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Beteiligung an den Prozesskosten der unterlegenen WEG auch Seitens des obsiegenden Anfechtungsklägers  0

Zu den Kosten der Verwaltung gehören nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG seit dem 01.12.20 auch die Kosten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Beschlussklageverfahren auferlegt worden sin. Diese werden, soweit keine abweichende Regelung getroffen worden ist, nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt. Daher hat bei dem Fehlen einer abweichenden Regelung auch der obsiegende Beschlusskläger die Prozesskosten der unterlegenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anteilig zu tragen.

Wenn und soweit eine Beschlussfassung zur Änderung der Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht erfolgt, oder durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt worden ist, entspricht die Beschlussfassung über eine Sonderumlage nach geltendem Kostenverteilungsschlüssel ordnungsmäßiger Verwaltung.

Ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel widerspricht nicht deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, weil den Wohnungseigentümern im Rahmen der Beschlussfassung nicht klar war, dass diese vorab einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hätten beschließen können. Soweit ein Wohnungseigentümer die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels für eine Sonderumlage anstrebt, obliegt es diesem, einen entsprechenden Antrag zu stellen, bevor die Beschlussfassung über die Sonderumlage erfolgt (IBRRS 2024, 2283; WEG § 16 Abs. 2 Satz 1, § 28 Abs. 1, § 44; BGH, Urteil vom 19.07.2024 – V ZR 139/23; vorhergehend: LG Rostock, Urteil vom 16.06.2023 – 1 S 109/22; AG Rostock, 31.08.2022 – 54 C 13/22 WEG).

Unternehmer trifft Hinweispflicht, sofern mehrere Reparaturwege möglich sind  0

In der Regel hat der Besteller eines Reparaturauftrags ein erkennbares Interesse daran, von zwei technisch gleichwertigen Reparaturmöglichkeiten den günstigeren, bzw. weniger zeitaufwändigen, auszuwählen (vgl. BGH, IBR 2017, 683).

Soweit mehrere technisch gleichwertige Reparaturmöglichkeiten bestehen, hat der Werkunternehmer die (Neben-)Pflicht, dies dem Besteller mitzuteilen. Unterlässt er dies, handelt es sich insoweit um eine ersatzpflichtige Pflichtverletzung, die vom Ergebnis her durch Zahlung von Schadensersatz auszugleichen ist (IBRRS 2024, 0921; BGB § 241 Abs. 2, §§ 249, 280 Abs. 1, § 631; LG Gießen, Urteil vom 01.03.2023 – 1 S 148/21; vorhergehend: AG Gießen, 29.06.2021 – 49 C 194/20).

Feuchtigkeitsisolierung setzt detaillierte Ausführungsplanung voraus  0

Der planende Architekt hat dafür zu sorgen, dass seine Planung die Entstehung eines mangelfreien und dichten Bauwerks gewährleistet.

Dabei gewährleistet die Planung nur dann die Entstehung eines mängelfreien und zweckentsprechenden Werks, soweit diese den nach den örtlichen Gegebenheiten notwendigen und dauerhaften Schutz gegen eindringendes Wasser vorsieht. Insoweit ist zu beachten, ob die Grundwasserstände in langjähriger Beobachtung nur gelegentlich erreicht worden sind.

Soweit drückendes Wasser in Form von Grund- und Sickerwasser zu berücksichtigen ist, hat die Planung eine Bodenplatte in Form eines sogenannten „Weiße Wanne- Elements“ nebst Ringdrainage um das Gebäude herum vorzusehen.

Dabei hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, wie ausführlich die Planung des Architekten sein muss. Wesentlich sind die Anforderungen an die Ausführung, insbesondere unter Berücksichtigung der vorhandenen Boden- und Wasserverhältnisse, sowie die Kenntnisse, die unter Berücksichtigung der baulichen und örtlichen Gegebenheiten von einem ausführenden Unternehmer zu erwarten sind.

Soweit Einzelheiten der Ausführung besonders schadensträchtig sind, sind diese unter Umständen im Einzelnen zu planen und dem Bauunternehmer in einer jedes Risiko ausschließenden Weise zu verdeutlichen.

Im Rahmen der Leistungsphase 5 sind die Ausführungsdetails von dem Architekten zwingend umfassend zeichnerisch darzustellen. Insbesondere bei Problemen bei der Feuchtigkeitsisolierung hat die Ausführungsplanung bis ins kleinste Detail reichen (IBRRS 2023, 3316; BGB a.F. §§ 633, 635; HGB § 129 Abs. 1; HOAI 1996 § 15; OLG Stuttgart, Urteil vom 11.05.2021 – 12 U 293/20; vorhergehend: LG Stuttgart, 21.07.2020 – 20 O 491/03; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.06.2023 – VII ZR 566/21 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Nutzungsausfallschaden bei defekter Dusche  0

Der Nutzungsausfall einer Dusche wegen mangelhafter Arbeiten, oder fehlender Lieferung, rechtfertigt einen Nutzungsausfallschaden von mindestens 20 % monatlich der bereinigten ortsüblichen Vergleichsmiete (IBRRS 2023, 3306; BGB §§ 280, 633, 634, 637;
LG Saarbrücken, Urteil vom 20.10.2023 – 15 O 182/22).

Maklervertragsabschluss stillschweigend zulässig?  0

An der grundsätzlichen Möglichkeit eines konkludenten Maklervertragsabschlusses hat sich mit Einführung des Textformerfordernisses bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gemäß § 656a BGB nichts geändert.

Die Anwendbarkeit des § 312 j BGB ist zweifelhaft, da sich die Entgeltlichkeit bei Maklerdienstleistungen lediglich mittelbar ergibt, Die Diskussion stellt sich aber dann nicht, soweit bei Verabredung eines Besichtigungstermins eine individuelle Kommunikation in Kenntnis des Provisionsverlangens stattfindet.

Keinerlei Zusicherung der Funktionsfähigkeit der Anlagen liegt vor, soweit der Makler im Exposé und/oder im Besichtigungstermin angibt, dass die Wohnung mit Pelletofen und Klimaanlage beheizt werden könne.

Wettbewerbsrelevante Verstöße gegen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes beinhalten keinerlei derart schwerwiegendes Fehlverhalten des Maklers, dass dieses die Unwürdigkeit bezüglich des geltend gemachten Lohnes nach sich ziehen könnte (IBRRS 2023, 1782; BGB §§ 312 i, 312 j, 652, 654, 656a; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 03.04.2023 – 9 U 168/22; vorhergehend: LG Offenburg, 25.04.2022 – 1 O 31/21).

Ersatz nicht privilegierter Gebäude  0

Beabsichtigt der Bauherr, ein im Außenbereich vorhandenes, nicht privilegiertes, Gebäude zu ersetzen, so muss sich so behandeln lassen, als wolle er an der vorgesehenen Stelle erstmalig ein Gebäude errichten.

Die Beseitigung eines in einer Splittersiedlung gelegenen Gebäudes führt in Bezug auf das Grundstück, auf dem das Gebäude gestanden hat, dazu, dass der Grundsatz, wonach der Außenbereich von allen baulichen Anlagen freizuhalten ist, die einer geordneten Siedlungsstruktur zuwiderlaufen, wiederauflebt (BauGB § 35 Abs. 1, 3, 4; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 19.12.2022 – 10 A 2128/21).

Bei funktionstauglicher Leistung und DIN-Konformität ist Mängelbeseitigung unverhältnismäßig  0

Für die Frage, ob ein Werk mangelhaft ist, ist nach durchgeführter Abnahme grundsätzlich der Zustand des Werks zum Zeitpunkt der Abnahme entscheidend. Allerdings liegt ein gewährleistungspflichtiger Mangel auch dann vor, soweit dieser zwar erst nach der Abnahme erstmalig sichtbar wird, die tatsächlichen Ursachen des Mangels aber schon bei Abnahme existent gewesen sind.

Soweit der Auftraggeber Mängelansprüche geltend macht, hat dieser darzulegen und zu beweisen, dass die Mangelursache bereits zum Zeitpunkt der Abnahme vorhanden war. Dem Auftraggeber stehen allerdings keinerlei Mängelbeseitigungsansprüche zu, sofern als Mangelursache auch eine unterbliebene Wartung in den Jahren nach der Fertigstellung ursächlich gewesen sein könnte.

Sofern das Leistungsverzeichnis keinerlei Angaben hinsichtlich Wartungsarbeiten enthält, hat der Auftragnehmer den Auftraggeber jedenfalls dann nicht mehr darauf hinweisen, sofern die Wartung in der Praxis ohnehin nicht mehr von Bauunternehmen durchgeführt wird (IBRRS 2022, 3337; BGB §§ 633, 635 Abs. 3; VOB/B § 4 Abs. 3, § 13 Abs. 1, 3, 6; OLG Hamm, Urteil vom 18.08.2022 – 24 U 51/20
vorhergehend: LG Paderborn, 02.03.2020 – 3 O 357/18).

Üblicher Zugang einer Email im Geschäftsverkehr  0

Soweit eine Email innerhalb der üblichen Geschäftszeiten im unternehmerischen Geschäftsverkehr auf dem Mailserver des Empfängers abrufbereit zur Verfügung gestellt wird, gilt diese dem Empfänger grundsätzlich in diesem Zeitpunkt als zugegangen.

Hingegen ist es für den Zugang nicht erforderlich, dass die Email tatsächlich abgerufen und zur Kenntnis genommen wird (BGB §§ 130, 145, 147 Abs. 2, § 150 Abs. 2, § 779; ZPO § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1; BGH, Urteil vom 06.10.2022 – VII ZR 895/21; vorhergehend: KG, 28.12.2021 – 21 U 1103/20; KG, 30.11.2021 – 21 U 1103/20; LG Berlin, 23.10.2020 – 96 O 37/19).

Der Architekt hat zu prüfen, ob der Tragwerksplaner die Bewehrungsarbeiten überwacht  0

Im Rahmen der geschuldeten Baukoordination ist der Architekt verpflichtet, über die zeitlich und fachliche Abstimmung der Gewerke in ökonomischer Hinsicht hinaus verpflichtet, zu überprüfen, ob der Fachplaner seinen Pflichten zur Bauüberwachung erledigt, bzw. erledigt hat. Falls Letzteres nicht der Fall ist, hat der Architekt die entsprechenden Maßnahmen zu veranlassen.

Vor allem in empfindlichen Bereichen sind die Bauabläufe vom Architekten in der Weise zu koordinieren, dass die eingesetzten Handwerker durch Sonderfachleute überwacht werden und die handwerkliche Leistung in technischer Hinsicht überprüft wird. Die Bewehrung stellt generell eine schwierige bzw. gefährliche Arbeit dar.

Der Auftragnehmer hat die Planung und Ausführung dahingehend zu überprüfen, ob die erbrachte Leistung den geschuldeten Werkerfolg generiert. Wird hingegen erkennbar, dass die Planung des Auftraggebers ungenügend ist, ist der Auftraggeber darauf hinzuweisen.

In der Regel gebieten es die Prüf- und Hinweispflichten nicht, dass der Auftragnehmer die seiner Werkleistung nachfolgenden Arbeiten beobachtet und den Auftraggeber auf zu erwartende bzw. bereits aufgetretene Mängel hinweist.

Grundsätzlich kann der Auftragnehmer vielmehr darf darauf vertrauen, dass sowohl der Nachunternehmer, als auch der in Eigenleistung tätig werdende Auftraggeber selbst die erforderlichen Kenntnisse besitzen, sowie die anerkannten Regeln der Bautechnik von diesen eingehalten werden (IBRRS 2022, 3089; BGB §§ 254, 278, 389, 421, 633, 634; HOAI 1996 § 15; VOB/B § 4 Nr. 3, § 13 Nr. 1, 3, 5; OLG Oldenburg, Urteil vom 24.03.2022 – 14 U 50/17; vorhergehend: LG Osnabrück, 18.04.2017 – 12 O 1689/15
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.09.2022 – VII ZR 81/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen).

Kein Widerrufsrecht bei persönlichem Gespräch  0

Die Voraussetzungen des gesetzlichen Widerrufsrechts nach § 312c Abs. 1 BGB liegen nur dann vor, wenn die gesamte zu Vertragsschluss führende Kommunikation zwischen den späteren Vertragspartnern ausschließlich unter Verwendung sog. Fernkommunikationsmittel erfolgt. Hat hingegen im Rahmen der Vertragsanbahnung auch ein persönliches Gespräch zwischen einem der Bauherrn und dem Vertreter des Bauunternehmers stattgefunden, sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt.

Der Begriff eines außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmens geschlossenen Vertrags ist gemäß § 312b Abs. 1 BGB unter Bezugnahme auf vier alternative Fallgruppen definiert. Dementsprechend ist für die Begründung des gesetzlichen Widerrufsrechts nach dieser Vorschrift die Feststellung des Vorliegens einer konkreten Fallgruppe notwendig.

In der Fallgruppe 1 ist eine besondere Vertragsabschlusssituation Voraussetzung für die Begründung des Widerrufsrechts. Diese liegt bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit beider Vertragsparteien bei der Abgabe der zum Vertragsschluss führenden Erklärung an einem Ort vor, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist (IBRRS 2022, 3132; BGB § 312b Abs. 1, § 312c Abs. 1, §§ 631, 632; OLG Naumburg, Urteil vom 07.10.2021 – 2 U 33/21; vorhergehend: LG Halle, 04.03.2021 – 3 O 320/20).

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