Posts for Tag : Verwalter

Unzulässigkeit der Beschlussersetzungsklage gegen die übrigen Eigentümer  0

Sofern die Beschlussersetzungsklage entgegen § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet wird, ist auf Beklagtenseite ein gewillkürter Parteiwechsel vorzunehmen. Andernfalls ist die Klage als unzulässig abzuweisen.

Sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter hat, führt der Ausschluss des oder der klagenden Wohnungseigentümer in einem Beschlussklageverfahren von der nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG angeordneten Gesamtvertretung dazu, dass die Gemeinschaft im Rahmen des Rechtsstreits durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird. Sofern ledig ein Wohnungseigentümer übrig bleibt, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt dieser den Verband im Prozess allein (IBRRS 2022, 2582; WEG § 44 Abs. 2 Satz 1, § 9b Abs. 1 Satz 2, § 44 Abs. 1; BGH, Urteil vom 08.07.2022 – V ZR 202/21; vorhergehend: LG Landau, 17.09.2021 – 5 S 18/21; AG Ludwigshafen, 14.04.2021 – 2p C 189/20).

Beschlussklage gegen übrige Eigentümer  0

Eine nach dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) vom 16.10.2020 (BGBl. I 2187) am 01.12.2020 gegen „die übrigen Wohnungseigentümer“ gerichtete Beschlussmängelklage ist dahingehend auszulegen, dass diese sich gegen „die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ richtet. Dies jedenfalls dann, soweit zugleich der Verwalter als Zustellungsvertreter der beklagten Partei in der Klageschrift benannt ist.

Soweit die Klageschrift eine zwar objektiv unrichtige, aber auslegungsfähige Bezeichnung des Klagegegners beinhaltet, ist diese geeignet, die Anfechtungsfristen des § 45 WEG zu wahren.

Eine fehlerhafte Parteibezeichnung kann durch Berichtigung des Rubrums geheilt werden. Insoweit ist ein förmlicher Parteiwechsel nicht erforderlich (IBRRS 2022, 1642; WEG § 44 Abs. 1, 2, § 45; LG Berlin, Urteil vom 22.03.2022 – 55 S 37/21).

Kein Einlass zur Eigentümerversammlung ohne Anmeldung?  0

Mit seinem Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung kann der Verwalter empfehlen, nicht persönlich zu erscheinen, sondern eine Vollmacht zu erteilen. Eine solche Empfehlung stellt aber keine verbindliche Ausladung der Eigentümer dar. Dieser muss daher nicht nachgekommen werden.

Gegen eine Anmeldepflicht bestehen keinerlei Bedenken. Diese hat den Zweck, frühzeitig zu erkennen, wie viele Eigentümer an der Versammlung teilnehmen werden und um einschätzen zu können, ob die geltenden öffentlich- rechtlichen Vorgaben aufgrund der COVID-19 Pandemie im Versammlungszeitraum eingehalten werden können.

Allerdings liegt ein rechtserheblicher Mangel vor, soweit mit dem Einladungsschreiben angekündigt wird, dass Personen, die unangemeldet erscheinen, nicht zur Versammlung zugelassen werden (IBRRS 2021, 2692; BGB § 180 Abs. 1; WEG § 48 Abs. 5; AG Marburg, Urteil vom 04.05.2021 – 9 C 750/20).

Übernahme des Verwaltervertrages durch neu gegründete Kapitalgesellschaft  0

Üblicherweise gehen Organstellung und Verwaltervertrag bei der Ausgliederung eines zum Verwalter bestellten einzelkaufmännischen Unternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft durch Rechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über.

Die Tatsache, dass eine natürliche Person als Verwalter bestellt wurde, gibt dem Verwalteramt und -vertrag keinerlei höchstpersönliches Gepräge (Fortführung von Senat, Urteil vom 21.02.2014 – V ZR 164/13, IMR 2014, 210 = BGHZ 200, 221; IBRRS 2021, 2574; BGB § 673 Satz 1; WEG § 26 Abs. 1; UmwG § 20 Abs. 1 Nr. 2; BGH, Urteil vom 02.07.2021 – V ZR 201/20; vorhergehend: LG Berlin, 11.08.2020 – 53 S 34/19 WEG; AG Schöneberg, 12.06.2019 – 774 C 22/18).

Wohnungseigentümergemeinschaft haftet, sofern Bauträger Schaden beim Nachbarn verursacht  0

Nach wertender Betrachtung ist derjenige Mittelbarer Handlungsstörer, der die Beeinträchtigung eines Dritten, vorliegend des Nachbarn, durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willensbetätigung verursacht, folglich in zurechenbar den störenden Zustand herbeigeführt hat. Die Veranlassung, die Gefahrenbeherrschung, oder die Vorteilsziehung sind dabei z. B. die wesentlichen Zurechnungskriterien (BGH, IMR 2015, 158).

Dementsprechend haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft auch ohne Beschlussfassung nach Besitzübergabe und teilweiser Eigentumsumschreibung an die Erwerber gegenüber dem Nachbarn verschuldensunabhängig für den bauträgerseits bei Nachbesserungsarbeiten verursachten Schaden. Insoweit ist keinerlei Kenntnis des Verwalters von den Maßnahmen erforderlich (IBRRS 2021, 1516; BGB § 906 Abs. 2 Satz 2; OLG Köln, Urteil vom 21.04.2021 – 16 U 124/20).

Namentliche Nennung von Wohngeldschuldnern im Rahmen des Einladungsschreibens zur WEG- Versammlung zulässig  0

Der Verwalter kann die Zuordnung eines Beitragsrückstands zum betreffenden Eigentümer in Form einer Saldoauflistung vornehmen und diese dem Einladungsschreiben beifügen.

Um das Risiko einer gerichtlichen Inanspruchnahme eines säumigen Zahlers abschätzen zu können, ist es erforderlich, dass nicht nur dessen Rückstand, sondern auch die Person des Schuldners im Vorfeld bekannt gemacht wird.

Maßgeblich ist, dass der Verwalter sich einerseits lediglich an einen überschaubaren und andererseits an den für die Entscheidungsfindung zuständigen Personenkreis wendet (IBRRS 2021, 0795; DS-VGO Art. 4, 6; LG Oldenburg, Urteil vom 22.12.2020 – 5 S 50/20; vorhergehend: AG Brake, 19.12.2019 – 3 C 153/19).

Verwalter ist nicht Zustellungsvertreter der beklagten Eigentümer, soweit die Gemeinschaft klagt  0

Im Falle einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer ist § 45 Abs. 1 WEG n. F. einschränkend dahingehend auszulegen, dass der Verwalter nicht Zustellungsvertreter der Beklagten ist (IBRRS 2021, 0813; WEG a.F. § 43 Nr. 2; WEG n.F. § 43 Abs. 2 Nr. 2, § 45 Abs. 1; BGH, Urteil vom 27.11.2020 – V ZR 67/20
vorhergehend: LG Bamberg, Urteil vom 13.03.2020 – 41 S 32/19 WEG
AG Aschaffenburg, 13.09.2019 – 127 C 191 WEG).

Eigentümerversammlung auch während der Corona- Pandemie  0

Der Verwalter kann sich nicht unter Hinweis auf die Corona-Pandemie weigern, eine Eigentümerversammlung durchzuführen, soweit die Durchführung mit vertretbarem Aufwand möglich ist, öffentlich- rechtliche Beschränkungen nicht entgegenstehen und die Versammlung zu einem Zeitpunkt verlangt wird, zu welchem Schulen und Geschäfte vollständig geöffnet waren.

Die Verlängerung der Verwalterbestellung nach § 6 Abs. 1 COVMG macht eine Versammlung, auf der über die Verwalterneubestellung entschieden werden soll, nicht entbehrlich (IBRRS 2021, 0691; COVMG § 6 Abs. 1; WEG a.F: § 24 Abs. 3; LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 16.02.2021 – 2-13 T 97/20).

Selbst eine bestandskräftige Jahresabrechnung kann nachträglich korrigiert werden  0

Der Beschluss über die Gesamtjahresabrechnung (…. Jahr) entspricht noch ordnungsmäßiger Verwaltung, selbst wenn die Beschlussfassung mit dem Wortlaut „Die Hausgeldabrechnung für das Jahr … wird genehmigt“ nicht die erforderliche Bestimmtheit aufweist.

Die Wohnungseigentümer können und wollen nicht beschließen, dass die Zusammenstellung des Verwalters in der Gesamtabrechnung nur materiell berechtigte Ausgaben und Einnahmen enthält.

De Bestandskraft eines Beschlusses über die Jahresabrechnung schließt es nicht aus, Fehler nachträglich zu korrigieren, etwa durch Zweitbeschluss im Folgejahr (Niedenführ in FS Riecke, 2019, S. 321 ff. ).

Das Rechtsschutzinteresse für eine Beschlussanfechtung würde jedenfalls dann fehlen, wenn beim Wegfall des Wirtschaftsplans für 2018 der bestandskräftig beschlossene Wirtschaftsplan für 2017 mit demselben falschen Verteilerschlüssel nach der Gemeinschaftsordnung fortgelten würde (IBRRS 2020, 2258; BGB §§ 269, 397 Abs. 2; WEG § 16 Abs. 3; ZPO §§ 92, 708 Nr. 11, § 711
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 15.04.2020 – 539 C 21/18

Der selbst erwerbender Verwalter darf Zustimmung erteilen  0

Hängt die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters ab, kann dieser die Zustimmung auch dann erteilen, wenn dieser selbst das Wohnungseigentum erwirbt.

§ 181 BGB steht der Wirksamkeit der Zustimmung weder in direkter noch in entsprechender Anwendung entgegen (im Anschluss an OLG Düsseldorf, IMR 2020, 256) ( IBRRS 2020, 1943; BGB § 181; WEG § 12;
OLG Hamm, Beschluss vom 10.03.2020 – 15 W 72/20).

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