Posts for Tag : Mietminderung

Nach Auszug aus Mietwohnung Instandsetzungsarbeiten?  0

Der Mieter erwirbt mit Abschluss eines Mietvertrags, vorliegend in Form eines Dauernutzungsvertrags, auf den die Vorschriften der §§ 535 ff. BGB entsprechend anwendbar sind, das Recht, die Mietsache vollumfänglich zu nutzen. Der Mieter ist im Gegenzug verpflichtet, den Mietzins zu leisten.

Aus dem Vertrag, oder der sonstigen Vereinbarung ergibt sich der Umfang des Vertragsgegenstands bzw. des Nutzungsrechts der Parteien.

Soweit hinsichtlich einzelner Punkte eine Vereinbarung fehlt, oder lediglich eine unvollständige Abrede getroffen wurde, ist der Umfang des Gebrauchsrechts durch Auslegung des Vertrags gem. § 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung zu ermitteln (siehe Eisenschmid, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, § 535 Rz. 20 f.; IBRRS 2021, 2635; BGB §§ 157, 311c, 535 Abs. 1 Satz 2; AG Neukölln, Urteil vom 01.07.2021 – 6 C 303/19).

Stimmigkeit der Modernisierungsmieterhöhung  0

An die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Daher reicht es, sofern der Mieter anhand der Erläuterung den Grund der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann.

Dies ist nicht der Fall, wenn die Angaben in der Modernisierungsankündigung von den Angaben in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung ganz erheblich abweichen, sich teilweise gar widersprechen, so dass sich die Überlegung aufdrängt, ob es sich in Ankündigung und Mieterhöhungserklärung überhaupt um ein und dasselbe Vorhaben handelt.

Dem Vermieter ist zuzumuten, erhebliche Abweichungen zu erklären.

Die Verringerung der Glasfläche des Küchenfensters um mehr als 45 % durch Ersatz in Form eines Holzisolierglasfenster mit Dreischeibenverglasung, nach Austausch des vorhandenen Doppelkastenfensters, stellt einen Mietmangel dar, der eine dreiprozentige Mietminderung zulässt (IBRRS 2021, 2534; BGB § 536 Abs. 1, §§ 559 ff.; EGBGB Art. 229 § 49 Abs. 1; LG Berlin, Beschluss vom 01.07.2019 – 65 S 250/19).

Modernisierung kann Mietmangel darstellen  0

Die Mietminderung gem. § 536 Abs. 1 BGB setzt einzig und allein eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit voraus.

Eine Mietminderung ist auch dann zulässig, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung auf einer berechtigten, vom Mieter zu duldenden, Modernisierung beruht.

Dies gilt unabhängig von einem Verschulden des Vermieters, oder öffentlich- rechtliche Vorgaben oder Beschränkungen, wie z. B. bei der Entfernung von Regalen, um das nach Vorgaben der Denkmalschutzbehörde eingebaute Fenster vollständig öffnen zu können (IBRRS 2021, 0914; BGB § 536 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 27.02.2020 – 64 S 270/18; vorhergehend: AG Charlottenburg, 21.11.2018 – 227 C 61/18).

Corona- bedingte Schließung stellt Mietmangel dar  0

Ist das Mietobjekt corona-bedingt aufgrund staatlicher Anordnungen nicht oder nur eingeschränkt nutzbar, liegt ein Mangel der Mietsache vor.

Die Miete kann um bis zu 80% gemindert werden, wenn das Geschäftslokal aufgrund der staatlichen Anordnungen geschlossen bleiben muss.

Soweit nur ein geringer Teil, z. B. 25 % der Gesamtfläche, für den Publikumsverkehr geöffnet werden kann und dieser weiter beschränkt ist, kann die Miete um 50 % gekürzt werden.

Soweit die gesamte Fläche geöffnet bleiben kann, aber die Beschränkungen des Publikumsverkehrs (1 Person pro 20 qm) bestehen bleiben, ist eine Mietminderung von 15 % angemessen.

Außerdem liegt auch eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, deren Rechtsfolge zur Reduzierung der Miete führt. Diese entspricht der gesetzlichen Mietminderung (IBRRS 2020, 3161;
BGB § 535 Abs. 1, § 536b; LG München I, Urteil vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20).

Berechnung der Beschwer bei Rückbaustreit zwischen Vermieter und Mieter  0

Der Wert der Beschwer einer Verurteilung des Vermieters zum Rückbau begonnener und den Mietgebrauch des Mieters beeinträchtigender Bauarbeiten bemisst sich gem. §§ 2, 3 und 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung, also nicht nach den Kosten des Rückbaus (ZPO §§ 2 f., 9, 544 Abs. 2 Nr. 1; BGH, Beschluss vom 07.04.2020 – VIII ZR 383/18; vorhergehend: LG Bremen, 07.11.2018 – 1 S 21/18 AG Bremen, 27.12.2017 – 19 C 152/16).

Keine weitere Mietminderung, sofern der Mieter den Handwerkern keinen Zugang gewährt.  0

Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter, oder von diesem beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt.

Folglich entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr vorgenommen werden darf.

Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete, z. B. einem Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters, den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der „Beweissicherung“ erhalten will (IBRRS 2019, 1624; BGB § 320 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2; ZPO § 322 Abs. 1; BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 12/18; vorhergehend: LG Dresden, 08.12.2017 – 4 S 310/16; AG Dresden, 03.06.2016 – 140 C 535/16).

Mietminderung wegen Großbaustelle  0

Eine fiktive Mietminderung wegen Baulärms kann bei nachbarrechtlichen Gebrauchsbeeinträchtigungen einen Entschädigungsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auslösen.

Die vorübergehende Großbaustelle eines Nachbarn an einer direkt angrenzenden Hauswand zum bewohnten Mietshaus über mehrere Monate führt zu einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs, welche die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschreitet. Dies selbst dann, wenn die immissionsschutzrechtlichen Grenzwerte und baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden.

In Großstädten ist Baustellenlärm nicht generell hinzunehmen.

§ 906 BGB findet im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander keine Anwendung (BGB § 536 Abs. 1, § 906 Abs. 1, 2; ZPO § 540 Abs. 1 Nr. 1; IBRRS 2019, 0978; LG Hamburg, Urteil vom 21.12.2018 – 316 S 71/18; vorhergehend: AG Hamburg, 02.08.2018 – 40a C 45/18).

Keine Mietminderung trotz Baustellen bei freiem Geschäftseingang  0

Der Mieter kann keine Mietminderung bei einem innerstädtischen Geschäft für Möbel und Wohnaccessoiressofern verlangen, wenn Laufkundschaft aufgrund verschiedener Baustellen, sowohl vor dem Geschäft als auch in den umliegenden Straßen fernbleibt, sofern der unmittelbare Zugang zu dem Geschäft unbeeinträchtigt ist und keine Einkapselung vorliegt (IBRRS 2019, 0880; BGB §§ 535, 536; LG Hamburg, Urteil vom 16.11.2018 – 412 HKO 159/17).

Mietminderung wegen konkreter Gefahr eines Wasserschadens  0

Führen Wassereintritte nach Niederschlägen wiederholt zu Schäden in einem Schuhgeschäft, wird die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch für die Folgezeit bereits durch die konkrete Gefahr weiterer Wassereintritte erheblich gemindert.

 

Macht der Mieter nach einem Wassereintritt Schadensersatzansprüche geltend, muss der Vermieter gemäß § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB sein fehlendes Verschulden beweisen, soweit die Ursache des Wassereintritts in seinem Herrschaftsbereich liegt (hier: Eintritt von Niederschlagswasser durch das Dach (IBRRS 2018, 0700; BGB §§ 536, 536a Abs. 1; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 22.08.2017 – 9 U 141/15).

Verlust des Mietminderungsrechts bei Fortzahlung der Miete für 6 Monate trotz fortbestehendem Mangel  0

Feuchte Stellen an den Wänden im Bürobereich berechtigten zur Mietminderung.

 

Allerdings verliert der Mieter sein Recht zur Mietminderung, wenn er trotz Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltlos und ungekürzt über einen Zeitraum von mindestens sechs Monaten fortentrichtet (BGB §§ 535, 536, 536 b; AG Pforzheim, Urteil vom 04.07.2016 – 6 C 63/16 (nicht rechtskräftig; Ber: 9 S 221/16).

 

 

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