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Maklervertragsabschluss stillschweigend zulässig?  0

An der grundsätzlichen Möglichkeit eines konkludenten Maklervertragsabschlusses hat sich mit Einführung des Textformerfordernisses bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gemäß § 656a BGB nichts geändert.

Die Anwendbarkeit des § 312 j BGB ist zweifelhaft, da sich die Entgeltlichkeit bei Maklerdienstleistungen lediglich mittelbar ergibt, Die Diskussion stellt sich aber dann nicht, soweit bei Verabredung eines Besichtigungstermins eine individuelle Kommunikation in Kenntnis des Provisionsverlangens stattfindet.

Keinerlei Zusicherung der Funktionsfähigkeit der Anlagen liegt vor, soweit der Makler im Exposé und/oder im Besichtigungstermin angibt, dass die Wohnung mit Pelletofen und Klimaanlage beheizt werden könne.

Wettbewerbsrelevante Verstöße gegen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes beinhalten keinerlei derart schwerwiegendes Fehlverhalten des Maklers, dass dieses die Unwürdigkeit bezüglich des geltend gemachten Lohnes nach sich ziehen könnte (IBRRS 2023, 1782; BGB §§ 312 i, 312 j, 652, 654, 656a; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 03.04.2023 – 9 U 168/22; vorhergehend: LG Offenburg, 25.04.2022 – 1 O 31/21).

Ersatz nicht privilegierter Gebäude  0

Beabsichtigt der Bauherr, ein im Außenbereich vorhandenes, nicht privilegiertes, Gebäude zu ersetzen, so muss sich so behandeln lassen, als wolle er an der vorgesehenen Stelle erstmalig ein Gebäude errichten.

Die Beseitigung eines in einer Splittersiedlung gelegenen Gebäudes führt in Bezug auf das Grundstück, auf dem das Gebäude gestanden hat, dazu, dass der Grundsatz, wonach der Außenbereich von allen baulichen Anlagen freizuhalten ist, die einer geordneten Siedlungsstruktur zuwiderlaufen, wiederauflebt (BauGB § 35 Abs. 1, 3, 4; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 19.12.2022 – 10 A 2128/21).

Bei funktionstauglicher Leistung und DIN-Konformität ist Mängelbeseitigung unverhältnismäßig  0

Für die Frage, ob ein Werk mangelhaft ist, ist nach durchgeführter Abnahme grundsätzlich der Zustand des Werks zum Zeitpunkt der Abnahme entscheidend. Allerdings liegt ein gewährleistungspflichtiger Mangel auch dann vor, soweit dieser zwar erst nach der Abnahme erstmalig sichtbar wird, die tatsächlichen Ursachen des Mangels aber schon bei Abnahme existent gewesen sind.

Soweit der Auftraggeber Mängelansprüche geltend macht, hat dieser darzulegen und zu beweisen, dass die Mangelursache bereits zum Zeitpunkt der Abnahme vorhanden war. Dem Auftraggeber stehen allerdings keinerlei Mängelbeseitigungsansprüche zu, sofern als Mangelursache auch eine unterbliebene Wartung in den Jahren nach der Fertigstellung ursächlich gewesen sein könnte.

Sofern das Leistungsverzeichnis keinerlei Angaben hinsichtlich Wartungsarbeiten enthält, hat der Auftragnehmer den Auftraggeber jedenfalls dann nicht mehr darauf hinweisen, sofern die Wartung in der Praxis ohnehin nicht mehr von Bauunternehmen durchgeführt wird (IBRRS 2022, 3337; BGB §§ 633, 635 Abs. 3; VOB/B § 4 Abs. 3, § 13 Abs. 1, 3, 6; OLG Hamm, Urteil vom 18.08.2022 – 24 U 51/20
vorhergehend: LG Paderborn, 02.03.2020 – 3 O 357/18).

Üblicher Zugang einer Email im Geschäftsverkehr  0

Soweit eine Email innerhalb der üblichen Geschäftszeiten im unternehmerischen Geschäftsverkehr auf dem Mailserver des Empfängers abrufbereit zur Verfügung gestellt wird, gilt diese dem Empfänger grundsätzlich in diesem Zeitpunkt als zugegangen.

Hingegen ist es für den Zugang nicht erforderlich, dass die Email tatsächlich abgerufen und zur Kenntnis genommen wird (BGB §§ 130, 145, 147 Abs. 2, § 150 Abs. 2, § 779; ZPO § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1; BGH, Urteil vom 06.10.2022 – VII ZR 895/21; vorhergehend: KG, 28.12.2021 – 21 U 1103/20; KG, 30.11.2021 – 21 U 1103/20; LG Berlin, 23.10.2020 – 96 O 37/19).

Der Architekt hat zu prüfen, ob der Tragwerksplaner die Bewehrungsarbeiten überwacht  0

Im Rahmen der geschuldeten Baukoordination ist der Architekt verpflichtet, über die zeitlich und fachliche Abstimmung der Gewerke in ökonomischer Hinsicht hinaus verpflichtet, zu überprüfen, ob der Fachplaner seinen Pflichten zur Bauüberwachung erledigt, bzw. erledigt hat. Falls Letzteres nicht der Fall ist, hat der Architekt die entsprechenden Maßnahmen zu veranlassen.

Vor allem in empfindlichen Bereichen sind die Bauabläufe vom Architekten in der Weise zu koordinieren, dass die eingesetzten Handwerker durch Sonderfachleute überwacht werden und die handwerkliche Leistung in technischer Hinsicht überprüft wird. Die Bewehrung stellt generell eine schwierige bzw. gefährliche Arbeit dar.

Der Auftragnehmer hat die Planung und Ausführung dahingehend zu überprüfen, ob die erbrachte Leistung den geschuldeten Werkerfolg generiert. Wird hingegen erkennbar, dass die Planung des Auftraggebers ungenügend ist, ist der Auftraggeber darauf hinzuweisen.

In der Regel gebieten es die Prüf- und Hinweispflichten nicht, dass der Auftragnehmer die seiner Werkleistung nachfolgenden Arbeiten beobachtet und den Auftraggeber auf zu erwartende bzw. bereits aufgetretene Mängel hinweist.

Grundsätzlich kann der Auftragnehmer vielmehr darf darauf vertrauen, dass sowohl der Nachunternehmer, als auch der in Eigenleistung tätig werdende Auftraggeber selbst die erforderlichen Kenntnisse besitzen, sowie die anerkannten Regeln der Bautechnik von diesen eingehalten werden (IBRRS 2022, 3089; BGB §§ 254, 278, 389, 421, 633, 634; HOAI 1996 § 15; VOB/B § 4 Nr. 3, § 13 Nr. 1, 3, 5; OLG Oldenburg, Urteil vom 24.03.2022 – 14 U 50/17; vorhergehend: LG Osnabrück, 18.04.2017 – 12 O 1689/15
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.09.2022 – VII ZR 81/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen).

Kein Widerrufsrecht bei persönlichem Gespräch  0

Die Voraussetzungen des gesetzlichen Widerrufsrechts nach § 312c Abs. 1 BGB liegen nur dann vor, wenn die gesamte zu Vertragsschluss führende Kommunikation zwischen den späteren Vertragspartnern ausschließlich unter Verwendung sog. Fernkommunikationsmittel erfolgt. Hat hingegen im Rahmen der Vertragsanbahnung auch ein persönliches Gespräch zwischen einem der Bauherrn und dem Vertreter des Bauunternehmers stattgefunden, sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt.

Der Begriff eines außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmens geschlossenen Vertrags ist gemäß § 312b Abs. 1 BGB unter Bezugnahme auf vier alternative Fallgruppen definiert. Dementsprechend ist für die Begründung des gesetzlichen Widerrufsrechts nach dieser Vorschrift die Feststellung des Vorliegens einer konkreten Fallgruppe notwendig.

In der Fallgruppe 1 ist eine besondere Vertragsabschlusssituation Voraussetzung für die Begründung des Widerrufsrechts. Diese liegt bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit beider Vertragsparteien bei der Abgabe der zum Vertragsschluss führenden Erklärung an einem Ort vor, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist (IBRRS 2022, 3132; BGB § 312b Abs. 1, § 312c Abs. 1, §§ 631, 632; OLG Naumburg, Urteil vom 07.10.2021 – 2 U 33/21; vorhergehend: LG Halle, 04.03.2021 – 3 O 320/20).

Kein Anspruch auf Bauhandwerkersicherheit, soweit keine prüfbare Schlussrechnung eingereicht  0

Soweit der Auftragnehmer nach einer vorzeitigen Beendigung des Bauvertrags eine Bauhandwerkersicherheit gem. § 648a Abs. 1 BGB a.F. (jetzt: § 650f BGB) für die ihm zustehende Vergütung verlangt, hat er dies schlüssig darzulegen (Anschluss an BGH, IBR 2014, 345).

Entspricht die Rechnung nicht den vertraglichen Vereinbarungen ist eine Solche, unabhängig von der Frage der Fälligkeit des sich daraus ergebenden Rechnungsbetrags, nicht geeignet, den Vergütungsanspruch schlüssig darzulegen (IBRRS 2022, 3079; BGB a.F. § 648 a; VOB/B § 15 Abs. 3 Satz 2; OLG München, Beschluss vom 26.04.2022 – 28 U 3880/21 Bau; vorhergehend: OLG München, 08.02.2022 – 28 U 3880/21 Bau; LG München I, 28.05.2021 – 24 O 17358/18; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.09.2022 – VII ZR 99/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen)

Frage nach den nach den Mängelbeseitigungsarbeiten im Beweisverfahren zulässig  0

Im selbständigen Beweisverfahren ist die Frage nach den erforderlichen Mängelbeseitigungsarbeiten gemäß § 485 Abs. 2 Nr. 3 ZPO zulässig.

Dies gilt auch für die daraus resultierenden Fragen nach dem erforderlichen Zeitaufwand und den sich daraus für die Bewohner ergebenden Beeinträchtigungen (IBRRS 2022, 2085; ZPO § 485 Abs. 2 Nr. 3; KG, Beschluss vom 25.05.2022 – 7 W 3/22
vorhergehend: LG Berlin, 15.11.2021 – 29 OH 3/21).

Mangelhafte Vorunternehmerleistung ist dem Bauherrn nicht zurechenbar  0

Soweit Mängel eines Vorgewerks dazu führen, dass die Leistung eines nachfolgenden Unternehmers mangelhaft ist, haftet der Bauherr insoweit nicht. Der Vorunternehmer ist nicht als sein Erfüllungsgehilfe anzusehen (IBRRS 2022, 2476; BGB §§ 254, 278, 633 Abs. 2; OLG Schleswig, Urteil vom 08.07.2022 – 1 U 97/21 ).

Durch Schonfristzahlung wird auch hilfsweise odentliche Kündigung unwirksam  0

Durch die sogenannte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird jede Kündigung unwirksam, die auf den Kündigungsgrund des dann fristgerecht und vollständig ausgeglichenen Mietrückstandes gestützt wurde. Dies gilt neben der gem. § 543 BGB fristlos ausgesprochenen Kündigung insbesondere auch für die zugleich hilfsweise ordentlich erklärte Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Diese Bindung der Gerichte wird nach wie vor durch die höchstrichterliche Rechtsprechung gestützt (vgl. BVerfG v. 15.01.2009; Az.: 2 BvR 2044/07, juris-Rz. 85), als auch durch die bislang bekannten Ansichten und Maßnahmen der Gesetzgebungsorgane (IBRRS 2022, 2148; BGB § 569 Abs. 3 Nr. 2, § 573 ; LG Berlin, Urteil vom 01.07.2022 – 66 S 200/21 (nicht rechtskräftig); vorhergehend: AG Tempelhof- Kreuzberg, 27.07.2021 – 11 C 31/21).

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