Posts for Tag : Teilungserklärung

Funktionsbezeichnung oder Zweckbestimmung in Teilungserklärung?  0

Werden einzelne, zu einer Sondereigentumseinheit gehörende Räume in der Teilungserklärung mit ihrer Funktionsbezeichnung benannt („Gaststube”, „kleiner Gastraum”, „Vorratsraum” usw.) und erfolgt dies erkennbar nur im Zusammenhang mit der räumlichen Abgrenzung des Sondereigentums, so handelt es sich um keine Zweckbestimmungen im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG ( BGB § 15 Abs. 3, § 1004 Abs. 1; WEG § 13 Abs. 1, § 15 Abs. 3; ZPO § 130 Nr. 6, § 234 Abs. 1 Satz 1).

 

Ob eine Teilungserklärung Zweckbestimmungen enthält, ist durch Auslegung zu ermitteln (IBRRS 2018, 3241). 
LG Berlin, Urteil vom 14.09.2018 – 55 S 201/13 WEG; 
vorhergehend: AG Neukölln, 16.07.2013 – 70 C 34/13 WEG).

Wenn Gewerbe im Rückgebäude zulässig ist, darf dort auch gewohnt werden.  0

Kann nach der Teilungserklärung das Rückgebäude eines Hauses im allgemeinen Wohngebiet zwar nicht zu Wohnzwecken, aber grundsätzlich zu jedem anderen beliebigen beruflichen oder gewerblichen Zweck genutzt werden, ist für einen Unterlassungsanspruch der Wohnnutzung eine typisierende Betrachtung anzustellen.

 

Ein Unterlassungsanspruch besteht jedenfalls dann nicht, wenn die Wohnnutzung des Rückgebäudes die weiteren Wohnungseigentümer nicht mehr beeinträchtigt, als beispielsweise die erlaubte Nutzung als Tanz-, Sport-und Fitnesscenter, bzw. Schank- und Speisewirtschaft, (IBRRS 2017, 2649; BGB § 1004; WEG §§ 1141522; LG München I, Urteil vom 12.05.2016 – 36 S 6246/15; vorhergehend: AG München, 06.03.2015 – 483 C 7837/14 WEG).

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Ist ein Sondereigentümer aufgrund der Teilungserklärung verpflichtet, Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stehen, oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, in Stand zu halten, so befindet sich die Abdichtung der Dachterrasse, die gleichzeitig das Dach der darunter befindlichen Wohnung darstellt, nicht in diesem Sinn „im Bereich“ des Sondereigentums der Penthousewohnung (IBRRS 2017, 2272; BGB §§ 280677683812; WEG §§ 1421).

Sonderumlage nach gesetzlichem Verteilungsschlüssel und damit in der Regel nicht nach Wohnfläche  0

Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen hat.

 

Lässt sich anhand der Teilungserklärung weder ausdrücklich noch durch Auslegung ermitteln, dass für Instandhaltung und Instandsetzung ein anderer als der gesetzliche Verteilungsschlüssel gelten soll, kann die Eigentümerversammlung nicht beschließen, dass eine Sonderumlage zur Finanzierung der beschlossenen Sanierungsarbeiten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche vorgenommen werden soll (WEG §§ 13, 16 Abs. 4, § 46; AG Hamburg, Urteil vom 24.11.2016 – 35a C 106/16).

Bei eindeutige Vertreterklausel kann die Bevollmächtigung des Verwalters unwirksam sein.  0

Der Beschluss über die Neuwahl des Verwaltungsbeirats ist ungültig, wenn bei der Eigentümerversammlung nicht die nach der Teilungserklärung bestimmte Beschlussfähigkeit erreicht wird, vorliegend mindestens die Hälfte der Stimmrechte.

 

Eine Vertreterklausel in der Teilungserklärung, die vorsieht, dass Wohnungseigentümer sich nur durch den Ehepartner, Familienangehörige oder andere Wohnungseigentümer, nicht aber durch den Verwalter, vertreten lassen darf, ist wirksam.

 

Wurde die Vertreterklausel mit eindeutigem Wortlaut getroffen, kann diese nicht so ausgelegt werden, dass ausnahmsweise der Verwalter doch wirksam bevollmächtigt werden kann (WEG §§ 10, 24, 25, 29, 43 Nr. 4; LG Hamburg, Urteil vom 21.09.2016 – 318 S 51/16; vorhergehend:AG Hamburg-St.Georg, 29.04.2016 – 980b C 62/15 WEG).

Bei vorbehaltloser Zustimmung keine Ausgleichszahlung  0

Stimmen nachteilig betroffene Wohnungseigentümer einer von einem Miteigentümer durchgeführten Baumaßnahme vorbehaltlos zu, ohne dabei davon überrascht zu werden, dass die tatsächliche Bauausführung von der Teilungserklärung abweicht, ist ein Anspruch auf eine Ausgleichszahlung von vornherein ausgeschlossen (WEG § 10 Abs. 2 Satz 3; BGH, Beschluss vom 19.01.2017 – V ZR 95/16).

Die sich aus der Teilungserklärung ergebende Prozessführungsermächtigung gilt für den jeweils aktuellen Verwalter  0

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, säumige Beiträge anzufordern und einzuziehen. Er ist jedoch nicht automatisch zur Prozessführung ermächtigt.

 

Für die gerichtliche Durchsetzung benötigt der Verwalter eine besondere Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft durch die Teilungserklärung, durch Mehrheitsbeschluss, oder Vereinbarung.

 

Ergibt sich aus der Teilungserklärung, dass der Verwalter auch zur gerichtlichen Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der laufenden Verwaltung ermächtigt ist, erstreckt sich diese Befugnis nicht nur auf den ersten Verwalter, sondern auch auf den jeweils aktuellen Verwalter.

 

Der wirksame Jahreswirtschaftsplan bildet die Anspruchsgrundlage für die Geltendmachung von rückständigen Hausgeldzahlungen gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern (WEG § 27; LG Dortmund, Urteil vom 10.01.2017 – 1 S 199/16).

Wohnungseigentümer kann eigene Kellerräume als Wohnung nutzen, wenn die Teilungserklärung eine Änderung der Zweckverwendung zulässt.  0

Ein Wohnungseigentümer ist grundsätzlich berechtigt, in seinem Sondereigentum stehende Kellerräume als Wohnräume auszubauen, wenn die Teilungserklärung jedem Eigentümer erlaubt, die Zweckverwendung seiner Räume zu ändern. Bezeichnungen wie „Hobbyraum“ oder „Keller“ im Aufteilungsplan sind in diesem Fall nur unverbindliche Nutzungsvorschläge.

 

Sofern Bestimmungen der Teilungserklärung nicht entgegenstehen, ist es dem Wohnungseigentümer nicht verwehrt, seine Wohnung faktisch in zwei selbständige Einheiten zu unterteilen (BGB §§ 903, 1004 Abs. 1; WEG § 13 Abs. 1, § 15 Abs. 1, 3; OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.10.2016 – 9 U 14/15; vorhergehend: LG Konstanz, 23.12.2014 – D 4 O 192/14).

Der Mieter muss sich an die Zweckbestimmung halten  0

Macht der Mieter von der an diesen vermieteten Eigentumseinheit in einer Weise Gebrauch, die gegen die in der Teilungserklärung vereinbarte Zweckbestimmung verstößt, richten sich die Unterlassungsansprüche sowohl gegen den vermietenden Eigentümer als mittelbaren Handlungsstörer als auch gegen den Mieter selbst (LG Hamburg, Urteil vom 06.01.2016 – 318 S 40/15).

Hobbyraum  0

Hobbyräume und Vorratskeller dürfen nicht als Wohnung vermietet werden.

 

Laut BGH macht auch ein jahrelanger Verstoß die entsprechende Wohnnutzung nicht zulässig. Daher dürfen andere Eigentümer des Hauses anlässlich einer Neuvermietung verlangen, dass die zweckfremde Nutzung beendet wird (BGH v. 08.05.15, V ZR 178/14).

 

Im konkreten Fall ging es um die Souterrainräume eines Hauses im Raum Wiesbaden.

 

In der zu der Anlage gehörenden Teilungserklärung sind die Räume jedenfalls als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“ ausgewiesen. Der betreffende Eigentümer wohnte im Erdgeschoss.