Posts for Tag : Bauliche Veränderung

Fassadendämmung bloße Instandsetzung oder Modernisierung?  0

Im Rahmen einer Instandsetzung müssen sich die Eigentümer nicht auf die Wiederherstellung des bisherigen Zustands beschränken, sondern können sich auch für eine Lösung entscheiden, die zu einer baulichen Veränderung führt, aber eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung zur Behebung des Mangels darstellt. Insoweit ist der Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden, gegenüber Neuerungen aufgeschlossenen, Hauseigentümers anzusetzen.

 

Auch das Anbringen einer Wärmedämmung im Rahmen einer Fassadenrenovierung kann unter diesen Voraussetzungen eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung darstellen. Dabei kommt es auf die Amortisation der Mehrkosten nicht an, wenn die Wärmedämmung nach den Anforderungen der EnEV ohnehin anzubringen ist.

 

Enthält ein Eigentümerbeschluss wegen inhaltlicher Unbestimmtheit oder Widersprüchlichkeit keine durchführbare Regelung mehr, dann ist er als nichtig zu betrachten.

 

Grundsätzlich steht den Eigentümern bei der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen ein Ermessensspielraum zu. Dieser erfasst auch den Zeitraum, in dem Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen.

Eine hohe finanzielle Belastung der Wohnungseigentümer steht der Sanierung nicht entgegen, wenn die Sanierungsmaßnahmen angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustands erforderlich und unaufschiebbar sind (IBRRS 2018, 0397; EnEV § 9 Abs. 3; WEG § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2, § 22 Abs. 3; LG Berlin, Urteil vom 16.06.2017 – 55 S 76/15 WEG; vorhergehend: AG Spandau, 17.02.2015 – 70 C 111/14 WEG).

Hausverwaltung haftet für eigenmächtigen Fensteraustausch  0

Bei dem Austausch von Kunststofffenstern gegen Holzfenster handelt es sich um keine Instandhaltung, also um keine Maßnahme, die darauf gerichtet ist, den bestehenden Zustand zu erhalten, sondern mindestens um eine Instandsetzung, wenn nicht sogar um eine Modernisierung, oder gar eine bauliche Veränderung.

 

Da für Instandhaltungen und Instandsetzungen jeder einzelne Eigentümer zuständig ist, darf die WEG, vertreten durch die Hausverwaltung, nicht einfach so Instandhaltungen und Instandsetzungen vornehmen.

 

Beschließt die Wohnungseigentümerversammlung den Austausch von Fenstern zuzulassen, wobei jeder Eigentümer dieser Maßnahme selbst zustimmen muss, haftet die Hausverwaltung für einen eigenmächtigen Austausch von Holz- gegen Kunststofffenster. Eine Zurechnung eines etwaigen Verschuldens der Hausverwaltung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt nicht in Frage (WEG §§ 20, 21, 22 Abs. 2; AG München, Urteil vom 23.11.2016 – 483 C 30978/15 WEG).

Bauliche Veränderung durch Holzterrasse auf Stahlstützen im Garten  0

Soweit vor dem Hof eines Hauses Betonsäulen einbetoniert worden sind, an denen eine Kette angebracht ist, um Fahrzeuge am Befahren der Hoffläche zu hindern, stellt die Beseitigung dieser Absperrung eine bauliche Veränderung dar.

 

Wurde diese Eingangssperre nachweislich vor langer Zeit durch einstimmigen Beschluss der WEG am Hof installiert, bedarf die nachträgliche Veränderung dieser Betonsäule nebst Kette als bauliche Veränderung der Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümer.

 

Wird das Wendemanöver von Fahrzeugen vor dem Hof von Wohnungseigentümern wahrgenommen, deren Schlafzimmerfenster auf den Hof gerichtet sind, werden diese dadurch beeinträchtigt. Dementsprechend ist der Beschluss zur Veränderung nur wirksam, wenn die betroffenen Eigentümer zustimmen.

 

Eine Holzterrasse auf Stahlstützen im Garten stellt eine bauliche Veränderung da, die nur mit Zustimmung der WEG errichtet werden darf. Dementsprechend haben die übrigen Eigentümer einen Anspruch auf Rückbau der Konstruktion, soweit eine solche Konstruktion ohne deren Zustimmung errichtet wird. Diese Terrassenkonstruktion, welche eine optische Beeinträchtigung des Anwesens beinhaltet, stellt einen Eingriff in die Grundstückssubstanz dar (BGB § 1004; WEG § 14 Nr. 1, § 22; AG Tübingen, Urteil vom 23.02.2016 – 3 C 736/15 WEG).

Bauliche Veränderung bei Fällen grundstücksprägender Kiefern  0

Die radikale Beseitigung einer vorhandene Bepflanzung geht über die übliche Gartenpflege hinaus, mit der Folge, dass eine bauliche Veränderung vorliegt, die nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann.

 

Ein WEG- Beschluss der das Fällen zweier Bäume vorsieht, die das gemeinschaftliche Wohneigentum nachhaltig prägen,
ist dann nichtig, wenn er keine eindeutige Kostenverteilung beinhaltet.

 

Beschlüsse müssen so deutlich gefasst sein, dass auch ein nachfolgender Verwalter eindeutig und unmissverständlich erkennen kann, was dieser zu tun hat (WEG §§ 16, 21; AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18.05.2016, 539 C 32/15).

Bauliche Veränderung durch ersatzloses Fällen eines Baumes?  0

Das ersatzlose Fällen eines Baumes stellt dann eine bauliche Veränderung dar, wenn der zu fällende Baum prägenden Charakter für die Gartenanlage hat.

 

Ein prägender Charakter ist zu bejahen, wenn es sich bei einem von drei Bäumen des Gartens um eine neunzigjährige Roteiche mit einem Kronendurchmesser von 26 m und einer Höhe von 28 m handelt.

 

Ein Fällen kommt dann nicht in Betracht, bzw. entspricht dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn weniger einschneidende, erfolgreiche Maßnahme gegen eine eventuelle Bruchunsicherheit zur Verfügung stehen  (WEG §§ 21, 22 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 02.02.2016 – 53 S 69/15; vorhergehend:AG Schöneberg, 25.06.2015 – 772 C 93/14)

Bauliche Veränderung durch Findlinge  0

Das Aufstellen von 2 bis 3 Findlingen auf dem Rasen einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt nach Auffassung des AG Oberhausen eine bauliche Veränderung dar, die anders als eine gärtnerische Gestaltung, oder das Anbringen kleinerer Kieselsteine nur einstimmig beschlossen werden kann (AG Oberhausen, Urteil vom 09.07.13, Az. 34 C 94/12).