Posts for Tag : Bauliche Veränderung

Hinzunehmende Beeinträchtigungen ergeben sich aus der Teilungserklärung  0

Einen Beseitigungsanspruch wegen unzulässiger baulicher Veränderung kann der einzelne Wohnungseigentümer alleine gegen den Störer geltend machen. Einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf es dazu nicht.

Sofern die Teilungserklärung bauliche Veränderungen zulässt, kann ein Carport aus Plexiglas durch eine Holzwand mit Fenstern ersetzt werden.

Ein auf dem eigenen Sondereigentum erbauter Zaun muss nicht entfernt werden, wenn das Sondereigentum nach der Teilungserklärung eingezäunt werden darf (BGB § 1004; WEG § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3; IBRRS 2020, 3031; LG Hamburg, Urteil vom 25.03.2020 – 318 S 93/19; vorhergehend: AG Hamburg, 30.08.2019 – 22a C 409/18).

Nachträglich genehmigte bauliche Veränderung ist genau zu bezeichnen  0

Der Beschluss, mit dem eine bauliche Veränderung nachträglich genehmigt wird, muss bestimmt genug gefasst werden.

Aus dem Beschluss selbst muss sich bei der gebotenen objektiven Auslegung ergeben, welche Maßnahme gewollt ist. Die genehmigte Maßnahme muss nach Art, Maß und Umfang genau beschrieben werden (IBRRS 2020, 1504; WEG § 22 Abs. 1; AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 31.05.2019 – 980b C 4/19 WEG.


Nachträgliche Genehmigung der eigenmächtigen baulichen Veränderung eines einzelnen Miteigentümers  0

§ 16 Abs. 4 WEG steht einem Beschluss nicht entgegen, der einzelnen Wohnungseigentümern die Durchführung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums mit der Maßgabe gestattet, dass die bauwilligen Wohnungseigentümer sämtliche Errichtungskosten und Folgekosten der Maßnahme tragen. Dies gilt selbst dann, wenn eine solche, hinreichend bestimmt beschriebene, Maßnahme im Zeitpunkt des Beschlusses noch nicht geplant ist.

Hat ein Wohnungseigentümer eigenmächtig eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums durchgeführt, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, dies mit der Maßgabe zu genehmigen, dass der die Veränderung vornehmende Wohnungseigentümer die Folgekosten der Maßnahme trägt (IBRRS 2020, 1698; WEG § 16 Abs. 4, § 22 Abs. 1; BGH, Urteil vom 15.05.2020 – V ZR 64/19; vorhergehend: LG Frankfurt/Oder, 20.02.2019 – 16 S 170/15; AG Senftenberg, 16.11.2015 – 21 C 307/14).

Anbringen einer Markise stellt bauliche Veränderung dar.  0

Die Anbringung der Markise stellt eine bauliche Veränderung von Gemeinschaftseigentum i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG dar ( IBRRS 2019, 2514; WEG § 1 Abs. 2, 3, § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3, § 22 Abs. 1, § 1004 Abs. 1; AG München, Urteil vom 18.04.2018 – 481 C 16896/17 WEG).

Jeder Eigentümer hat das Recht, selbst Unterlassung einer Störung zu fordern.  0

Jedem Wohnungseigentümer einer WEG steht ein Individualanspruch gemäß § 1004 BGB auf Beseitigung und Unterlassung einer Störung, z.B. wegen Lärms, oder auch anlässlich einer baulichen Veränderung zu.

Einer besonderen Ermächtigung durch die WEG ist dafür nicht notwendig (IBRRS 2019, 1361; BGB § 903 Satz 1, § 917 Abs. 2, § 1004; GKG § 47 Abs. 2 Satz 2; OLG Rostock, Urteil vom 13.09.2018 – 3 U 40/17).

Fassadendämmung bloße Instandsetzung oder Modernisierung?  0

Im Rahmen einer Instandsetzung müssen sich die Eigentümer nicht auf die Wiederherstellung des bisherigen Zustands beschränken, sondern können sich auch für eine Lösung entscheiden, die zu einer baulichen Veränderung führt, aber eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung zur Behebung des Mangels darstellt. Insoweit ist der Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden, gegenüber Neuerungen aufgeschlossenen, Hauseigentümers anzusetzen.

 

Auch das Anbringen einer Wärmedämmung im Rahmen einer Fassadenrenovierung kann unter diesen Voraussetzungen eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung darstellen. Dabei kommt es auf die Amortisation der Mehrkosten nicht an, wenn die Wärmedämmung nach den Anforderungen der EnEV ohnehin anzubringen ist.

 

Enthält ein Eigentümerbeschluss wegen inhaltlicher Unbestimmtheit oder Widersprüchlichkeit keine durchführbare Regelung mehr, dann ist er als nichtig zu betrachten.

 

Grundsätzlich steht den Eigentümern bei der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen ein Ermessensspielraum zu. Dieser erfasst auch den Zeitraum, in dem Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen.

Eine hohe finanzielle Belastung der Wohnungseigentümer steht der Sanierung nicht entgegen, wenn die Sanierungsmaßnahmen angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustands erforderlich und unaufschiebbar sind (IBRRS 2018, 0397; EnEV § 9 Abs. 3; WEG § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2, § 22 Abs. 3; LG Berlin, Urteil vom 16.06.2017 – 55 S 76/15 WEG; vorhergehend: AG Spandau, 17.02.2015 – 70 C 111/14 WEG).

Hausverwaltung haftet für eigenmächtigen Fensteraustausch  0

Bei dem Austausch von Kunststofffenstern gegen Holzfenster handelt es sich um keine Instandhaltung, also um keine Maßnahme, die darauf gerichtet ist, den bestehenden Zustand zu erhalten, sondern mindestens um eine Instandsetzung, wenn nicht sogar um eine Modernisierung, oder gar eine bauliche Veränderung.

 

Da für Instandhaltungen und Instandsetzungen jeder einzelne Eigentümer zuständig ist, darf die WEG, vertreten durch die Hausverwaltung, nicht einfach so Instandhaltungen und Instandsetzungen vornehmen.

 

Beschließt die Wohnungseigentümerversammlung den Austausch von Fenstern zuzulassen, wobei jeder Eigentümer dieser Maßnahme selbst zustimmen muss, haftet die Hausverwaltung für einen eigenmächtigen Austausch von Holz- gegen Kunststofffenster. Eine Zurechnung eines etwaigen Verschuldens der Hausverwaltung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt nicht in Frage (WEG §§ 20, 21, 22 Abs. 2; AG München, Urteil vom 23.11.2016 – 483 C 30978/15 WEG).

Bauliche Veränderung durch Holzterrasse auf Stahlstützen im Garten  0

Soweit vor dem Hof eines Hauses Betonsäulen einbetoniert worden sind, an denen eine Kette angebracht ist, um Fahrzeuge am Befahren der Hoffläche zu hindern, stellt die Beseitigung dieser Absperrung eine bauliche Veränderung dar.

 

Wurde diese Eingangssperre nachweislich vor langer Zeit durch einstimmigen Beschluss der WEG am Hof installiert, bedarf die nachträgliche Veränderung dieser Betonsäule nebst Kette als bauliche Veränderung der Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümer.

 

Wird das Wendemanöver von Fahrzeugen vor dem Hof von Wohnungseigentümern wahrgenommen, deren Schlafzimmerfenster auf den Hof gerichtet sind, werden diese dadurch beeinträchtigt. Dementsprechend ist der Beschluss zur Veränderung nur wirksam, wenn die betroffenen Eigentümer zustimmen.

 

Eine Holzterrasse auf Stahlstützen im Garten stellt eine bauliche Veränderung da, die nur mit Zustimmung der WEG errichtet werden darf. Dementsprechend haben die übrigen Eigentümer einen Anspruch auf Rückbau der Konstruktion, soweit eine solche Konstruktion ohne deren Zustimmung errichtet wird. Diese Terrassenkonstruktion, welche eine optische Beeinträchtigung des Anwesens beinhaltet, stellt einen Eingriff in die Grundstückssubstanz dar (BGB § 1004; WEG § 14 Nr. 1, § 22; AG Tübingen, Urteil vom 23.02.2016 – 3 C 736/15 WEG).

Bauliche Veränderung bei Fällen grundstücksprägender Kiefern  0

Die radikale Beseitigung einer vorhandene Bepflanzung geht über die übliche Gartenpflege hinaus, mit der Folge, dass eine bauliche Veränderung vorliegt, die nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann.

 

Ein WEG- Beschluss der das Fällen zweier Bäume vorsieht, die das gemeinschaftliche Wohneigentum nachhaltig prägen,
ist dann nichtig, wenn er keine eindeutige Kostenverteilung beinhaltet.

 

Beschlüsse müssen so deutlich gefasst sein, dass auch ein nachfolgender Verwalter eindeutig und unmissverständlich erkennen kann, was dieser zu tun hat (WEG §§ 16, 21; AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18.05.2016, 539 C 32/15).

Bauliche Veränderung durch ersatzloses Fällen eines Baumes?  0

Das ersatzlose Fällen eines Baumes stellt dann eine bauliche Veränderung dar, wenn der zu fällende Baum prägenden Charakter für die Gartenanlage hat.

 

Ein prägender Charakter ist zu bejahen, wenn es sich bei einem von drei Bäumen des Gartens um eine neunzigjährige Roteiche mit einem Kronendurchmesser von 26 m und einer Höhe von 28 m handelt.

 

Ein Fällen kommt dann nicht in Betracht, bzw. entspricht dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn weniger einschneidende, erfolgreiche Maßnahme gegen eine eventuelle Bruchunsicherheit zur Verfügung stehen  (WEG §§ 21, 22 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 02.02.2016 – 53 S 69/15; vorhergehend:AG Schöneberg, 25.06.2015 – 772 C 93/14)

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