Grundsätzlich darf der Vermieter keinen Schlüssel zur Wohnung des Mieters besitzen.
Nur bei akuter Gefahr darf der Vermieter die Wohnung des Mieters ohne dessen Zustimmung betreten. Ansonsten hat der Vermieter nur dann ein Recht die Wohnung zu betreten, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn der Mieter Schäden in der Wohnung gemeldet hat, die der Vermieter von Fachhandwerkern untersuchen lassen muss,bevor er sich beseitigt. Verweigert der Mieter in einem solchen Fall den Zutritt, verliert er nach Auffassung des LG Berlin ((Az. 63 S 626/12) das Recht, wegen des Mangels die Miete zu mindern.
Auch wenn Zähler abgelesen werden sollen, Wartungsdienste erledigt, oder Handwerkerleistungen erbracht werden sollen, hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse.
Bei Neuvermietung, oder Verkauf hat der Vermieter ebenfalls ein berechtigtes Interesse, die Wohnung besichtigen zu lassen. Nach Auffassung des LG Frankfurt a. M. sind Besichtigungen dreimal monatlich mit einer Ankündigungsfrist von drei Tagen, sowie einer Besichtigungsdauer von 30 bis 45 Minuten zulässig (LG Frankfurt Urteil vom 25.05.02, Az. 2/17 S 194/01).
Betritt der Hausmeister ohne Wissen des Mieters die Wohnung mit Handwerkern, kann der Mieter die Wohnung fristlos kündigen. Insbesondere dann, wenn dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses angeblich alle Schlüssel für die Wohnung ausgehändigt worden waren (AG Magdeburg,Az. 163 C 2857/11).
Hat der Vermieter den Verdacht, dass die Mieträume verwahrlosen, oder der Mieter trotz Verbots Tiere in der Wohnung hält, hat er ebenfalls einen Anspruch Besichtigung (AG Rheine, Urteil vom 04.03.03, Az. 4 C 668/02).
Weigert sich der Mieter, den Vermieter in die Wohnung zu lassen, sollte der Vermieter den Mieter schriftlich per Boten auffordern, drei alternative Besichtigungstermine vorzuschlagen. Soweit der Mieter nicht reagiert, kann vor dem zuständigen Amtsgericht Klage auf Zutritt zur Wohnung, in Form der sogenannten Duldungsklage erhoben werden.