Bei einem Holzwurmbefall handelt es sich um einen offenbarungspflichtigen Sachmangel des erworbenen Anwesens.
Soweit es sich um einen der Besichtigung zugänglichen und damit ohne Weiteres erkennbaren Mangel handelt, scheidet eine Pflicht zur Offenbarung scheidet allerdings aus.
Die sogenannte Erheblichkeitsschwelle beim Rücktritt, die bei Kaufverträgen üblicherweise erst überschritten wird, wenn der Beseitigungsaufwand mehr als 5 % des Kaufpreises beträgt, ist im Falle der Arglistanfechtung nicht relevant.
Auch wenn der Holzwurmbefall infolge zahlreich vorhandener Auswurflöcher in den Balken und der auf dem Boden liegenden Bohrmehlreste und -häufchen wahrnehmbar ist, handelt es sich dabei nicht um einen offensichtlichen, ohne Weiteres erkennbaren, Schädlingsbefall der Balken, weil die Aufmerksamkeit des potentiellen Kaufinteressenten nicht selbstverständlich auf den Zustand der Holzbalken und den Boden der Dachstühle gerichtet ist. Dies gilt erst recht bei unzureichend vorhandener Beleuchtung des Dachstuhlbereichs.
Selbst wenn davon auszugehen wäre, dass ein Laie die Symptome des Holzwurmbefalls bei einer Besichtigung wahrnimmt, würde es sich dennoch um einen offenbarungspflichtigen Mangel handeln. Mängel, bezüglich derer bei einer Besichtigung Symptome hervortreten, wie z. B. Fraßmehlhäufchen auf dem Fußboden, oder Auswurflöcher in den Balken, welche aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und/oder Umfang des Mangels erlauben, sind nicht ohne Weiteres erkennbar. In derartigen Fällen hat der Verkäufer Interessenten über seinen Kenntnisstand aufzuklären und darf sein konkretes Wissen nicht für sich behalten.
Die Erkennbarkeit eines nicht aktiven, älteren Holzwurmbefalls im alten Eichenholz durch einen Kaufinteressenten bedeutet nicht, dass damit auch am weichen, neueren Holz aktiver Holzwurmbefall erkannt wird.
Die arglistige Täuschung nach § 123 BGB setzt weiter voraus, dass der Käufer, bedingt durch die Nichtoffenbarung eines offenbarungspflichtigen Mangels, einem Irrtum über das Vorliegen eines Sachmangels des Kaufobjekts unterliegt, der für seine Kaufentscheidung mitursächlich war.
Hat der spätere Verkäufer einen Grundstücksmakler mit der Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen beauftragt, so wurde Letzterer im Regelfall zur Erfüllung der vorvertraglichen Sorgfaltspflichten herangezogen. Dies rechtfertigt die Zurechnung einer arglistigen Täuschung.
Unerheblich ist, ob der Täuschende für den Irrenden nur „das Beste“ wollte, eine Schädigungsabsicht ist nicht notwendig.
Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung wird durch die Klausel „Soweit nicht zwingende Vorschriften entgegenstehen oder in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist, sind sämtliche Ansprüche und Rechte der Käufer wegen Sach- und Rechtsmängeln aller Art einschließlich etwaiger Anfechtungs- und Leistungsverweigerungsrechte ausgeschlossen“, bei verständiger Auslegung nicht ausgeschlossen. Dies, da der Verkäufer, der den Käufer arglistig täuscht, bezüglich des Bestands des Kaufvertrags nicht schutzbedürftig, bzw. -würdig ist (IBRRS 2026, 0366; BGB §§ 119, 123 Abs. 1 Alt. 1, §§ 124, 166 Abs. 1, § 241 Abs. 2, §§ 249, 286, 291, 293, 311 Abs. 2. Nr. 1, § 812 Abs. 1 Satz 1, § 819 Abs. 1; ZPO § 308 Abs. 2; LG Oldenburg, Urteil vom 28.11.2025 – 5 O 2252/22).