Ihr Mieter zahlt die Miete nicht?
Bei Zahlungsunpünktlichkeit muss der Mieter nach § 543 III 1 BGB zunächst abgemahnt werden. Dabei empfiehlt es sich in der Abmahnung die Kündigung anzudrohen.
Zahlt der Mieter trotz Abmahnung nicht, ist wie folgt zu unterscheiden:
Kommt der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete, oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug, richtet sich die Kündigung nach § 543 II Nr. 3 a BGB.
Erreicht der Zahlungsverzug die Grenze von mindestens zwei Monatsmieten, kann die Kündigung auch dann nach § 543 II Nr. 3 b BGB ausgesprochen werden, wenn der Mietrückstand über einen längeren Zeitraum aufgebaut wurde.
Haben Sie Probleme mit säumigen Mietern/ Mietnomaden?
Gerät der Mieter schon mit der Leistung der Kaution in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht, ist der Vermieter gemäß § 569 II a BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung bedarf es dabei nicht.
Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete nicht, ist nach der oben unter Ziffer 1. geschilderten Vorgehensweise die fristlose und ggf. hilfsweise ordentliche Kündigung auszusprechen. Dabei sollte eine kurze Räumungsfrist von zwei Wochen gewährt werden. Nach Ablauf der Räumungsfrist sollte unverzüglich zur Räumungsklage übergegangen werden. Dabei sind alle sich in der Wohnung des säumigen Mieters dauerhaft aufhaltenden volljährigen Personen in den Räumungsantrag mit aufzunehmen. Nur ein umfassender, alle Bewohner enthaltender, Räumungstitel berechtigt den Vermieter bzw. den Gerichtsvollzieher die Wohnung vollständig zu räumen.
Wie modernisiere ich richtig ohne Mietminderung befürchten zu müssen?
Der Anspruch auf Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurde durch das Mietrechtsreformgesetz 2013 in den §§ 555 a bis 555 f BGB neu kodifiziert und mit den Vorschriften über die Modernisierungsmieterhöhung nach den §§ 559 bis 559 b BGB abgestimmt. Der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“ wird durch § 555 Nr. 1 BGB geregelt. Umfasst werden sollen alle Maßnahmen, die zur Energieeinsparung der Mietsache beitragen.
Wesentlich ist, dass bei energetischen Modernisierungen gemäß § 536 I a BGB für einen Zeitraum von drei Monaten keinerlei Mietminderung mehr zulässig ist, soweit durch die Modernisierung Endenergie eingespart wird.