zwingend umfassend zeichnerisch darzustellen. Insbesondere bei Problemen bei der Feuchtigkeitsisolierung hat die Ausführungsplanung bis ins kleinste Detail reichen (IBRRS 2023, 3316; BGB a.F. §§ 633, 635; HGB § 129 Abs. 1; HOAI 1996 § 15; OLG Stuttgart, Urteil vom 11.05.2021 – 12 U 293/20; vorhergehend: LG Stuttgart, 21.07.2020 – 20 O 491/03; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.06.2023 – VII ZR 566/21 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

<< older entries