Grundsätzlich müssen sämtliche Eigentümer zur Versammlung geladen werden, außer dies ist ausnahmsweise aus vom Verwalter nicht zu vertretenden Gründen nicht möglich, wie z.B. bei unbekanntem Aufenthalt eines Miteigentümers.
Grundsätzlich ist auch eine digitale Ladung zulässig, soweit der Eigentümer diesen Kommunikationsweg eröffnet hat. Ist eine solche Eröffnung allerdings nicht ersichtlich, ist der Verwalter gehalten, dem Miteigentümer die Ladung insbesondere mit klassischer analoger Post zukommen zu lassen. Dies gilt auch dann, wenn der Eigentümer gegen seine Verpflichtung verstoßen haben sollte, einen digitalen Kommunikationsweg zu eröffnen.
Werden folglich nur diejenigen Miteigentümer geladen, die im Online-Portal des Verwalters einen Account eröffnet, oder eine Mailadresse hinterlegt, haben, sind die getroffenen Beschlüsse allein schon aus diesem Grund für ungültig zu erklären (IBRRS 2026, 0606; WEG § 24 Abs. 1, 4; AG Charlottenburg, Urteil vom 20.02.2026 – 73 C 143/25).