Posts for Tag : Gemeinschaftseigentum

Mangel durch Nichteinhaltung der anerkannten Regeln der Technik   0

Der Besteller hat einen Anspruch darauf, dass das Werk zum Zeitpunkt der Abnahme den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Ein Mangel liegt bereits vor, soweit Abdichtungen nicht fachgerecht nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt werden. Ob es dadurch noch zu einem weitergehenden Schaden gekommen ist, ist für die Frage der Mangelhaftigkeit unerheblich.

Im Rahmen der Herstellung der Betonbodenplatte eines Balkons ist grundsätzlich kein Gefälle erforderlich. Etwas anderes kann sich dadurch ergeben, sofern sich entsprechend der Bau- und Ausstattungsbeschreibung zusätzlich Holzdielen auf dem Balkon befinden.

Verlangt der Besteller anstatt der Leistung sogenannten kleinen Schadensersatz, umfasst dieser, infolge der mangelhaften Leistung des Unternehmers, sowohl den bestehenden Minderwert des Werks, als gegebenenfalls auch darüber hinausgehende weitere Vermögensschäden des Bestellers (IBRRS 2023, 2844; BGB §§ 280, 281, 633, 634; LG Köln, Urteil vom 16.12.2022 – 18 O 25/20).

Pflicht zur Übernahme der Instandhaltungskosten der Sondereigentümer für Fenster und anderes  0

Werden dem Wohnungseigentümer per Beschluss die Kosten der Erhaltung und Erneuerung der „zu seiner Sondereigentumseinheit zählenden Fenster, Balkontüren, Rollläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren“ auferlegt, so hält sich dieser nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEGim Rahmen des weiten Ermessen der Wohnungseigentümer (IBRRS 2023, 1802; WEG § 16; LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 31.05.2023 – 2-13 S 91/22).

Der Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Mitgebrauch des Gemeinschaftsvermögens  0

Das Recht zum Mitgebrauch der Wohnungseigentümer erstreckt sich nach § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG nur auf das Gemeinschaftseigentum und nicht auch auf das Gemeinschaftsvermögen.

Kein Gegenstand des Sondereigentums können nach § 5 Abs. 2 WEG- Gebäudeteile sein, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, außerdem Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden. Die Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG findet gilt über ihren Wortlaut hinaus nicht nur für Gebäudebestandteile, sondern auch auf für Räume. Kein Sondereigentum können Räume sein, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

Besteht eine Regelung der Teilungserklärung in einer reinen Gesetzeswiederholung, führt eine spätere Gesetzesänderung in der Regel nicht dazu, dass die ursprüngliche Regelung der Teilungserklärung gegenüber der späteren Gesetzesänderung Vorrang hat (LG München, Beschluss vom 14.12.2022 – 36 S 6500/22 WEG (IBRRS 2023, 1507; IBRRS 2023, 1507, IBRRS 2023, 1507; vorhergehend: LG München I, 08.11.2022 – 36 S 6500/22 WEG; AG Sonthofen, 03.05.2022 – 4 C 304/20 WEG).

Betretungsrecht wegen von Wohnungseigentümer ausgeführter Umbauarbeiten  0

Ein Betretungsrecht ist dann zu bejahen ist, wenn wegen eigenmächtiger Maßnahmen des Sondereigentümers am Gemeinschaftseigentum überprüft werden soll, ob die Maßnahme fachgerecht erfolgt ist und sich das Gemeinschaftseigentum in ordnungsgemäßem Zustand befindet. Dies gilt auch in Fällen, in denen eine generelle Auswirkung baulicher Maßnahmen auf das gemeinschaftliche Eigentum überprüft werden soll, wenn und soweit sich trotz bereits erteilter Auskünfte insoweit keinerlei sichere Schlüsse ableiten lassen (IBRRS 2023, 0901;
BGB § 1004; WEG §§ 9a, 14; AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 11.11.2022 – 980a C 31/21).

Höherer Schallschutz durch Einbau von Estrich und Teppichboden, oder Eichenparkett?  0

Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109, soweit ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen werden soll.

Der aktuell geforderte Schallschutz muss auch bei erheblichen Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum eingehalten werden.

An einem erheblichen Eingriff fehlt es, wenn auf bereits vorhandenen Dielen ein Trockenestrich und Teppichboden verlegt wird. Dies gilt selbst dann, wenn später der Teppichboden durch Eichenparkett ersetzt wird.

Die Gemeinschaftsordnung kann Regelungen zum Schallschutz vorsehen, die über den Mindeststandard hinausgehen (IBRRS 2021, 0363; BGB § 1004 Abs. 1 Satz 2; WEG § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 1
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.05.2019 – 980b C 49/17 WEG

Trotz fehlender Abnahme hat Bauträger Baumängel zu beseitigen  0

Die von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel ist unwirksam, wenn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter erfolgen kann. Außerdem ist die Klausel auch dann unwirksam, wenn die Abnahme durch einen Sachverständigen durchgeführt wird, der unmittelbar durch den Bauträger, oder eine in dessen Lager stehende Person benannt, bzw. beauftragt wird.

Bei unwirksam vereinbarter förmlicher Abnahme ist es dem Bauträger verwehrt, sich auf eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu berufen.

Soweit der Bauträger mit einer unwirksamen Abnahmeklausel den Eindruck erweckt, dass das Erfüllungsstadium aufgrund erfolgter Abnahme des Gemeinschaftseigentums beendet sei, hat als Verwender den Nachteil zu tragen, trotz fehlender Abnahme mit Mängelansprüchen konfrontiert zu sein (IBRRS 2021, 0332; BGB §§ 305, 307, 633, 634 Nr. 2, §§ 634a, 637 Abs. 1, 3, § 640;
OLG Brandenburg, Beschluss vom 17.04.2018 – 12 U 197/16
vorhergehend: OLG Brandenburg, Beschluss vom 06.02.2018 – 12 U 197/16; LG Potsdam, 05.07.2016 – 4 O 28/16
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 02.12.2020 – VII ZR 113/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Werklohnanspruch nicht fällig, solange Abnahmemängel nicht beseitigt  0

Solange Abnahmemängel nicht beseitigt worden sind, ist der Werklohnanspruch des Bauträgers gegen einen Erwerber nicht fällig. Das gilt auch dann, wenn es sich um Mängel am Gemeinschaftseigentum handelt.

Ein über den Mindestanforderungen liegender Schallschutz wird zum Vertragsinhalt, soweit die Parteien eines Bauträgervertrags den im heutigen Wohnungsbau üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, sowie die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik vereinbart haben. Dabei muss eine gegenüber dem Mindeststandard spürbare, deutlich wahrnehmbare, Erhöhung erreicht werden (IBRRS 2020, 3294; BGB § 305c Abs. 2, §§ 633, 634, 640; OLG München, Urteil vom 05.11.2019 – 9 U 3774/18 Bau; vorhergehend: LG München I, 05.10.2018 – 11 O 16422/14; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 02.07.2020 – VII ZR 282/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen).

Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV  0

Die in den Erwerbervertrag eines Bauträger gestellte Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV erfolgt, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist damit unwirksam.

Wird eine förmliche Abnahme vereinbart und fehlen unter dem „Prüfbericht zur Baustellenbegehung“ die Unterschriften des Auftraggeber-, sowie des Auftragnehmervertreters, handelt es sich bei dem Dokument lediglich um einen Entwurf.

Die zwar vereinbarte, aber fehlende, förmliche Abnahme schließt die Möglichkeit der konkludenten Abnahme grundsätzlich aus. Eine Ausnahme gilt nu dann, soweit die Parteien einvernehmlich auf eine zunächst vereinbarte förmliche Abnahme verzichtet haben. Dies ist allerdings vom Auftragnehmer bzw. Bauträger darzulegen und zu beweisen (IBRRS 2020, 2604; BGB § 307 Abs. 2 Nr. 1, § 637 Abs. 3, § 640; WEG § 5 Abs. 2; OLG Frankfurt, Urteil vom 02.10.2018 – 29 U 163/17; vorhergehend: LG Frankfurt/Main, 25.08.2017 – 20 O 159/16; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 17.06.2020 – VII ZR 239/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Nachträgliche Genehmigung der eigenmächtigen baulichen Veränderung eines einzelnen Miteigentümers  0

§ 16 Abs. 4 WEG steht einem Beschluss nicht entgegen, der einzelnen Wohnungseigentümern die Durchführung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums mit der Maßgabe gestattet, dass die bauwilligen Wohnungseigentümer sämtliche Errichtungskosten und Folgekosten der Maßnahme tragen. Dies gilt selbst dann, wenn eine solche, hinreichend bestimmt beschriebene, Maßnahme im Zeitpunkt des Beschlusses noch nicht geplant ist.

Hat ein Wohnungseigentümer eigenmächtig eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums durchgeführt, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, dies mit der Maßgabe zu genehmigen, dass der die Veränderung vornehmende Wohnungseigentümer die Folgekosten der Maßnahme trägt (IBRRS 2020, 1698; WEG § 16 Abs. 4, § 22 Abs. 1; BGH, Urteil vom 15.05.2020 – V ZR 64/19; vorhergehend: LG Frankfurt/Oder, 20.02.2019 – 16 S 170/15; AG Senftenberg, 16.11.2015 – 21 C 307/14).

Keine Klimaanlage ohne Genehmigung  0

Bei dem nachträglichen Einbau einer Außen- Klimaanlage handelt es sich um eine bauliche Veränderung.

Es stellt auch eine erhebliche Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer dar, wenn dabei Fenster, die im Gemeinschaftseigentum stehen, für Leitungen durchbohrt werden müssen.

Für bauliche Veränderungen gilt Beschlusszwang der Eigentümergemeinschaft.

Wurde vorab kein Beschluss der Eigentümerversammlung herbeigeführt, ist die eigenmächtig errichtete Außen- Klimaanlage bereits aus diesem Grund zu entfernen (BGB § 1004; WEG § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3, § 22 Abs. 1; AG München, Urteil vom 26.03.2019 – 484 C 17510/18 WEG ).

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