Posts for Tag : Wohnungseigentümer

Änderung der Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen durch Wohnungseigentümer   0

Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten, oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, eine Kostenverteilung beschließen, die von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel, oder von einer Vereinbarung abweicht. Dies gilt auch dann, wenn sich dadurch der Kreis der Kostenschuldner in der Weise verändert, dass Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit, oder erstmals mit Kosten belastet werden.

Soweit die Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung für einzelne Kosten, oder bestimmte Kostenarten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen, können diese jeden Maßstab wählen, der im Interesse der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und vor allem nicht eine ungerechtfertigte Benachteiligung Einzelner nach sich zieht.

Soweit Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, welche nach dem vormals geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen gewesen wären, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, soweit die beschlossene Kostenverteilung dem Gebrauch, oder der Möglichkeit des Gebrauchs entspricht (IBRRS 2024, 0930; WEG § 16 Abs. 2 Satz 2; BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23; vorhergehend: LG Lüneburg, 21.03.2023 – 9 S 56/22; AG Hannover, Urteil vom 20.09.2022 – 482 C 5657/21).

Pflicht zur Übernahme der Instandhaltungskosten der Sondereigentümer für Fenster und anderes  0

Werden dem Wohnungseigentümer per Beschluss die Kosten der Erhaltung und Erneuerung der „zu seiner Sondereigentumseinheit zählenden Fenster, Balkontüren, Rollläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren“ auferlegt, so hält sich dieser nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEGim Rahmen des weiten Ermessen der Wohnungseigentümer (IBRRS 2023, 1802; WEG § 16; LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 31.05.2023 – 2-13 S 91/22).

Wirksamkeit der Sonderumlage trotz fehlerhaftem Verteilungsschlüssel?  0

Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes vom 16.10.2020 (BGBl. I 2187) sind Beschlüsse über die Festsetzung von Vorschüssen, ebenso wie Sonderumlageschlüsse, allein am Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen.

Beschlüsse über die Erhebung von Sonderumlagen genügen auch dann noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Höhe der Beiträge für einzelne Wohnungseigentümer wegen des Ansatzes von möglicherweise fehlerhaften Verteilungsschlüsseln geringfügig höher oder niedriger ausfallen, als bei Ansatz eines zutreffenden Verteilungsschlüssels (Fortführung von LG Berlin, Urteil vom 30.08.2022 – 55 S 7/22 WEG, IMRRS 2022, 1320).

Dies gilt vor allem dann, wenn eine Zuordnung voraussichtlich entstehender Kosten nicht ohne weiteres möglich und der anzuwendende Kostenverteilungsschlüssel zwischen den beteiligten Wohnungseigentümern aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen streitig ist (IBRRS 2023, 0828; WEG § 14 Abs. 3 , § 19 Abs. 1, § 28 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 31.01.2023 – 55 S 28/22 WEG; vorhergehend: AG Schöneberg, 10.02.2022 – 772 C 21/21).

Verbindlichkeit von vorformulierten Beschlussanträgen in Tagesordnung  0

Durch einen ganz präzisen Antrag, ohne übergeordneten Tagesordnungspunkt, werden die Beschlussmöglichkeiten eingeengt.

Vorformulierte Beschlussanträge in die Tagesordnung der Ladung aufzunehmen ist grundsätzlich nicht erforderlich. Ist dies aber der Fall, bleibt es den Wohnungseigentümern dennoch unbenommen, nach deren Ermessen von einem solchen Beschlussantrag abzuweichen. Lediglich vom Gegenstand des angekündigten Beschlusses darf nicht abgewichen werden (IBRRS 2022, 3037; WEG §§ 23, 46; AG Hamburg- Blankenese, Urteil vom 29.01.2020 – 539 C 14/19).

Unzulässigkeit der Beschlussersetzungsklage gegen die übrigen Eigentümer  0

Sofern die Beschlussersetzungsklage entgegen § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet wird, ist auf Beklagtenseite ein gewillkürter Parteiwechsel vorzunehmen. Andernfalls ist die Klage als unzulässig abzuweisen.

Sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter hat, führt der Ausschluss des oder der klagenden Wohnungseigentümer in einem Beschlussklageverfahren von der nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG angeordneten Gesamtvertretung dazu, dass die Gemeinschaft im Rahmen des Rechtsstreits durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird. Sofern ledig ein Wohnungseigentümer übrig bleibt, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt dieser den Verband im Prozess allein (IBRRS 2022, 2582; WEG § 44 Abs. 2 Satz 1, § 9b Abs. 1 Satz 2, § 44 Abs. 1; BGH, Urteil vom 08.07.2022 – V ZR 202/21; vorhergehend: LG Landau, 17.09.2021 – 5 S 18/21; AG Ludwigshafen, 14.04.2021 – 2p C 189/20).

Beschlussklage gegen übrige Eigentümer  0

Eine nach dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) vom 16.10.2020 (BGBl. I 2187) am 01.12.2020 gegen „die übrigen Wohnungseigentümer“ gerichtete Beschlussmängelklage ist dahingehend auszulegen, dass diese sich gegen „die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ richtet. Dies jedenfalls dann, soweit zugleich der Verwalter als Zustellungsvertreter der beklagten Partei in der Klageschrift benannt ist.

Soweit die Klageschrift eine zwar objektiv unrichtige, aber auslegungsfähige Bezeichnung des Klagegegners beinhaltet, ist diese geeignet, die Anfechtungsfristen des § 45 WEG zu wahren.

Eine fehlerhafte Parteibezeichnung kann durch Berichtigung des Rubrums geheilt werden. Insoweit ist ein förmlicher Parteiwechsel nicht erforderlich (IBRRS 2022, 1642; WEG § 44 Abs. 1, 2, § 45; LG Berlin, Urteil vom 22.03.2022 – 55 S 37/21).

Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung der Kellerräume als Wohnung kann nur der Verband verlangen  0

Seit Inkrafttreten des WEMoG kann der einzelne Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer, oder dessen Mieter, nicht mehr die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums verlangen.

Entsprechende Unterlassungsansprüche können nunmehr allein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden (Bestätigung von Senat, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19, Rz. 13, 19 f., IMRRS 2021, 0990 = NZM 2021, 717; BGB § 1004 Abs. 1; WEG § 14 Abs. 1 Nr. 1 IBRRS 2022, 1028; BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 86/21; vorhergehend: LG Frankfurt/Main, 04.05.2021 – 2-09 S 11/20; AG Frankfurt/Main, 19.02.2020 – 33 C 1451/19).

Schwimmbadschließung durch Verwalter zulässig?  0

Die Übernahme der Geschäftsführung durch den WEG- Verwalter in Form der Schließung des Schwimmbads entspricht dem mutmaßlichen Willen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, falls dem Verband und möglicherweise auch den Wohnungseigentümern selbst als Betreiber des Schwimmbads ohne eine solche Maßnahme eine Geldbuße oder Strafe gedroht hätte. Dies setzt weiter voraus, dass die vorherige Herbeiführung einer mehrheitlichen Beschlussfassung aufgrund des bestehenden Verbots der Abhaltung von Eigentümerversammlungen nicht möglich war (IBRRS 2022, 0863; BGB § 677; WEG §§ 18, 26; LG München I, Beschluss vom 02.02.2022 – 1 S 7900/21 WEG; vorhergehend: AG München, 24.03.2021 – 482 C 10307/20 WEG).

Angabe der Bankkontenentwicklung im Rahmen der Jahresabrechnung  0

In einer ordnungsgemäße Jahresabrechnung sind Stand und Entwicklung der Gemeinschaftskonten auszuweisen. Im Rahmen dessen sind die Kontostände zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraums zu beziffern.

Nicht erforderlich ist es hingegen, dass die Jahresabrechnung „aus einem Guss“ ist. Insoweit genügt es, soweit sich die erforderlichen Kontodaten aus einem den Wohnungseigentümern vor der Eigentümerversammlung übersandten Rechnungsprüfungsbericht ergeben, welche es den Wohnungseigentümern ermöglicht, die rechnerische Schlüssigkeit der Jahresabrechnung rechtzeitig zu kontrollieren (GKG § 49a; WEG §§ 28, 48 Abs. 5;
LG Hamburg, Urteil vom 13.01.2021 – 318 S 67/19
vorhergehend: AG Hamburg, 28.05.2019 – 22a C 252/15

Zur Einhaltung der Sanierungsvorschläge des Sachverständigen  0

Sofern die Anfechtungsklage fristgerecht vom Anfechtungskläger bei Gericht eingereicht und der Vorschuss geleistet wurde, besteht keinerlei weitere Obliegenheit zur Kontrolle der gerichtlichen Verfahrensweise. Die Klage gilt daher auch dann noch „demnächst“ i. S. v. § 167 ZPO zugestellt, wenn die Zustellung aus Gründen, die alleine der Sphäre des Gerichtes zuzurechnen sind, erst knapp sechs Monate nach Vorschusszahlung erfolgt.

Die Wohnungseigentümer dürfen nach eigenem Ermessen nicht von den Sanierungsvorschlägen eines von diesen zuvor beauftragten Sachverständigen abweichen, sofern keinerlei eigene umfassende Prüfung stattgefunden hat (IBRRS 2021, 2384; BGB § 204 Abs. 2 Satz 2; WEG §§ 19, 23; ZPO § 167; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.07.2021 – 2-13 S 128/20 (nicht rechtskräftig); vorhergehend: AG Wiesbaden, 02.10.2020 – 92 C 4393/19

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