Posts for Tag : Vermieter

Keine Erstattung freiwillige Reparaturen des Mieters  0

Sofern in einem Mietvertrag ein Vorauszahlungsbetrag für Betriebskosten vorgesehen ist, aber in der Zeile für Heizkosten anstelle eines Vorauszahlungsbetrags „###“ eingetragen ist und darunter außerdem der Passus notiert ist „rechnen die Mieter direkt mit dem Energieversorgungsunternehmen ab“, spricht dies sowohl nach dem Wortlaut, als auch nach systematischer Auslegung dafür, dass nach dem Willen der Parteien Heizkosten nicht umgelegt werden sollten.

Sofern der Mieter gegenüber dem Vermieter schriftlich bekundet, Reparaturkosten kulanterweise zu übernehmen, obwohl dieser mietvertraglich dazu nicht verpflichtet sei, steht der Rückforderung einer geleisteten Zahlung § 814 BGB entgegen. Schließlich hat der Mieter damit zum Ausdruck gebracht, die Rechtslage geprüft und trotz erkannter fehlender Verpflichtung geleistet zu haben (IBRRS 2022, 0978; BGB § 305c Abs. 2, § 556 Abs. 3 Satz 1, § 812 Abs. 1 Satz 1, § 814; AG Hamburg, Urteil vom 13.08.2021 – 46 C 101/19).

Verbleibende Zweifel am Eigenbedarf gehen zu Lasten des Vermieters  0

Trägt der Vermieter für den von ihm geltend gemachten Eigenbedarf die Beweislast, so müssen letzte Zweifel zu seinen Lasten gehen (IBRRS 2022, 0802; BGB § 546a Abs. 1; LG Itzehoe, Beschluss vom 12.02.2021 – 9 S 39/20).

Kein negatives Feststellungsinteresse bei vorbehaltenen oder auf die Aufrechnung beschränkten Ansprüchen  0

Soweit der Vermieter über die Kaution hinausgehende Ansprüche beziffert, aber sich die Geltendmachung der über die Kaution hinausgehenden Ansprüche lediglich vorbehält, liegt ein negatives Feststellungsinteresse nicht vor, da dies für ein Berühmen eines Anspruchs nicht ausreicht.

Soweit der Beklagte zum Ausdruck bringt, dass Schadensersatzforderungen ausschließlich im Rahmen der Aufrechnung geltend gemacht werden, liegt ein negatives Feststellungsinteresse nicht vor (IBRRS 2022, 0603; ZPO § 256 Absatz 1; LG Lüneburg, Urteil vom 09.02.2022 – 6 S 27/21).

Location kann gekündigt werden, sofern Hochzeitsfeier wegen Corona nicht durchführbar ist  0

Soweit Räumlichkeiten zur Durchführung einer Hochzeitsfeier mit bis zu 120 Personen angemietet werden, die wegen der Corona- Pandemie nur mit einer beschränkten Personenzahl, nämlich z. B. mit 50 Personen, durchgeführt werden könnte, kommt grundsätzlich nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein Kündigungsrecht der Mieter in Betracht, im Falle dessen berechtigter Ausübung jedoch eine Ausgleichszahlung an den Vermieter zu leisten ist (IBRRS 2021, 3738; BGB §§ 275, 308 Nr. 7, § 309 Nr. 5, § 326 Abs 5.; OLG Celle, Urteil vom 02.12.2021 – 2 U 64/21 (nicht rechtskräftig; vorhergehend: LG Lüneburg, 10.05.2021 – 10 O 313/20).

§ 566 Abs. 1 BGB greift nicht immer, sofern Eigentümer und Vermieter nicht identisch sind  0

§ 566 Abs. 1 BGB ist bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer entsprechend anwendbar, sofern die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

Soweit der Grundstückseigentümer erst im Zeitpunkt der Veräußerung des vermieteten Grundstücks ein wirtschaftliches Interesse am Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Mietvertrag hat, liegen diese Voraussetzungen nicht vor (Abgrenzung zu Senatsurteil, IMR 2017, 401; IBRRS 2021, 3710, BGB § 566 Abs. 1, § 578 Abs. 2 Satz 1; BGH, Urteil vom 27.10.2021 – XII ZR 84/20; vorhergehend: LG Itzehoe, 18.08.2020 – 1 S 55/19;
AG Itzehoe, 09.04.2019 – 95 C 133/17).

Kündigungsrecht des Ersteigerers bricht vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung  0

Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen Kündigungsbeschränkungen, wie z. B. der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, die zwischen dem Mieter und dem früheren Eigentümer vereinbart worden sind, nicht entgegen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt (IBRRS 2021, 3102; BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573d; ZVG § 57a; BGH, Urteil vom 15.09.2021 – VIII ZR 76/20; vorhergehend: LG München I, Urteil vom 28.02.2020 – 14 S 12060/19; AG München, 02.08.2019 – 461 C 1123/19).

Einseitige Mieterhöhung des Vermieters  0

Soweit der Vermieter in einem begründungslosen Mieterhöhungsverlangen zum Ausdruck bringt, im Wege des einseitigen Gestaltungsrechts zur Erhöhung der Miete berechtigt zu sein, ist eine Umdeutung dieser Erklärung in einen Antrag auf einvernehmliche Vertragsänderung nicht möglich.

Bei Zahlung der Erhöhungsbeträge durch den Mieters liegt mangels Vorliegens eines Angebots keine konkludente Zustimmung vor. Folglich kann der Mieter die zu Unrecht geleisteten Beträge gemäß § 812 BGB kondizieren.

Der Mieter, der auf die Wirksamkeit des nichtigen Erhöhungsverlangens vertraut, kennt die einen Rückforderungsanspruch gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB begründenden Umstände erst ab dem Zeitpunkt, ab dem dieser über die Rechtsgrundlosigkeit aufgeklärt wurde.

In derartigen Fällen gilt die 10-jährige Verjährungsfrist des § 199 Abs. 4 BGB (IBRRS 2021, 2558; BGB §§ 133, 145 ff., 199, 557 ff., 812; LG München I, Urteil vom 03.02.2021 – 14 S 11480/20).

Auch kleine Mängel können teuer werden, bei Vertragsstrafe wegen verspäteter Mangelbeseitigung  0

Soweit sich der Vermieter durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe verpflichtet hat, Modernisierungsarbeiten unter Ausnahme von ganz geringfügigen Mängeln bis zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Wohnung des Mieters vollständig ausführen zu lassen, kann auch bei verhältnismäßig geringfügigen Mängeln, die jedoch den Wohnwert beeinträchtigen, die Vertragsstrafe fällig werden, vorliegend z. B. 10.000.- € für 4 Monate) (IBRRS 2021, 2288; BGB §§ 242, 339, 343; HGB § 348; LG Berlin, Urteil vom 23.03.2021 – 67 S 8/21; vorhergehend: AG Mitte, 19.11.2020 – 4 C 1/18).

Zur Fälligkeit der Kautionsrückzahlung  0


Fälligkeit des Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution tritt erst ein, wenn Abrechnungsreife eingetreten ist. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter eine nach den Umständen des Einzelfalls angemessene Zeit zur Prüfung und Entscheidung hatte, ob und inwieweit er die Kaution für eigene Forderungen aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung in Anspruch nehmen möchte. Eine starre Frist existiert insoweit nicht.

Die Vereinbarung einer angeblich frühzeitigen Rückzahlung der Kaution hat der Mieter nachzuweisen (IBRRS 2021, 2326; BGB § 280 Abs. 1, 2, § 286; AG Hamburg, Urteil vom 07.01.2021 – 40a C 106/19

Gegen Eigenbedarfskündigung schützen Alter und tiefe Verwurzelung  0

Soweit sich der Mieter in einem hohen Lebensalter befindet, kann die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses den Mieter in seiner durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde verletzen.

Dies setzt voraus, dass der Mieter tief am Ort der Mietsache verwurzelt ist und für diesen keine konkret realisierbare Chance mehr besteht, seine private Existenz aufgrund einer autonomen Entscheidung an einem anderen Ort unter Erhalt der an seinem bisherigen Wohnort vorhandenen Wurzeln erneut und auf Dauer wieder aufzubauen.

Soweit die Kündigungsfolgen den Mieter in seiner Menschenwürde verletzen, kann die Interessenabwägung gemäß § 574 Abs. 1 BGB allenfalls dann zu Gunsten des Vermieters ausfallen, wenn dessen Erlangungsinteresse besonders dringlich ist. Jedenfalls reicht die Benachteiligung des gewöhnlichen Komforts, sowie wirtschaftlicher Nachteile dafür nicht aus (IBRRS 2021, 2064; BGB § 546 Abs. 1, § 566 Abs. 1, § 574 Abs. 1, § 985; GG Art. 1 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 25.05.2021 – 67 S 345/18; vorhergehend: BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19;
LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019 – 67 S 345/18
AG Berlin-Mitte, 26.10.2018 – 20 C 221/16).

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