Posts for Tag : Mieterhöhung

Befristung des Mietvertrags wegen Verwertungskündigung  0

Eine wirksame Befristung setzt u. a. voraus, dass der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Dabei ist der Befristungsgrund hinreichend zu konkretisieren. Das alleinige Schlagwort „Dachausbau“ reicht dabei nicht aus.

Umbau oder Sanierung bzw. Modernisierung stellen grundsätzlich eine wirtschaftliche Verwertung dar. In einem beabsichtigten Dachausbau und der damit bezweckten Schaffung zusätzlichen Wohnraums liegt folglich eine wirtschaftliche Verwertung.

Keine Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Verwertungskündigung ist hingegen das Vorliegen einer Baugenehmigung (LG Münster, Beschluss vom 18.01.2021 – 3 S 102/20; IBRRS 2022, 1431; BGB § 546 Abs. 1, § 568 Abs. 1, § 573 Abs. 3, § 573c Abs. 1 Satz 1, § 575 Abs. 1.).

Einseitige Mieterhöhung des Vermieters  0

Soweit der Vermieter in einem begründungslosen Mieterhöhungsverlangen zum Ausdruck bringt, im Wege des einseitigen Gestaltungsrechts zur Erhöhung der Miete berechtigt zu sein, ist eine Umdeutung dieser Erklärung in einen Antrag auf einvernehmliche Vertragsänderung nicht möglich.

Bei Zahlung der Erhöhungsbeträge durch den Mieters liegt mangels Vorliegens eines Angebots keine konkludente Zustimmung vor. Folglich kann der Mieter die zu Unrecht geleisteten Beträge gemäß § 812 BGB kondizieren.

Der Mieter, der auf die Wirksamkeit des nichtigen Erhöhungsverlangens vertraut, kennt die einen Rückforderungsanspruch gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB begründenden Umstände erst ab dem Zeitpunkt, ab dem dieser über die Rechtsgrundlosigkeit aufgeklärt wurde.

In derartigen Fällen gilt die 10-jährige Verjährungsfrist des § 199 Abs. 4 BGB (IBRRS 2021, 2558; BGB §§ 133, 145 ff., 199, 557 ff., 812; LG München I, Urteil vom 03.02.2021 – 14 S 11480/20).

Stimmigkeit der Modernisierungsmieterhöhung  0

An die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Daher reicht es, sofern der Mieter anhand der Erläuterung den Grund der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann.

Dies ist nicht der Fall, wenn die Angaben in der Modernisierungsankündigung von den Angaben in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung ganz erheblich abweichen, sich teilweise gar widersprechen, so dass sich die Überlegung aufdrängt, ob es sich in Ankündigung und Mieterhöhungserklärung überhaupt um ein und dasselbe Vorhaben handelt.

Dem Vermieter ist zuzumuten, erhebliche Abweichungen zu erklären.

Die Verringerung der Glasfläche des Küchenfensters um mehr als 45 % durch Ersatz in Form eines Holzisolierglasfenster mit Dreischeibenverglasung, nach Austausch des vorhandenen Doppelkastenfensters, stellt einen Mietmangel dar, der eine dreiprozentige Mietminderung zulässt (IBRRS 2021, 2534; BGB § 536 Abs. 1, §§ 559 ff.; EGBGB Art. 229 § 49 Abs. 1; LG Berlin, Beschluss vom 01.07.2019 – 65 S 250/19).

Formelle Anforderungen an Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen  0

Das Mieterhöhungsverlangen hat gemäß § 559b Abs. 1 BGB zu seiner formellen Wirksamkeit, sowohl eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags, als auch eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels, sowie transparente Angaben zu den in Abzug zu bringenden Kostenanteilen für Instandsetzung, oder von Subventionen, bzw. KfW- Darlehen, zu enthalten (IBRRS 2021, 2100; BGB § 559b Abs. 1 Satz 2; AG Münster, Urteil vom 20.05.2021 – 8 C 2208/20)

Für jede abgeschlossene Modernisierungsmaßnahme kann eine Mieterhöhung erfolgen  0

Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, kann der Vermieter gemäß § 559b Abs. 1 BGB mehrere Mieterhöhungen bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären (IBRRS 2021, 1666; BGB § 559 Abs. 1, § 559b; im Anschluss an Senatsurteile vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, Rz. 39, IMRRS 2020, 0928 = NJW 2015, 934; vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, Rz. 32, IMRRS 2020, 0159 = WuM 2020, 493) BGH, Urteil vom 28.04.2021 – VIII ZR 5/20; vorhergehend: LG Osnabrück, 11.12.2019 – 1 S 152/19; AG Osnabrück, 23.04.2019 – 48 C 33/19).

Mieterhöhung gemäß § 558 BGB auch bei Mischmietverhältnissen  0

Der Vermieter kann gemäß § 558 BGB auch die Miete von zur Wohn- und gewerblichen Nutzung überlassenen Räumen erhöhen.

Soweit die Parteien einen festen „Teilgewerbezuschlag“ für die gewerbliche Nutzung von Teilflächen, oder Räumen, vereinbart haben, ist dieser bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für die gesamte Mietsache, sondern, zwecks Vermeidung einer unzulässigen doppelten Berücksichtigung der Gewerbefläche, nur derjenigen Vergleichsmiete zuzuschlagen, die auf die im Mietvertrag zur Wohnnutzung zugewiesenen Teilflächen und Räume entfällt, vorliegend Ausgangsmiete in Höhe von 596.- €, nebst Teilgewerbezuschlag in Höhe von 527.- € (IBRRS 2021, 0351; BGB § 558 Abs. 1; MietenWoG Art. 1 § 3 LG Berlin, Beschluss vom 22.10.20 – 67 S 204/20

Mieterhöhung auf Grundlage der Modernisierungskosten?  0

Dem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, ist die Möglichkeit einer weiteren Mieterhöhung auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB a.F. ist nicht verwehrt.

Allerdings ist in diesem Fall der im Anschluss geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde. Jedenfalls dürfen die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB a.F. gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht überschreiten (IBRRS 2021, 0137; BGB a.F. §§ 559 ff.; BGB §§ 558 ff.; BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 367/18; vorhergehend: LG Berlin, 13.11.2018 – 63 S 128/18 AG Berlin-Mitte, 10.03.2015 – 8 C 208/14).

Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhung  0

Eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhung setzt voraus, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen die geforderte erhöhte Miete betragsmäßig entnehmen kann. Ferner muss die Mieterhöhung durch nähere Hinweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete, z. B. durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel, begründet wird.

Der in der Grundmiete enthaltene Betriebskostenanteil ist nur dann herauszurechnen, wenn die geforderte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt, als die in dem Mieterhöhungsschreiben dargelegte, auf der reinen Nettomiete basierende, ortsübliche Vergleichsmiete (IBRRS 2021, 0074; BGB § 558a; BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 108/20
vorhergehend: LG Köln, 02.04.2020 – 6 S 163/19;
AG Köln, 19.07.2019 – 221 C 28/19).

Berliner Mietendeckel verfassungsgemäß  0


§ 3 Abs. 1 MietenWoG Bln stehen keine durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken entgegen.

§ 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ist seit dem Inkrafttreten am 23.02.20 als gesetzliches Verbot i. S. v. § 134 BGB zu berücksichtigen. Im Umfang eines Verstoßes tritt die Nichtigkeit der Vereinbarung zur Miethöhe ein. Eine Klage, mit der die Zustimmung zu einer unzulässigen Miethöhe gefordert wird, ist unbegründet.

Soweit nach dem 23.02.20 gerichtlich über die Zustimmung zur Mieterhöhung zu entscheiden ist, ist der Anspruch gemäß § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln, § 134 BGB, inhaltlich ab März 2020 auf den am Stichtag 18.0619 maßgeblichen Betrag begrenzt. Für die Höhe der vorher fällig gewordenen Monatsmieten gelten, ohne Anwendung von § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln, die bis zum 23.02.20 maßgeblichen Vorschriften (IBRRS 2020, 2459; BGB §§ 134, 558, 823 Abs. 2; GG a.F. Art. 74 Nr. 18; GG Art. 14 Abs. 1 Satz 1, Art. 70, 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1; MietenWoG Bln § 3 Abs. 1 Satz 1, § 8; ZPO § 148, § 287, § 894 LG Berlin, Urteil vom 31.07.2020 – 66 S 95/20; vorhergehend: AG Tempelhof-Kreuzberg, 05.03.2020 – 18 C 374/19

Keine Mieterhöhung bei Verschlechterung der Wohnlage  0

Hinsichtlich der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist grundsätzlich der Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens und folglich der zu diesem Zeitpunkt gültige Mietspiegel relevant.

Ausnahmsweise ist für den Fall, dass die Werte des für die Wohnung maßgeblichen Rasterfelds durch eine negative Veränderung der Wohnlage seit dem Stichtag des älteren Mietspiegels erheblich und ungewöhnlich gesunken sind, ein Stichtagsabschlag zulässig (vgl. für den umgekehrten Fall einer ungewöhnlichen Steigerung der Mietpreise BGH, IBRRS 2020, 2288; BGB §§ 133, 157, 558d Abs. 3;  IMR 2017, 181), AG Mitte, Urteil vom 04.02.2020 – 5 C 28/19).

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