Posts for Tag : Bauherr

Fehlende Standsicherheit eines Kellerbauwerks muss von Prüfingenieur erkannt werden  0

Bei der von dem Prüfingenieur gemäß Vertrag mit dem Bauherrn übernommenen Aufgabe, die Nachweise für die Standsicherheit, sowie die mit den von diesem bescheinigten Unterlagen übereinstimmende Bauausführung zu bescheinigen, handelt es sich um eine werkvertragliche Leistung (Anschluss an BGH, IBR 2016, 350).

Jede bauliche Anlage hat, auch unter Berücksichtigung der Baugrundverhältnisse, in ihren einzelnen Teilen, im Ganzen und für sich allein standsicher zu sein.

Im Rahmen der Prüfung der Planungsunterlagen hat der Prüfingenieur zu bemerken, dass die Ausführung eines Kellers in Mauerwerk nicht in der Lage ist, die Schubkraft aus der einseitigen Erdruckbelastung in die Bodenfuge abzuleiten. Bei dieser Konstellation ist die Standsicherheit des geplanten Kellers nicht zu bescheinigen (IBRRS 2023, 1135; BGB §§ 280, 633, 634 Nr. 4; HBO 2002 § 11 Abs. 1 Satz 1, § 59 Abs. 3, § 73 Abs. 2; OLG Frankfurt, Urteil vom 20.02.2023 – 14 U 202/12; vorhergehend: BGH, Urteil vom 31.03.2016 – III ZR 70/15; OLG Frankfurt, Urteil vom 25.03.2014 – 14 U 202/12; LG Kassel, 14.09.2012 – 4 O 1614/09).

Ersatz nicht privilegierter Gebäude  0

Beabsichtigt der Bauherr, ein im Außenbereich vorhandenes, nicht privilegiertes, Gebäude zu ersetzen, so muss sich so behandeln lassen, als wolle er an der vorgesehenen Stelle erstmalig ein Gebäude errichten.

Die Beseitigung eines in einer Splittersiedlung gelegenen Gebäudes führt in Bezug auf das Grundstück, auf dem das Gebäude gestanden hat, dazu, dass der Grundsatz, wonach der Außenbereich von allen baulichen Anlagen freizuhalten ist, die einer geordneten Siedlungsstruktur zuwiderlaufen, wiederauflebt (BauGB § 35 Abs. 1, 3, 4; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 19.12.2022 – 10 A 2128/21).

Keine Mangelhaftigkeit des Schwarzbaus  0

Jedem durchschnittlichen Bauherrn muss klar sein, dass sowohl der vollständige Abriss eines Bestandsgebäudes, sowie die Neuerrichtung eines Ferienhauses einer Baugenehmigung bedürfen.

Der Auftragnehmer braucht vor Vertragsschluss nicht auf Umstände hinzuweisen, von denen der Auftraggeber Kenntnis hat, oder haben muss.

Sind sich die Parteien eines Bauvertrags ausdrücklich darüber einig, dass das Bauwerk unter Verstoß gegen bauordnungsrechtliche Vorgaben errichtet wird, kann der Auftraggeber, soweit dieser das Risiko des Schwarzbaus bewusst in Kauf genommen hat, hinterher keinerlei Mängelansprüche gegen den Auftragnehmer geltend machen (IBRRS 2022, 3001; BGB §§ 134, 249, 254, 276, 280, 633; OLG Dresden, Urteil vom 07.12.2021 – 6 U 1716/21; vorhergehend: LG Dresden, 23.07.2021 – 9 O 1527/17; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 10.08.2022 – VII ZR 1/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Besondere Überwachungspflicht bei nicht selbst geplanten Drainagearbeiten  0

Hat der Architekt den Auftrag für die Planung der Errichtung des Gebäudes erhalten, so hat dieser dafür Sorge zu tragen, dass seine Planung die Entstehung eines mangelfreien Bauwerks gewährleistet. Dies setzt z. B. die Planung einer Drainanlage nach den anerkannten Regeln der Technik zur Abdichtung des Gebäudes voraus.

Umfang und Intensität der Überwachungspflichten hängen von den jeweiligen Anforderungen der Baumaßnahme und den Umständen des Einzelfalls ab. Soweit es sich um Bauabschnitte bzw. Bauleistungen handelt, die besondere Gefahrenquellen mit sich bringen, erhöht sich die Überwachungspflicht. Das gilt auch im Falle der Ausführung einer Drainage.

Soweit nach Plänen Dritter gebaut wird, gilt ebenfalls besondere Sorgfalt bei der Überwachung. Der mit der Planung und Bauüberwachung beauftragte Architekten ha die von einem Dritten geplanten Drainagearbeiten und die Außenabdichtungsarbeiten an den Wänden zu überwachen.

Aus technischer Sicht endet die Prüfpflicht eines Architekten erst dort, wo spezielle Fachkenntnisse der Fachplaner erforderlich sind, die von einem Architekten nicht allgemein erwartet werden können, oder die einen unverhältnismäßigen Prüfaufwand erforderlich machen würden. Für Fehler von Sonderfachleuten ist der Architekt daher (mit-) verantwortlich, soweit dieser einen Mangel in der Vorgabe/Planung nicht beanstandet, der diesem nach den vom Architekten zu erwartenden Kenntnissen erkennbar gewesen wäre.

Das mitwirkende Verschulden eines von ihm eingesetzten Planers hat sich der Bauherr gegenüber dem bauaufsichtführenden Architekten entgegenhalten zu lassen (IBRRS 2022, 2993; BGB §§ 254, 278, 633, 634 Nr. 2, 637 Abs. 3; LG Marburg, Urteil vom 07.02.2022 – 2 O 27/21).

Mangelhafte Vorunternehmerleistung ist dem Bauherrn nicht zurechenbar  0

Soweit Mängel eines Vorgewerks dazu führen, dass die Leistung eines nachfolgenden Unternehmers mangelhaft ist, haftet der Bauherr insoweit nicht. Der Vorunternehmer ist nicht als sein Erfüllungsgehilfe anzusehen (IBRRS 2022, 2476; BGB §§ 254, 278, 633 Abs. 2; OLG Schleswig, Urteil vom 08.07.2022 – 1 U 97/21 ).

Bei Aushub der Baugrube für privaten Bauherrn handelt es sich um Verbraucherbauvertrag  0

Soweit der Verbraucher das Bauvorhaben in verschiedene Bauverträge unterteilt, die er mit verschiedenen Unternehmern isoliert abschließt, ist ein Verbraucherbauvertrag auch dann anzunehmen.

Nach Fertigstellung des Bauwerks kann eine wesentliche Umgestaltung des Grundstücks auch dann vorliegen, wenn einer Einzelvergabe vorausging.

Grundlage für die Neuerrichtung eines Gebäudes ist der Aushub der Baugrube. Dies gilt auch dann, wenn die Höhe des Werklohn im Verhältnis zu den Gesamtkosten zwar eher gering ist, dennoch grundsätzlich aber von einer Erheblichkeit auszugehen ist (IBRRS 2022, 0434; BGB §§ 648, 650i; LG München I, Urteil vom 28.10.2021 – 5 O 2441/21).

Fachgerechte Abdichtung muss von Architekt baubegleitend nachgeplant werden  0

Die Fachleistungen anderer Planer sind von dem für das Gesamtbauvorhaben zuständigen Objektplaner (Architekt) zu koordinieren und in dessen eigene Planung einzufügen.

Die Fortschreibung der Ausführungsplanung während der Objektausführung gehört gemäß Anlage 11 zur HOAI zu den Grundleistungen des Architekten, welche im Rahmen der Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) zu erbringen sind.

Entscheidet sich der Bauherr dafür, einen Trinkbrunnen errichten zu lassen und wird hierfür seitens des Fachplaners ein Bodeneinlauf vorbereitet, wird dies für den Architekten nachträglich zum Anlass, eine Bodenabdichtung zu planen.

Nachdem Bodeneinläufe bestimmungsgemäß Wasser führen und das Risiko einer Bodendurchfeuchtung bergen handelt es sich bei dem Einbau von Bodeneinläufen um gefahrträchtige Arbeiten.

Der Architekt muss gegenüber dem Fachplaner klären, ob dieser die Dichtigkeit der Bodeneinläufe, sowie deren ordnungsgemäßen Einbau, tatsächlich geprüft hat ( IBRRS 2021, 2594; BGB § 280 Abs. 1, §§ 633, 634 Nr. 4; OLG Frankfurt, Urteil vom 05.07.2021 – 29 U 110/20).

Architekt hat bei Gebäude mit Glasfassade für geeigneten Sonnenschutz zu sorgen  0

Aus dem Vertragstext, den sonstigen vertragsbegleitenden Umständen, den konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfelds, dem qualitativen Zuschnitt, dem architektonischen Anspruch und der Zweckbestimmung des Gebäudes lassen sich die Anforderungen an die Planung des Gebäudes ableiten.

Der Architekt hat unabhängig von der Frage, welche Innenraumtemperaturen nach dem Architektenvertrag zulässig sein sollen, auf eine ausreichende Verschattung zu achten, sofern bei dem Bau einer Glasfassade ohne technische Raumlufttemperierung und ohne Sonnenschutzverglasung erkennbar die Gefahr einer Aufheizung des Gebäudes durch Sonneneinstrahlung besteht.

Der planende Architekt hat zusammen mit dem Bauherren auf Basis fachplanerischer Erkenntnisse für eine umfassende fachplanerische Prüfung verschiedener Möglichkeiten, sowie eine Erörterung der mit unterschiedlichen Verschattungsmöglichkeiten verbundenen Vor- und Nachteile zu sorgen (IBRRS 2021, 2640; BGB §§ 633, 634, 635; HOAI 1996 § 15; OLG Dresden, Urteil vom 28.03.2019 – 10 U 1748/15; vorhergehend: LG Dresden, 08.10.2015 – 6 O 885/10; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 23.06.2021 – VII ZR 88/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Das Genehmigungsrisiko liegt beim Architekten  0

Verpflichtet sich der Architekt zur Erstellung der Genehmigungsplanung, schuldet dieser als Werkerfolg eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung.

Zwar kann zwischen den Parteien eines Architektenvertrags vereinbart werden, dass und in welchen Punkten der Auftraggeber das Risiko zu übernehmen hat, dass die vom Architekten zu erstellende Planung nicht genehmigungsfähig ist. Allerdings kann grundsätzlich nur in Ausnahmefällen von einer solchen Vereinbarung ausgegangen werden, z. B. soweit der Bauherr sich wissentlich über die Vorgaben des öffentlichen Baurechts hinwegsetzen, oder diese bis zur Grenze des Zulässigen ausreizen möchte.

Der Auftraggeber schuldet dem Architekten dann kein Honorar, wenn das erbrachte Architektenwerk so schwerwiegende Mängel aufweist, dass es nicht nachbesserungsfähig und deshalb für den Auftraggeber wertlos ist.

Auch aus dem Zweck einer örtlichen Bauvorschrift kann sich ein spezifisches planerisches Grundkonzept ergeben, welches auf der Grundlage von Art. 81 Abs. 2 Satz 1 BayBO Teil eines Bebauungsplans ist.

Dabei hängt es von der jeweiligen Planungssituation ab, ob die Grundsätze der Planung tangiert werden. Dabei handelt es sich um eine Rechtsfrage, die folglich als solche weder dem Zeugenbeweis noch dem Sachverständigenbeweis zugänglich ist.

Sieht ein Bebauungsplan als Dachformen Satteldach, Pultdach und Zeltdach vor, weicht ein Flachdach gestalterisch in maximalen Umfang davon ab. Dies hat zur Folge, dass der im Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten Gestaltungswille erheblich beeinträchtigt wird.

In Bezug auf örtlichen Bauvorschriften, die Teil eines Bebauungsplans sind, setzt die Befreiungsvorschrift des § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB in jedem Fall auch nach der Streichung der Wörter „im Einzelfall“ durch den Gesetzgeber voraus, dass ein atypischer Sachverhalt zugrunde liegt (IBRRS 2021, 2386; BauGB § 31 Abs. 2 Nr. 2; BayBO Art. 81; BGB a.F. § 649; BGB §§ 633, 634, 648; OLG Nürnberg, Urteil vom 16.06.2021 – 2 U 2751/19; vorhergehend: LG Regensburg, 03.07.2019 – 12 O 1974/18).

Baulärm als Mietmangel?  0

In Bezug auf den mietvertraglich vereinbarten Nutzungszweck können Baulärm und Erschütterungen einer benachbarten Baustelle einen Mangel der Mietsache begründen.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter gegen den Bauherren Abwehr- oder Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB hat (Abgrenzung zum Urteil des BGH, IMR 2020, 274) (IBRRS 2020, 3047; BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 536b Satz 3, § 906; KG, Urteil vom 17.09.2020 – 8 U 1006/20; vorhergehend: LG Berlin, 26.02.2020 – 5 O 101/19

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