Posts for Tag : Betriebskosten

Rauchmelder-Wartung und Müll- Management als umlegbare Betriebskosten  0

Innerhalb des Wohnraummietverhältnis sind die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter des Mietobjekts, auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung per Hand, auf den Mieter nach § 2 Nr. 8 BetrKV umlegbare Betriebskosten.

Als „sonstige Betriebskosten“ i. S. v. § 2 Nr. 17 BetrKV sind die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern bei Wohnraummietverhältnissen auf den Mieter umlegbar. Diese werden durch eine vertragliche Umlagevereinbarung erfasst, die die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter vorsieht.

Regelungen in den Bauordnungen der Länder, wie z. B. nach § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln, nach welchen die öffentlich- rechtliche Wartung dem Mieter obliegt, stehen dem nicht entgegen (IBRRS 2022, 3300; BGB §§ 133, 157, 556 Abs. 1 Satz 2, § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2, § 560 Abs. 5; BetrKV § 1 Abs. 1, § 2 Nr. 8, § 17; BGH, Urteil vom 05.10.2022 – VIII ZR 117/21; vorhergehend: LG Berlin, Urteil vom 08.04.2021 – 67 S 335/20; AG Spandau, 13.10.2020 – 5 C 150/20).

Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind nicht umlegbar  0

Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind keine sonstigen Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV, da solche Kosten den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind. Daher handelt es sich um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen (IBRRS 2022, 1774; BetrKV §§ 1, 2 Nr. 17; BGH, Urteil vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20, vorhergehend: LG Köln, 09.12.2020 – 13 S 20/20; AG Bergheim, 28.01.2020 – 27 C 140/18).

Keine Erstattung freiwillige Reparaturen des Mieters  0

Sofern in einem Mietvertrag ein Vorauszahlungsbetrag für Betriebskosten vorgesehen ist, aber in der Zeile für Heizkosten anstelle eines Vorauszahlungsbetrags „###“ eingetragen ist und darunter außerdem der Passus notiert ist „rechnen die Mieter direkt mit dem Energieversorgungsunternehmen ab“, spricht dies sowohl nach dem Wortlaut, als auch nach systematischer Auslegung dafür, dass nach dem Willen der Parteien Heizkosten nicht umgelegt werden sollten.

Sofern der Mieter gegenüber dem Vermieter schriftlich bekundet, Reparaturkosten kulanterweise zu übernehmen, obwohl dieser mietvertraglich dazu nicht verpflichtet sei, steht der Rückforderung einer geleisteten Zahlung § 814 BGB entgegen. Schließlich hat der Mieter damit zum Ausdruck gebracht, die Rechtslage geprüft und trotz erkannter fehlender Verpflichtung geleistet zu haben (IBRRS 2022, 0978; BGB § 305c Abs. 2, § 556 Abs. 3 Satz 1, § 812 Abs. 1 Satz 1, § 814; AG Hamburg, Urteil vom 13.08.2021 – 46 C 101/19).

Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhung  0

Eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhung setzt voraus, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen die geforderte erhöhte Miete betragsmäßig entnehmen kann. Ferner muss die Mieterhöhung durch nähere Hinweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete, z. B. durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel, begründet wird.

Der in der Grundmiete enthaltene Betriebskostenanteil ist nur dann herauszurechnen, wenn die geforderte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt, als die in dem Mieterhöhungsschreiben dargelegte, auf der reinen Nettomiete basierende, ortsübliche Vergleichsmiete (IBRRS 2021, 0074; BGB § 558a; BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 108/20
vorhergehend: LG Köln, 02.04.2020 – 6 S 163/19;
AG Köln, 19.07.2019 – 221 C 28/19).

Zur Umlage eines 24-Stunden- Bewachungsdienst als Betriebskosten auf den Mieter  0

Es hängt vom Einzelfall ab, ob Kosten eines 24- Stunden- Bewachungsdienstes als Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 2 Nr. 17 BetrkVO auf den Wohnraummieter umgelegt werden können.

Soweit der Bewachungsdienst in überwiegendem Maß Park- oder Gartenflächen schützt, die innerhalb eines Quartiers der Öffentlichkeit zugänglich sind und von Mietern gleichermaßen genutzt werden können, fehlt es am Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Eine auch nur anteilige Umlage solcher Kosten auf den Wohnraummieter ist in diesem Fall unzulässig (IBRRS 2019, 1529; BGB § 556 Abs. 1 Satz 2; BetrkVO § 1 Abs. 2 Nr. 1, § 2 Nr. 17; LG München I, Urteil vom 17.04.2019 – 14 S 15269/18; vorhergehend: AG München, 28.09.2018 – 473 C 25630/17).

Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind umlegbar, Mietkosten hingegen nicht  0

Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind Betriebskosten und können auf die Mieter umgelegt werden. 

 

Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind hingegen nicht umlegbar. Diese entstehen nicht durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch, weil sie – anders als Energie-, Überwachungs- oder Reinigungskosten – nicht durch deren Vorhandensein bedingt sind, sondern das Vorhandensein erst ermöglichen.

 

Durch den Kauf der Rauchwarnmelder können Anmietkosten vermieden werden  (BGB § 556; AG Halle/Saale, Urteil vom 16.08.2016 – 95 C 307/16).

Baumfällkosten stellen keine umlegbaren Betriebskosten dar  0

Baumfällkosten fallen nicht unter die Kosten der Gartenpflege nach § 2 Nr. 10 BetrKV, da diese nicht laufend entstehen.

 

Baumfällkosten können nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn es sich um einen morschen und kranken Baum handelt, der durch den Vermieter gefällt wird.

 

Durch das Fällen eines morschen und kranken Baums erfüllt der Grundstückseigentümer in erster Linie seine Verkehrssicherungspflicht nach, wobei er einen sonstigen Mangel i. S. d. § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV beseitigt (BetrKV § 1 Abs. 2 Nr. 2, § 2 Nr. 10; BGB § 556; 
AG Garmisch- Partenkirchen, Urteil vom 17.10.2016 – 5 C 449/16).

Baumfällkosten sind keine Betriebskosten  0

Für die mietrechtliche Nebenkostenabrechnung ist das Abflussprinzip grundsätzlich verwendbar.
Baumfällkosten sind allerdings keine wiederkehrende Kosten, wie z. B. die Öltankreinigung etwa alle fünf Jahre.
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 14.01.2015

Neuer Betriebskostenspiegel für Deutschland  0

Durchschnittlich 2,19 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen die Betriebskosten in Deutschland im Durchschnitt.

Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, kann die sogenannte zweite Miete bis zu 3,26 Euro/qm/Monat betragen. Dementsprechend müsste für eine 80 m² große Wohnung für das Abrechnungsjahr 2013 bei Anfallen aller Betriebskostenarten ein Betrag i. H. v. 3.129,60 €  aufgewendet werden.

 

Dies sind die Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes, den dieser jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2013 vorgelegt hat.

 

 

Umlage von Heizkosten

Entspricht der an einem Heizkörper abgelesene Messwert aus zwingenden physikalischen Gründen nicht dem tatsächlichen Verbrauchswert, darf der Vermieter diesen der Heizkostenabrechnung nicht zugrunde legen.

In diesem Fall ist der Verbrauch nach § 9a Abs. 1 HeizKV auf Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen, oder vergleichbarer anderer Räume im Abrechnungszeitraum zu ermitteln ist.
Kann der Verbrauch etwa mangels geeigneter Vergleichsdaten auch auf diese Art und Weise nicht ermittelt werden, ist entsprechend der Wohnfläche eine verbrauchsunabhängige Abrechnung vorzunehmen, wobei der auf diese Art und Weise ermittelte Wert gem. § 12 Abs. 1 HeizKV um 15 % zu kürzen ist (BGH, Beschluss v. 5.3.2013, VIII ZR 310/12).